某省土地增值税内部执行口径，仅供参考

银河飞雪

某省土地增值税内部执行口径，仅供参考
各设区市地税局一科（处）：

针对土地增值税清算过程中遇到一些实际问题，我处进行了调研并征求了部分地市意见。根据对现有政策的理解，在总局未下文进一步明确前，我省暂统一按如下口径掌握：

一、关于拆迁安置房的收入和成本扣除项目的确认问题

对房地产开发企业无偿或以较优惠价格归还给搬迁户的，应视同销售计算其收入。对等面积偿还部分，其收入为安置房的价格，具体金额根据《福建省城市房屋拆迁管理办法》规定包含重置价和补差价。对超面积部分应按市场价计算收入。对于回迁房的开发成本按等面积安置部分确认的收入为扣除金额。

二、关于合法有效凭证的认定问题

我省房地产开发企业土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额的扣除凭证的税务处理问题明确如下：

（一）据以计算的扣除项目金额必须提供合法有效凭证

1、“合法有效凭证”的界定标准

凭证是指用来记录经济业务、明确经济责任并据以登记账簿的书面证明。
根据《中华人民共和国税收征收管理法》第十九条关于“纳税人、扣缴义务人按照有关法律、行政法规和国务院财政、税务主管部门的规定设置帐簿，根据合法、有效凭证记帐，进行核算”的立法宗旨，税收意义的“合法有效凭证”是指同时满足下列条件的原始凭证（包括外来的原始凭证和自制的原始凭证）或记帐凭证：

（1）所提供的凭证符合中华人民共和国有关法律、行政法规的规定，如《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国会计法》、《中华人民共和国税收征管法》等；

（2）所提供的凭证符合中华人民共和国财政部关于会计凭证管理的具体规定，如《会计基础工作规范》（节录内容见附件）等；

（3）所提供的凭证符合国家税务总局关于发票及其他票据管理的具体规定，如《中华人民共和国发票管理办法》等。

2、“合法有效凭证”的表现形式

（1）套印税务机关发票监制章的发票；

（2）经省级税务机关批准不需套印发票监制章的专业发票；

（3）财政部门管理的行政性收费收据；

（4）军队、武警部门管理的专用收据

（5）经税务部门认可的其他凭证。

3、提供“合法有效凭证”种类的原则

（1）支付给从事生产、经营的纳税人（如建筑公司、设计院、运输公司、材料供货商、监理公司等）且属于收款方应税行为性质款项的，应提供收款方开具的套印税务机关发票监制章的发票或经省级税务机关批准不需套印发票监制章的专业发票；

（2）支付给行政机关或政府行业管理机构（如房产局、土地局、规划局、公安局、质监站、防疫站、消防局、市容管理等）的行政事业性收费，应提供收款方开具的财政部门管理的行政性收费收据；

（3）支付给有关单位和个人且不属于收款方应税行为性质款项的（如拆迁补偿费、拆迁安置费等），应提供收款方开具（或收款方向税务部门申请开具）的《非经营性收入专用发票》；

4、在土地增值税清算工作中，常见的据以计算扣除项目金额的“合法有效凭证”的具体表现形式见附件。

（二）对暂未提供“合法有效凭证”的税务处理

1、土地增值税纳税人扣除项目的经济业务确实发生，支付凭证也如实记载反映，但其支付凭证不符合“合法有效凭证”的规定（包括善意取得假发票、善意取得虚开的发票、取得普通收款收据或“白条”等），纳税人如果能够在规定的期限内重新从原收款方取得合法有效的凭证，可根据新取得的凭证上注明的价款（以不高于原帐面记载金额为原则）予以扣除；

2、土地增值税纳税人扣除项目的经济业务确实发生，支付凭证也如实记载反映，但其支付凭证不符合“合法有效凭证”的规定（包括善意取得假发票、善意取得虚开的发票、取得普通收款收据或“白条”等），纳税人又无法重新从原收款方取得合法有效的凭证，可在规定的期限内按以下办法进行处理后根据新取得的凭证上注明的价款（以不高于原帐面记载金额为原则）予以扣除；：

（1）支付属于收款方应税行为性质款项的，可由付款方根据《福建省地方税务局转发国家税务总局关于加强和规范税务机关Dai.开普通发票工作的通知》（闽地税发〔2004〕291号）文件的规定提出申请，经主管税务部门审核后，在办税窗口开具发票，但在办税窗口开具发票的同时，对应税收入的应纳税费，应一并征收入库。

（2）支付给拆迁户个人的拆迁补偿费、拆迁安置费等款项，本着实事求是、尊重客观事实的原则，由支付方持有关部门批文、拆迁安置协议和实际支付的凭证（汇总）提出申请，经主管税务部门审核后，到办税窗口开具《非经营性收入专用发票》。

3、土地增值税纳税人扣除项目的经济业务确实发生，支付凭证也如实记载反映，但其支付凭证不符合“合法有效凭证”的规定（包括善意取得假发票、善意取得虚开的发票、取得普通收款收据或“白条”等），如果纳税人未按本条第（一）、（二）项的规定取得“合法有效凭证”的，在计算土地增值税额时，不得作为扣除项目扣除。

（三）对土地增值税纳税人虚构事实、虚列扣除项目金额的，除了在计算土地增值税额时，不得作为扣除项目金额扣除外，应严格按照《中华人民共和国税收管理法》和《中华人民共和国发票管理办法》的规定进行处理。

附件1：土地增值税扣除凭证列表
附件2：会计基础工作规范（节录）


附件1
土地增值税扣除凭证列表

一、土地使用权费

序号	项目	合法有效凭证
1	土地出让金或土地转让金	土地规费专用收据或行政事业单位结算凭证或转让无形资产发票
2	契税	税票
3	规费	行政事业单位结算凭证
4	土地变更费	行政事业单位结算凭证
5	土地评估费	服务业发票
6	其它	应税行为提供发票，非应税行为提供行政票据或自制凭证

二、土地征用及拆迁补偿费

序号	项目	合法有效凭证
1	拆迁费	协议或建筑安装发票
2	安置费	协议、非经营性收入专用发票
3	补偿费	协议、非经营性收入专用发票
4	青苗补偿费	协议、非经营性收入专用发票
5	其它	应税行为提供发票，非应税行为提供行政票据

三、前期工程费

序号	项目	合法有效凭证
1	测绘费	服务业发票
2	规划设计费	服务业发票
3	勘察费	服务业发票或建筑安装发票
4	质检费	服务业发票
5	招标费	服务业发票
6	审核费	服务业发票
7	垃圾处理费	服务业发票或行政单位收据
8	咨询服务费	服务业发票
9	场地平整费	建筑安装发票
10	临时设施费	建筑安装发票
11	其它	应税行为提供发票，非应税行为提供行政票据或自制凭证

四、建筑安装工程费

序号	项目	合法有效凭证
一	建筑安装费	建筑安装发票
二	附属工程费
1	门窗工程	工商业发票或建筑安装发票
2	防水工程	建筑安装发票
3	土方工程	建筑安装发票
4	装饰工程	建筑安装发票
5	桩基费	建筑安装发票
6	其它附属工程	建筑安装发票
三	材差费	建筑安装发票
四	监理费	服务业发票
五	电梯	工商业发票或建筑安装发票
六	其他	应税行为提供发票，非应税行为提供行政票据或自制凭证

五、基础设施费

序号	项目	合法有效凭证
1	道路工程	建筑安装发票
2	供水工程	建筑安装发票
3	供电工程	建筑安装发票
4	煤气工程	建筑安装发票
5	有线电视工程	建筑安装发票
6	消防工程	建筑安装发票
7	绿化工程	建筑安装发票
8	地下管网工程	建筑安装发票
9	人防设施	建筑安装发票
10	其他	应税行为提供发票，非应税行为提供行政票据或自制凭证

六、公共配套设施费

序号	项目	合法有效凭证
1	门卫房	建筑安装发票
2	电动门	工商业发票或建筑安装发票
3	围墙设施	建筑安装发票
4	智能化系统	工商业发票或建筑安装发票
5	信报箱	工商业发票或建筑安装发票
6	路灯设施	工商业发票或建筑安装发票
7	车棚	建筑安装发票
8	公厕	建筑安装发票
9	幼儿园	建筑安装发票
10	KB所	建筑安装发票
11	健身运动设施	工商业发票
12	其他	应税行为提供发票，非应税行为提供行政票据或自制凭证

七、开发间接费明细表

序号	项目	合法有效凭证
1	利息支出	银行票据
2	水电费支出	水电专业票据
3	办公用费	工商业销售发票
4	工程人员工资	自制凭证
5	低值易耗品	应税发票
6	维修费用	工商业发票或建筑安装发票
7	差旅费	差旅费报销单
8	其他	应税行为提供发票，非应税行为提供行政票据或自制凭证

八、与转让房地产有关的税金

序号	项目	合法有效凭证
1	税费	各种完税（费）凭证

附件2
会计基础工作规范（节录）

（1996年6月17日财政部财会字19号发布）

第三十七条 各单位发生的下列事项，应当及时办理会计手续、进行会计核算：
（一）款项和有价证券的收付；
（二）财物的收发、增减和使用；
（三）债权债务的发生和结算；
（四）资本、基金的增减；
（五）收入、支出、费用、成本的计算；
（六）财务成果的计算和处理；
（七）其他需要办理会计手续、进行会计核算的事项。

第四十八条 原始凭证的基本要求是：
（一）原始凭证的内容必须具备：凭证的名称；填制凭证的日期；填制凭证单位名称或者填制人姓名；经办人员的签名或者盖章；接受凭证单位名称；经济业务内容；数量、单价和金额。
（二）从外单位取得的原始凭证，必须盖有填制单位的公章；从个人取得的原始凭证，必须有填制人员的签名或者盖章。自制原始凭证必须有经办单位领导人或者其指定的人员签名或者盖章。对外开出的原始凭证，必须加盖本单位公章。
（三）凡填有大写和小写金额的原始凭证，大写与小写金额必须相符。购买实物的原始凭证，必须有验收证明。支付款项的原始凭证。必须有收款单位和收款人的收款证明。
（四）一式几联的原始凭证，应当注明各联的用途，只能以一联作为报销凭证。
一式几联的 发票和收据，必须用双面复写纸（ 发票和收据本身具备复写纸功能的除外）套写，并连续编号。作废时应当加盖“作废”戳记，连同存根一起保存，不得撕毁。
（五）发生销货退回的，除填制退货 发票外，还必须有退货验收证明；退款时，必须取得对方的收款收据或者汇款银行的凭证，不得以退货 发票代替收据。
（六）职工公出借款凭据，必须附在记帐凭证之后。收回借款时，应当另开收据或者退还借据副本，不得退还原借款收据。
（七）经上级有关部门批准的经济业务，应当将批准文件作为原始凭怔附件：如果批准文件需要单独归档的，应当在凭证上注明批准机关名称、日期和文件字号。

第四十九条 原始凭证不得涂改、挖补。发现原始凭证有错误的，应当由开出单位重开或者更正，更正处应当加盖开出单位的公章。
第五十条 会计机构、会计人员要根据审核无误的原始凭证填制记帐凭证。
记帐凭证可以分为收款凭证、付款凭证和转帐凭证，也可以使用通用记帐凭证。

第五十一条 记帐凭证的基本要求是：
（一）记帐凭证的内容必须具备：填制凭证的日期；凭证编号；经济业务摘要；会计科目；金额；所附原始凭证张数；填制凭证人员、稽核人员、记帐人员、会计机构负责人、会计主管人员签名或者盖章。收款和付款记帐凭证还应当由出纳人员签名或者盖章。
以自制的原始凭证或者原始凭证汇总表代替记帐凭证的，也必须具备记帐凭证应有的项目。
（二）填制记帐凭证时，应当对记帐凭证进行连续编号。一笔经济业务需要填制两张以上记帐凭证的，可以采用分数编号法编号：
（三）记帐凭证可以根据每一张原始凭证填制，或者根据若干张同类原始凭证汇总填制，也可以根据原始凭证汇总表填制。但不得将不同内容和类别的原始凭证汇总填制在一张记帐凭证上。
（四）除结帐和更正错误的记帐凭证可以不附原始凭证外，其他记帐凭证必须附有原始凭证。如果一张原始凭证涉及几张记帐凭证，可以把原始凭证附在一张主要的记帐凭证后面，并在其他记帐凭证上注明附有该原始凭证的记帐凭证的编号或者附原始凭证复印机。一张复始凭证所列支出需要几个单位共同负担的，应当将其他单位负担的部分，开给对方原始凭证分割单，进行结算。原始凭证分割单必须具备原始凭证的基本内容：凭证名称、填制凭证日期、填制凭证单位名称或者填制人姓名、经办人的签名或者盖章、接受凭证单位名称、经济业务内容、数量、单价、金额和费用分摊情况等。
（五）如果在填制记帐凭证时发生错误，应当重新填制。
已经登记入帐的记帐凭证，在当年内发现填写错误时，可以用红字填写一张与原内容相同的记帐凭证，在摘要栏注明“注销某月某日某号凭证”字样，同时再用蓝字重新填制一张正确的记帐凭证，注明“订正某月某日某号凭证”字样。如果会计科目没有错误，只是金额错误，也可以将正确数字与错误数字之间的差额，另编一张调整的记帐凭证，调增金额用蓝字，调减金额用红字。发现以前年度记帐凭证有错误的，应当用蓝字填制一张更正的记帐凭证。
（六）记帐凭证填制完经济业务事项后，如有空行，应当自金额栏最后一笔金额数字下的空行处至合计数上的空行处划线注销。

第五十二条 填制会计凭证，字迹必须清晰、工整，并符合下列要求：
（一）阿拉伯数字应当一个一个地写，不得连笔写。阿拉伯金额数字前面应当书写货币市种符号或者货币名称简写和市种符号。币种符号与阿拉伯金额数字之间不得留有空白。凡阿拉伯数字前写有市种符号的，数字后面不再写货币单位。
（二）所有以元为单位（其他货币种类为货币基本单位，下同）的阿拉伯数字，除表示单价等情况外，一律填写到角分；元角分的，角位和分位可写“00”，或者符号“——”；有角无分的，分位应当写“0”，不得用符号“——”代替。
（三）汉字大写数字金额如零、壹、贰、叁、肆、伍、陆、柒、捌、玖、拾、佰、仟、万、亿等，一律用正楷或者行书体书写，不得用0、一、二、三、四、五、六、七、八、九、十等简化字代替，不得任意自造简化字。大写金额数字到元或者角为止的，在“元”或者“角”字之后应当写“整”字或者“正”字；大写金额数字有分的，分字后面不写“整”或者“正”字。
（四）大写金额数字前未印有货币名称的，应当加填货币名称，货币名称与金额数字之间不得留有空白。
（五）阿拉伯金额数字中间有“0”时，汉字大写金额要写“零”字；阿拉伯数字金额中间连续有几个“0”时，汉字大写金额中可以只写一个“零”字；阿拉伯金额数字元位是“0”，或者数字中间连续有几个“0”、元位也是“0”但角位不是“0”时，汉字大写金额可以只写一个“零”字，也可以不写“零”字。

第五十三条 实行会计电算化的单位，对于机制记帐凭证，要认真审核，做到会计科目使用正确，数字准确无误。打印出的机制记帐凭证要加盖制单人员、审核人员、记帐人员及会计机构负责人、会计主管人员印章或者签字。

第五十四条 各单位会计凭证的传递程序应当科学、合理，具体办法由各单位根据会计业务需要自行规定。
第五十五条 会计机构、会计人员要妥善保管会计凭证。
（一）会计凭证应当及时传递，不得积压。
（二）会计凭证登记完毕后，应当按照分类和编号顺序保管，不得散乱丢失。
（三）记帐凭证应当连同所附的原始凭证或者原始凭证汇总表，按照编号顺序，折叠整齐，按期装订成册，并加具封面，注明单位名称、年度、月份和起讫日期、凭证种类、起讫号码，由装订人在装订线封签外签名或者盖章。
对于数量过多的原始凭证，可以单独装订保管，在封面上注明记帐凭证日期、编号、种类，同时在记帐凭证上注明“附件另订”和原始凭证名称及编号。
各种经济合同、存出保证金收据以及涉外文件等重要原始凭证，应当另编目录，单独登记保管，并在有关的记帐凭证和原始凭证上相互注明日期和编号。
（四）原始凭证不得外借，其他单位如因特殊原因需要使用原始凭证时，经本单位会计机构负责人、会计主管人员批准，可以复制。向外单位提供的原始凭证复制件，应当在专设的登记簿上登记，并由提供人员和收取人员共同签名或者盖章。
（五）从外单位取得的原始凭证如有遗失，应当取得原开出单位盖有公章的证明，并注明原来凭证的号码、金额和内容等，由经办单位会计机构负责人、会计主管人员和单位领导人批准后，才能代作原始凭证。如果确实无法取得证明的，如火车、轮船、飞机票等凭证，由当事人写出详细情况，由经办单位会计机构负责人、会计主管人员和单位领导人批准后，代作原始凭证。



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nthzy

谢谢共享

渴望学习

先回复！

渴望学习

后学习！！

张五哥

感觉该省局的文件一般，应该是个房地产开发不是很发达省份的
学习、借鉴下，谢谢

森晨

借鉴一下。谢谢。

鹰击长空

谢谢分享

清远

站长辛苦了！

zhdl

谢谢分享...

2396513586

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