[税务] 房地产企业转让车位的会计和税务处理 [复制链接]

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发表于 2012-11-22 22:42:41 |只看该作者 |倒序浏览

目前，大多楼盘都带有车位（库），但我国法律对地下车位（库）的产权归属尚没有明文规定。地下车位（库）的转让，大致分为临时转让和永久转让。本文根据相关税收法规，结合个人的理解，对转让地下车位（库）的税务处理进行探讨如下。

临时转让车位使用权

临时转让车位使用权即通常所说的租赁车位（库）使用权。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十五条第二款规定，纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此短期租赁车位使用权，预收租金的，营业税计税依据以预收金额为基数，而非财务上分期确认收入，分期预提缴纳营业税及附加。

例如，某房地产企业预收地下车位（库）租金3000000元，会计处理为：

收到预收租金时，

借：银行存款 3000000

贷：预收账款 3000000

确认租金收入时，

借：预收账款 3000000

贷：其他业务收入

3000000

计提预收账款税金时，

借：营业税金及附加

150000

贷：应交税费——营业税 150000

缴纳预收账款营业税时，

借：应交税费——营业税

150000

贷：银行存款 150000。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。由此可以看出，土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税。出售或转让应当以办理相应产权为标志，产权未发生转移，就不构成出售或转让。只出租地下车位的行为，因为没有发生使用权的转移，不需要缴纳土地增值税。

城镇土地使用税方面，《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）第四条规定，对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按应征税款的50%征收城镇土地使用税。不是单独建造的即统一配建的地下建筑，由于已按规定计征了城镇土地使用税，则不用重复缴纳土地使用税。但什么是“单独建造的地下建筑”，文件中没有明确界定。

房产税方面，根据《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）规定，已出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑相关规定计征房产税。所以，出租人应按租金收入12%缴纳房产税。

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