[已解决] 转帖：答某会计研究生的财税问题-房地产开发企业典型的几个问题 [复制链接]

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[LV.10]以坛为家III

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发表于 2012-12-21 14:20:32 |只看该作者 |倒序浏览

转帖haihan235的帖子，原文：http://bbs.esnai.com/thread-4842480-1-1.html

答某会计研究生的财税问题

一、关于“会计信息不实会使得会计信息失真”论点被导师删除的问题

——估计你导师认为你知识还太浅，不合适作为论文讨论这个问题，这是个辨证的问题：你所谓的 “会计信息不实”大概是指取得的原始凭证不真实，使得你的“会计信息失真”，你本来是想强调客观事实和现状环境是影响“会计信息失真”主要原因。

但是你忘记了两个重要会计规定：

1、会计核算本来就是建立在会计假设之上，假设企业处于社会法制和经济环境相当完善下进行的会计活动，这个是与实际现状存在着差异，但是如果每个企业都强调自己的客观现状，会计核算是无法建立统一制度的，无法形成可靠性、可比性的有效会计信息，无法满足投资者等财务报告使用者决策的需要。因此会计核算必须建立一个统一的标准，让处于不同社会现状环境中的各类企业，都以这个标准为目标，规范企业进行会计核算活动，使会计信息具有可靠性、可比性。

因此出现某些人常常说什么“实务”“理论”之类的，其实这些人根本不了解会计的本质，只有学到点会计皮毛的人才有什么“实务”“理论”的观点。

2、核实原始凭证的真实性或者怎么处置本来就是《会计法》赋予会计的履行的职责和应当执行的义务，以“会计信息不实”为借口，认为是使得自己核算出的“会计信息失真”的理由，是站不脚的论点。因为这些本身就是会计自己的责任，而不是会计推脱责任的合理原因。一味强调由于客观现实影响自己“会计信息失真”，本身不是会计讨论的问题。

——会计不是研究社会解决制度问题的社会科学，而是记录经济活动解决经济问题的社会科学，因此说会计是应用性学科。

二、关于房地产开发企业成本核算难点的问题

就你所提出的问题，我认为房地产开发企业成本核算主要有两个难点：

1、前期预提成本和后期分摊成本

会计上为准确核算开发经营成果，采用了按权责发生制核算的原则，应由本期受益对象承担的将要发生或者尚未支付的成本需预提。对于已发生的共同成本需要在已完工、未完工开发产品间分摊，已完工开发产品负担成本需要在已销、未销开发产品间分摊。预提金额应采用相应会计估计原则处理，对于将来实际发生金额与预提金额有差异时，应采用相应会计估计变更的未来适用法处理原则，在当期补充更正调整。

也就是《企业所得税法》也采用同样方法处理，本期预提金额超过规定限额的进行纳税调增，以后年度，预提金额与实际发生金额有差异部分经过会计更正后，再进行纳税调整。

2、两种建筑面积计量规范的转化和协调

由于行业部门法规的原因，我国关于建筑面积计量上存在两个合法的规范，即，房屋的成本计算建筑面积与其收入计算的建筑面积不一样。会计和税法上的原则是：销售收入是按《房产测量规范》房产证面积中的可售面积计算；结转成本是按《建设工程建筑面积计算规范》建筑面积计算。

由于“可售面积＜房产证面积＜建筑面积”，因此结转以建筑面积计算的成本需要经过二次计算分摊才能与以可售面积计算的收入形成配比。不能直接用总建筑成本除以总可售面积得出单位结转成本，否则意味着多结转计税成本。一般单幢项目和不分期开发的项目，也存在“可售面积=房产证面积”情形，结转以建筑面积计算的成本就只需要一次计算分摊也能与以可售面积计算的收入形成配比。

也就是国税发[2009]31号“第四章计税成本的核算”规定“先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象”的意思。

三、关于对“直接除以可售面积是多结转计税成本”的问题

为什么说“直接除以可售面积得出单位结转成本，是多结转计税成本”。不同类的成本对象本身直接归属成本是存在有差异，而且这个差异是永远存在的。

如，标准住宅和公配会所，标准住宅属于批量规模性建造，其直接成本绝对可以且应当可以最小化，而公配会所由于建造数量等的原因，其直接成本绝对无法做到最小化。无论这两类成本对象分摊的间接成本怎么计算的，这个差异是永远存在的。如果“统一采用直接除以可售面积得出单位结转成本”。那无疑是人为增加了标准住宅的单位成本，而减少公配会所的单位成本，则形成多结转计税成本而产生少纳税的情形。

尤其在不同类型的成本对象中体现得比较明显。本来同类型的成本对象可以合并作为一个成本对象统一平均分摊成本，但是即使同类型的成本对象也由于建造位置、时间、方式等等不同，也是存在成本差异的现象。

四、关于能不能以销售收入做权数来配比结转开发成本的问题

1、同一成本对象内的开发产品按建筑面积平均核算成本是建筑物建造客观现象决定的，因为在同一成本对象内的开发产品在功能及使用上存在相互交叉、相互依存，你中有我、我中有你的客观事实。

如，第一层房屋就是第三十层房屋的基础和支撑，而第三十层房屋又是第一层房屋的成本薄摊和价值增值。第一层房屋支撑高层建筑需要使用高标号混凝土和多增加钢筋用量，同样第三十层房屋由于施工难度而需要增加施工成本，等等因素，也就是第一层房屋和第三十层房屋实际建造成本基本是相等的，也是无法区分的，不能因为销售价格不同，而人为调节其本身真实的成本。

2、在以税收公平原则立法主导的税收法规下，以同一成本对象均摊成本的成本分配方式，体现了所得税尊重客观事实、公平原则立法精神，客观反映纳税人的实际所得；也体现了土地增值税调节不同类型房地产增值的作用。销售价格不同，带来所得和增值不同，如果按照销售收入的比例来分摊成本，则人为改变客观事实调节了所得和增值，会造成新的税负不公平。

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