TA的每日心情 | 郁闷
2012-11-5 15:35 |
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签到天数: 14 天 [LV.3]偶尔看看II 
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主要内容
一、土地增值税方面存在的问题
二、营业税方面存在的问题
三、企业所得税方面存在的问题
四、个人所得税方面存在的问题
五、其他税收方面存在的问题
一、土地增值税方面存在的问题
1.土地增值税清算的类型问题（自行清算、通知清算）
《关于印发土地增值税清算管理规程的通知》
国税发〔2009〕91号
第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的。
房地产企业进行土地增值税清算的时间是何时？
![]() [答疑编号1771010101：针对该题提问]
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| | [url=]![]() [/url] | ![]() | 『正确答案』根据国家税务总局《关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发〔2009〕91号）规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：
（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出售或自用的；
（2）取得销售（预售）许可证满3年未销售完毕的；
（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的（应在办理注销税务登记前进行土地增值税清算）。 |
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第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（四）省级税务机关规定的其他情况。
是否一次清算？
![]() [答疑编号1771010102：针对该题提问]
国税发〔2006〕187号
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
分析提示：清算时要完整归集扣除项目。
2.单纯销售地面建筑物是否缴纳土地增值税
《土地增值税暂行条例》
第二条 转让国有土地使用权,地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人,应当依照本条例缴纳土地增值税。
《实施细则》
第三条 条例第二条所称的国有土地,是指按国家法律规定属于国家所有的土地.
第四条 条例第二条所称的地上的建筑物,是指建于土地上的一切建筑物,包括地上地下的各种附属设施。条例第二条所称的附着物,是指附着于土地上的不能移动,一经移动即遭损坏的物品。
征税对象及范围
土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。分析：
一是仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税。
二是只对转让的房地产征税，不转让不征税。
三是对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入的不征税。
——（国税函发[1995]110 ）
国家税务总局关于转让地上建筑物土地增值税征收问题的批复（国税函[2010]347号）
厦门市地方税务局：
你局《关于转让地上建筑物土地增值税征收问题的请示》（厦地税发〔2010〕18号）收悉。经研究，现批复如下：
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，对转让码头泊位、机场跑道等基础设施性质的建筑物行为，应当征收土地增值税。
二○一○年七月二十六日
3.土地增值税清算单位如何确定
问题：我公司某项目的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用权证》只有一个，报建费用也一齐缴纳；但立项批文注明分三期建设，并分别取得一期、二期、三期的《建筑工程施工许可证》，分期取得《竣工验收报告》、《预售许可证》、分期办理了大产权。
请问：（1）《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
分期开发的项目的确认标准是什么？
（2）我公司该项目的清算主体应如何确定？
![]() [答疑编号1771010103：针对该题提问]
回复：（1）《中华人民共和国土地增值税暂行条例 》第八条规定：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
（2）财税字［1995］048号第十三条，关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用免税规定。
（3）国税发[2006]187号第一条规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
（4）《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）第十七条：清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。 《重庆市地方税务局转发国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知的通知》（渝地税发〔2010〕167号）
一、关于项目清算中不同开发品分别计算增值额问题
在清算项目中，房地产开发企业既建造普通住宅，又建造非普通住宅（非普通住宅包括：非普通住宅、车库、营业用房）的，纳税人必须按照不同开发品，分别计算扣除项目金额、增值额和增值率，缴纳土地增值税。否则，其建造的普通标准住宅不得适用免税规定。
企业所得税成本对象的确定
（1）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。
（2）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。
（3）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。
（4）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。
（5）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。
（6）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。如需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。
4.股权转让缴纳土地增值税问题
国税函〔2000〕687号
广西壮族自治区地方税务局：
你局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100%的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。
国税函[1997]700号
关于陕西省电力建设投资开发公司将所拥有的陕西渭河电厂新厂的部分股权，转让给香港旭兴发展有限公司的行为应否征收营业税和土地增值税的问题，经研究，现批复如下：
一、关于营业税问题。在投资公司将其拥有的电厂的部分股权转让给香港旭兴发展有限公司这一过程中，只涉及到电厂在20年经营期限中部分的股权转移，而作为独立核算的电厂，其不动产的所有权并未发生转移，也不存在发生销售不动产的行为。因此，对投资公司转让电厂股权的行为不应征收营业税。
二、关于土地增值税问题。对陕西电力建设投资开发公司将其拥有的部分股权转让的行为，暂不征收土地增值税。
《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函〔2007〕645号）
土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。
5.地下车位是否缴纳土地增值税
国税发[2009]31号
第三十三条 企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
问题：
房地产开发公司出租地下车位使用权，与业主签订合同约定使用年限为20年，使用费一次性收取。这笔收入是否应当缴纳土地增值税？其成本费用能否作为开发成本项目在计算土地增值税时扣除？
![]() [答疑编号1771010104：针对该题提问]
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| | [url=]![]() [/url] | ![]() | 『正确答案』根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定，土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税。出售或转让应当以办理相应产权为标志，产权未发生转移就不构成出售或转让。只出租地下车位的行为，因为没有发生使用权的转移，不需要缴纳土地增值税，应按照“服务业—租赁业”项目缴纳营业税。 |
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国家税务总局纳税服务司
国税发[2006]187号
企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
国税发[2006]187号
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
清算案例分析：
我公司一项目正在搞土地增值税清算，《商品房买卖合同》里有一条签的是“地下室（属人防设施）配电、供水房设施归出卖人”，现税务局提了一个问题：这部分成本不能结转，我司已向税务局说明这是笔误，而且“地下室（属人防设施）配电、供水房设施”开发商又得不到，成本必须结转，但税务局要求我们把客户和房管局的合同收回重签，我司根本做不到，税务局提的有依据吗？
![]() [答疑编号1771010105：针对该题提问]
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| | [url=]![]() [/url] | ![]() | 『正确答案』国税发〔2006〕187号
房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 |
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6.单独修建的售楼部等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除
土地增值税：
开发间接费用，是指直接组织，管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
所得税规定：
指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
国家税务总局答复：
①在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。
②在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。
③利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：
——建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。
——建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。
——建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
7.扣除项目按什么方法分配
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《土地增值税暂行条例实施细则》
第九条 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按①转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按②建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的③其他方式计算分摊。
分析：不同的计算方法其结果不同，纳税人是否可以自行选择？
举例
某房开公司在10000平米土地上开发，土地出让金1000万元。分两期进行开发，一期为公寓，占地面积（包括道路、绿地等）6000平米，建筑面积15000平米;二期为别墅，占地面积4000平米，建筑面积5000平米。公寓己销售完毕，应分摊土地出让金？
![]() [答疑编号1771010201：针对该题提问]
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| | [url=]![]() [/url] | ![]() | 『正确答案』①占地面积法：1000×（6000÷10000）＝600（万元）
②建筑面积法：1000×［15000÷（15000＋5000）＝750（万元）
国税发〔2006〕187号
属多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目④可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
国税发〔2009〕91号
分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用⑤合理的分配方法，分摊共同的成本费用。 |
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分析：税务机关认为合理的分配方法有哪些？
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房地产企业共同成本和间接成本分配方法
（1）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
①一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
②分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。
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举例：某房地产企业开发一小区，占地60000㎡，分三期开发，分别20000㎡，30000㎡，10000㎡，土地出让金50000万，一期开发住宅3幢和一个会所，分别占地5000㎡，5000㎡，5000㎡，2000㎡。
![]() [答疑编号1771010202：针对该题提问]
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◇一期内全部成本对象应分摊土地成本=（20000÷60000）×50000＝16667
◇会所应分摊土地成本＝（2000÷20000） ×16667＝1666.7
◇3幢小高层住宅共应分摊土地成本＝16667-1666.7=15000.3 |
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（2）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。
①一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。
②分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。
（3）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。
（4）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。
成本分配规定
（1）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。
土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。
（2）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。
（3）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。
（4）其他成本项目的分配法由企业自行确定。
8.开发费用中的利息支出如何计算扣除
房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。
国税函〔2010〕220号
三、房地产开发费用的扣除问题
（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。
（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
国税函发[1995]110号：
（三）开发土地和新建房及配套设施的费用是指销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算操作，《细则》规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内予以扣除。凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%以内计算扣除。
二、营业税方面存在的问题
9.混合销售征税问题
我公司是一家建筑安装企业，所承包的工程大部分为包工包料（非自产材料），请问我公司应如何避免混合销售行为？如果材料的比重大于50%，应如何缴税？房地产企业在业务实际发生时，应该取得营业税发票还是增值税发票呢？
营业税混合销售
《营业税暂行条例实施细则》
第六条 一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为。除本细则第七条的规定外，从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为，视为销售货物，不缴纳营业税；其他单位和个人的混合销售行为，视为提供应税劳务，缴纳营业税。
增值税混合销售行为
《增值税暂行条例实施细则》
第五条 一项销售行为如果既涉及货物又涉及非增值税应税劳务，为混合销售行为。除本细则第六条的规定外，从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为，视为销售货物，应当缴纳增值税；其他单位和个人的混合销售行为，视为销售非增值税应税劳务，不缴纳增值税。
营业税特殊情况
第七条 纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：
（一）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；
（二）财政部、国家税务总局规定的其他情形。
增值税特殊情况
第六条 纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算货物的销售额和非增值税应税劳务的营业额，并根据其销售货物的销售额计算缴纳增值税，非增值税应税劳务的营业额不缴纳增值税；未分别核算的，由主管税务机关核定其货物的销售额：
（一）销售自产货物并同时提供建筑业劳务的行为；
（二）财政部、国家税务总局规定的其他情形。
国税函〔2006〕1278号
中国移动有限公司内地子公司开展的以业务销售附带赠送实物业务（包括赠送用户SIM卡、手机或有价物品等实物），属于电信单位提供电信业劳务的同时赠送实物的行为，按照现行流转税政策规定，不征收增值税，其进项税额不得予以抵扣；其附带赠送实物的行为是电信单位无偿赠与他人实物的行为，不属于营业税征收范围，不征收营业税。
分析：卖房送空调是否相同？
答案：分别计算营业税和增值税。
10.建筑业营业税计税依据与会计处理问题
《实施细则》第十六条 除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。
分析：房地产开发企业经常存在甲供材问题，如何纳税和取得合法票据扣除问题。
![]() [答疑编号1771010301：针对该题提问]
建筑业甲供材征税问题：
①计税依据包含甲供材？（包含甲供材）
②纳税人？是否可以转嫁甲方？（施工方，不可以转让）
③扣缴义务人？是否属于法定扣缴义务？（甲方不是扣缴义务人，无法定扣缴义务）
④如何开具发票？甲供材发票是否可以直接入账？（甲供材也要列示在施工方发票中，甲供材发票可以入账）
⑤甲供材中包工包料合同与包工不包料合同在增值税方面的区别（包工包料合同，甲方提供材料，属于用材料抵账，要视同销售交增值税；如果是包工不包料合同，甲应该提供材料，不需要缴纳增值税）
⑥甲、乙双方的正确处理方式（施工方在签合同的时候，要将甲方提供材料这部分税收考虑进来）
⑦装饰业务如何处理？（按实际收取的价款和价外费用缴纳营业税）
11.营业税纳税义务发生时间问题
考虑问题：
①房地产企业收到预收款是否缴纳营业税？（需要）
②纳税义务发生时是否计入营业税金及附加？是否允许缴纳当期税前扣除？（需要计入营业税金及附加，所得税前可以扣除）
![]() [答疑编号1771010302：针对该题提问]
第十二条 营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。
一般规定
第二十四条 条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。
条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。
特殊规定
第二十五条 纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
纳税人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。
营业税金及附加
一、本科目核算企业经营活动发生的营业税、消费税、城市维护建设税、资源税和教育费附加等相关税费。房产税、车船使用税、土地使用税、印花税在“管理费用”科目核算，但与投资性房地产相关的房产税、土地使用税在本科目核算。
二、企业按规定计算确定的与经营活动相关的税费，借记本科目，贷记“应交税费”科目。
会计准则——基本准则
第九条 企业应当以权责发生制为基础进行会计确认、计量和报告。
第三十三条 费用是指企业在日常活动中发生的、会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的总流出。
第三十四条 费用只有在经济利益很可能流出从而导致企业资产减少或者负债增加、且经济利益的流出额能够可靠计量时才能予以确认。
12.如何取得合法发票（营业税纳税地点）问题
问题内容
房地产企业建设工程项目可能使用外地机械设备，或支付设计费用等，但入账的租赁费、设计费发票基本是从收款方机构所在地开出的。
请问，设备租赁业营业税的纳税地点是否只能在其施工所在地？哪些发票在劳务发生地开具，哪些在收款方所在地开具？
![]() [答疑编号1771010303：针对该题提问]
《中华人民共和国营业税暂行条例》
第十四条 营业税纳税地点：
（一）纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。
（二）纳税人转让无形资产应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人转让、出租土地使用权，应当向土地所在地的主管税务机关申报纳税。
（三）纳税人销售、出租不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。
扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报缴纳其扣缴的税款。
13.拆迁补偿如何缴纳营业税？
国税函发[1995]549号
对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。
土地增值税（国税函〔2010〕220号）
第六条、关于拆迁安置土地增值税计算问题
（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
例：某房地产企业就地安置拆迁户5000平米，市场售价8000元，土地成本2亿元，建筑施工等其他开发成本8000万元，总可售面积80000平米。则: ①视同销售收入4000万元；②拆迁补偿费支出4000万元。
![]() [答疑编号1771010304：针对该题提问]
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1.视同销售前：收入=8000×（80000-5000）=60000（万元）
税金计算如下：=28000÷80000×5000×5.5%+3300=3396.25（万元）
扣除项目计算如下：=28000+28000×（20%+10%）+3396.25=39796.25（万元）
增值额=60000-39800=20203.75（万元）
增值率=50.76%
土地增值税=20203.75*40%-39796.25*5%=6091.69（万元）
2.视同销售后：收入=8000×80000=64000（万元）
税金：3396.25（万元）
扣除项目计算如下：=32000+32000×（20%+10%）+3396.25=44996.25（万元）
增值额=64000-44996.25=19003.75（万元）
增值率=42.23%
土地增值税=19003.75*30%=5701.13（万元）
结果比较：6091.568-5701.13=390.56（万元） |
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14.合作建房如何征税？
国税函发［1995］156号
十七,问：对合作建房行为应如何征收营业税？
![]() [答疑编号1771010305：针对该题提问]
合作建房,是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权,另一方（以下简称乙方）提供资金,合作建房。
合作建房的方式一般有两种：第一种方式是纯粹的“以物易物”,即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：
（一）土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。
对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照实施细则第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。
（二）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业--租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按税暂行条例实施细则第十五条的规定核定。
国税函[2005]1003号
海南省地方税务局：
你局《海南省地方税务局关于我省海口紫荆花园合作开发税收问题的请示》（琼地税发[2005]57号）收悉。经研究，批复如下：
鉴于该项目开发建设过程中，土地使用权人和房屋所有权人均为甲方，未发生《中华人民共和国营业税条例》规定的转让无形资产的行为。因此，甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房，不适用国税发[1995]156号第十七条有关合作建房征收营业税的规定。
第二种方式是甲方以土地使用权，乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税。
（一）房屋建成后如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。
（二）房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。
（三）如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，此种经营行为也未构成以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按规定核定。对合营企业的房屋，在分配给甲乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。
15.违约金（赔偿金）收入征税问题
一房地产开发公司预售房产时，与客户签订合同，收取定金2万元。后由于国家采取调控政策，客户考虑各方面原因后，决定违约弃单。问题：
①预收定金2万元是否作为价外收入纳税？
②2万元如果记销售价外费用，是作为售房收入还是其他营业收入？
营业税规定，价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费。
增值税规定，价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。
问题内容：我公司与一公司签订了产品销售合同，收取定金5万元。后来对方不需要此产品了，我公司将定金5万元作为违约金入账。请问此违约金是否要缴纳增值税？
回复意见：根据现行增值税规定，纳税人在未销售货物或者提供加工、修理修配劳务的情况下收取的违约金，不属于增值税的征税范围，不征收增值税。
同时，现行营业税政策规定，纳税人在未提供营业税应税劳务的情况下收取的违约金，不属于营业税的征税范围，不征收营业税。
国家税务总局/2009/11/09
关于赔偿金问题
我公司与另一家公司签订的钢材购买合同因2008年市场价格大幅下滑而单方面违约，根据合同应赔偿对方1亿元，经过双方多次协商最后达成一致赔给对方6000万元。
现在这笔赔偿金税务局说要有发票才可以税前列支，但这笔赔偿金根本不可能开出发票来，它既不符合开具增值税发票的要求，也不符合开具营业税发票的要求，现在对方只给我们开具了收据，我们可以提供协议还有银行的付款记录。请问：这样这笔赔偿金能否税前列支？
回复意见：根据现行增值税规定，纳税人在未销售货物或者提供加工、修理修配劳务的情况下收取的违约金，不属于增值税的征税范围，不征收增值税。同时，现行营业税政策规定，纳税人在未提供营业税应税劳务的情况下收取的违约金，不属于营业税的征税范围，不征收营业税。
依据发票管理办法的规定，在没有发生购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动的情况下，因对方未履行合同而致的违约收取的违约金，不是经营活动，不属于开具发票的范围。贵公司可依违约金收款收据、相关合同协议及银行的付款凭据在税前列支。 国家税务总局 2009/12/16
16.房地产业营业税差额征税问题
问题：房地产企业购买旧房（办公房或在建项目）改造、建造后出售，是否按差额纳税？
《中华人民共和国营业税暂行条例》
第五条 纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。但是，下列情形除外：
（一）纳税人将承揽的运输业务分给其他单位或者个人的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位或者个人的运输费用后的余额为营业额；
（二）纳税人从事旅游业务的，以其取得的全部价款和价外费用扣除替旅游者支付给其他单位或者个人的住宿费、餐费、交通费、旅游景点门票和支付给其他接团旅游企业的旅游费后的余额为营业额；
（三）纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额；
（四）外汇、有价证券、期货等金融商品买卖业务，以卖出价减去买入价后的余额为营业额；
（五）国务院财政、税务主管部门规定的其他情形。
财税[2003]16号
（十九）从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。
（二十）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
财税[2003]16号第二条第（七）项规定
单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：
1.转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税.
2.转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。
在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。
财税[2003]16号第四条关于营业额减除项目凭证管理问题
营业额减除项目支付款项发生在境内的，该减除项目支付款项凭证必须是发票或合法有效凭证；支付给境外的，该减除项目支付款项凭证必须是外汇付汇凭证、外方公司的签收单据或出具的公证证明。
《暂行条例》第六条 纳税人按照本条例第五条规定扣除有关项目，取得的凭证不符合法律、行政法规或者国务院税务主管部门有关规定的，该项目金额不得扣除。
《营业税暂行条例实施细则》条第十九条 符合国务院税务主管部门有关规定的凭证，是指：
（一）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证
（二）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；
（三）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；
（四）国家税务总局规定的其他合法有效凭证。
17.境外应税劳务扣税问题
问题内容：
我公司是一家国内房地产企业，2009年6月与境外一家设计公司签订协议，委托该公司对项目进行设计，合同规定该设计活动全部由该境外公司在境外总部设计，最终向我公司提交设计成果，且该境外公司在我国无任何分支机构，现因涉及纳税问题需咨询，我单位接受劳务，该行为是否要扣缴营业税？
《实施细则》第四条 条例第一条所称在中华人民共和国境内（以下简称境内）提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指：
（一）提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内；
（二）所转让的无形资产（不含土地使用权）的接受单位或者个人在境内；
（三）所转让或者出租土地使用权的土地在境内；
（四）所销售或者出租的不动产在境内。
营业税扣缴义务人
第十一条 营业税扣缴义务人：
（一）中华人民共和国境外的单位或者个人在境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，在境内未设有经营机构的，以其境内代理人为扣缴义务人；在境内没有代理人的，以受让方或者购买方为扣缴义务人。
（二）国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人。
三、企业所得税方面存在的问题
18.完工前收入确认及税款缴纳问题
问题：预售收入何时确认收入？月（季度）或年度是否属于预缴所得税？
国家税务总局 关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知 （国税发〔2009〕31号）
第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：
（1）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
（2）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
（3）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
（4）采取委托方式销售开发产品的，应于收到代销清单之日确认收入的实现。
国税函〔2008〕635号
现就企业所得税月（季）度预缴纳税申报表的有关填报口径问题明确如下：
《企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》第4行“利润总额”修改为“实际利润额”。填报说明第五条第3项相应修改为：“第4行实际利润额：填报按会计制度核算的利润总额减除以前年度待弥补亏损以及不征税收入、免税收入后的余额。房地产开发企业本期取得预售收入按规定计算出的预计利润额计入本行。”
国税发〔2009〕31号
第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省级国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：
（1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%
（2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。
（3）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。
（4）经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
如：2008年预收收入100，毛利15；2009年结转收入100，成本75，应纳税所得额：25-15=10。
问题：预售账款确认销售收入于企业是否有利？
【解析】预售账款确认销售收入可以增加企业的销售（营业）收入，可以增加税前业务招待费、广告费和业务宣传费的扣除，对房地产企业有利。
19.完工条件的确认问题
国家税务总局 关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号）
第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（2）开发产品已开始投入使用。
（3）开发产品已取得了初始产权证明。
国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知（国税函〔2010〕201号）
根据国税发[2006]31号规定精神和国税发[2009]31号第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
20.权责发生制原则的运用存在的问题
①所得税法第八条 企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。
②《条例》第九条 企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
税法规定哪些是支付时扣除？
①国税函〔2009〕3号：“合理工资薪金”，是指企业按照股东大会、董事会、薪酬委员会或相关管理机构制订的工资薪金制度规定实际发放给员工的工资薪金。
②企业依照国务院有关主管部门或者省级人民政府规定的范围和标准为职工缴纳的基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等基本社会保险费和住房公积金，准予扣除。
企业为投资者或者职工支付的补充养老保险费、补充医疗保险费，在国务院财政、税务主管部门规定的范围和标准内，准予扣除。
③企业依照国家有关规定为特殊工种职工支付的人身安全保险费和国务院财政、税务主管部门规定可以扣除的其他商业保险费。
④企业拨缴的工会经费，不超过工资薪金总额2%的部分，准予扣除。
⑤企业参加财产保险，按照规定缴纳的保险费，准予扣除。
如，企业根据生产经营活动的需要租入固定资产支付的租赁费，以经营租赁方式发生的租赁费支出，按照租赁期限均匀扣除。
房地产预提费用特殊规定
①出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。
②公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。（已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的）
③应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。（企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金）
④第三十条 企业下列成本应按以下方法进行分配：
（一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。
土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。
21.视同销售计税基础调整的问题
（1）新法规定：
《企业所得税法实施条例》第二十五条 企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务。
分析：企业将开发产品投资属于非货币性资产交换，税收上要按视同销售处理。
【例题】某企业将成本是80万元，售价是100万元的一开发产品用于投资。
会计处理：
借：长期股权投资 80
贷：开发产品 80
税收调整：视同销售收入100万元，视同销售成本80万元，调增20万元。
同时确认投资成本100万元。
![]() [答疑编号1771010501：针对该题提问]
国税函〔2008〕828号
一、企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。
（一）将资产用于生产、制造、加工另一产品；
（二）改变资产形状、结构或性能；
（三）改变资产用途（如，自建商品房转为自用或经营）；
（四）将资产在总机构及其分支机构之间转移；
（五）上述两种或两种以上情形的混合；
（六）其他不改变资产所有权属的用途。
二、企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。
（一）用于市场推广或销售；
（二）用于交际应酬；
（三）用于职工奖励或福利；
（四）用于股息分配；
（五）用于对外捐赠；
（六）其他改变资产所有权属的用途。
国税发[2009]31号
将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
①按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
②由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
③ 按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
拆迁补偿视同销售如何调整计税基础？
【例题】某房地产企业就地安置拆迁户5000平米，市场售价8000元/平米，土地成本2亿元，建筑施工等其他开发成本8000万元，总可售面积80000平米。则:
1.实际所得=8000×（80000-5000）÷10000-28000=32000（万元）
2.税收处理：
①视同销售收入=5000×0.8=4000（万元）
②增加视同拆迁补偿支出4000万元
总成本：28000+4000=32000（万元）
税收所得=8000×80000÷10000-（28000+4000）=32000（万元）
![]() [答疑编号1771010502：针对该题提问]
（2）买一赠一组合销售问题
国税函〔2008〕875号
企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。
【例题】某房地产企业为促销，购买住房赠送车库。车库售价10万元，住房售价90万元。按90万元确认销售总收入。
会计处理：借：银行存款 90
贷：销售收入-住房 81
-车库 9
![]() [答疑编号1771010503：针对该题提问]
22.以非货币交易方式取得土地使用权的，如何确定成本？
（1）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：
①换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
②换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
（2）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
23.以前年度成本费用税收处理
财税字［1996］079号：企业纳税年度内应计未计扣除项目，包括各类应计未计费用、应提未提折旧等，不得移转以后年度补扣。
《企业所得税法实施条例》第九条 企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
分析：实务中如何理解执行？
《中华人民共和国税收征收管理法》
第五十一条 纳税人超过应纳税额缴纳的税款，税务机关发现后应当立即退还；纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现的，可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息，税务机关及时查实后应当立即退还。
分析：纳税人发现的，3年之内；税务机关发现的，不受时间的限制。
国税发〔2009〕31号
第二十八条：对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。
第三十四条 企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。
【例题】某开发产品2008年完工，可售面积10000平米，2008年已售4000平米，2009年已售2000平米，剩余4000平米。2009年取得该项开发产品结余成本费用200万元。
分析：
剩余产品分得40%费用80万元；已销面积分摊60%费用120万元，全部在2009年销售当期申报扣除。
![]() [答疑编号1771010504：针对该题提问]
24.应付账款调增征税问题
《企业所得税法》第二十二条规定，确实无法偿付的应付款项应作为其他收入，计入应税所得。
（1）原《企业财产损失所得税前扣除管理办法》第五条： 因债权人原因确实无法支付的应付账款，包括超过三年以上未支付的应付账款，如果债权人已按本办法规定确认损失并在税前扣除的，应并入当期应纳税所得额依法缴纳企业所得税。
（2）国税发［1999］195号：企业的应付未付款，凡债权人逾期两年未要求偿还的，应计入企业当年度收益计算缴纳企业所得税。
（3）《民法通则》第135条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
会计处理
对于逾期未支付的应付账款，执行《企业会计准则》将逾期未支付出去的应付账款或者确实无法支付的应付账款，计入“营业外收入”。
参考河北国税的意见
企业确实无法偿付的应付款项应缴纳企业所得税，应付未付款项是否包括无法支付的其他应付款，税务机关如何认定企业无法偿付？
应付款项是指企业应当支付而尚未支付的各种款项，包括应付账款、应付票据和其他应付款。实际执行中，企业应对超过三年的应付未付款项作出合理解释，并提供能够偿付的相关证据（如证明债权人没有按规定确认损失并在税前扣除的证据），经税务机关确认后，可以不并入应纳税所得额。无法提供有效证明或不能作出合理解释的，应并入应纳税所得额征税。对已并入应纳税所得额的应付未付款项在以后年度实际支付时，在支付年度据实扣除。
25.关联交易所得税调整存在的问题
稽查案例
某房地产企业将自有资金借与部分关联企业使用，未收取利息费用。
市稽查局根据企业所得税法第四十一条、国税函发[1995]156号和《税收征收管理法》第三十六条规定，认定某企业与各关联单位存在业务往来，核定某企业应收取关联方资金占用费并以此计算企业所得税和营业税。
问题：上述处理存在什么问题吗？
《企业所得税法》第四十一条 企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。
《企业所得税法实施条例》第一百零九条 企业所得税法第四十一条所称关联方，是指与企业有下列关联关系之一的企业、其他组织或者个人：
（1）在资金、经营、购销等方面存在直接或者间接的控制关系；
（2）直接或者间接地同为第三者控制；
（3）在利益上具有相关联的其他关系。
《特别纳税调整实施办法》（国税发[2009]2号）
第三十条 实际税负相同的境内关联方之间的交易，只要该交易没有直接或间接导致国家总体税收收入的减少，原则上不做转让定价调查、调整。
境内关联交易转让定价调整，遵循以下原则：
一是如果企业实际税负等于或低于境内关联方税负，通常不对该企业进行转让定价调查调整，因为相应调整会使企业的补税等于或少于关联方的退税，国家总体税收不变或减少。
二是如果企业实际税负高于境内关联方税负，可以对该企业进行转让定价调查调整，但应按照该企业与其关联方的实际税负差补税，关联方不退税。
营业税问题
国税函发[1995]156号：不论金融机构还是其他单位,只要是发生将资金贷与他人使用的行为,均应视为发生贷款行为,按“金融保险业”税目征收营业税。
《实施细则》第三条 提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为（以下称应税行为）。但单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供条例规定的劳务，不包括在内。
前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。
《中华人民共和国税收征收管理法》
第三十六条 企业与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用；不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整。
26.利息支出如何税前扣除问题
《实施条例》第三十八条 企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除：
（1）非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出；
（2）非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。
《关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知 》财税[2008]121号
一、在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出，不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。
企业实际支付给关联方的利息支出，除符合本通知第二条规定外，其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为：
（一）金融企业，为5：1；
（二）其他企业，为2：1。
债资比例＝年度各月平均关联方债权性投资之和/年度各月平均权益性投资之和
各月平均关联方债权性投资＝（关联方债权性投资的月初账面余额+月末账面余额）/2
各月平均权益性投资＝（权益性投资月初账面余额+月末账面余额）/2
权益性投资为企业资产负债表上会计记录的所有者权益数额，当所得者权益小于实收资本与资本公积之和，则权益性投资为实收资本与资本公积之和；当实收资本与资本公积之和小于实收资本，则权益性投资为实收资本。
二、企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料，并证明相关交易活动符合独立交易原则的；或者该企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除。
三、企业同时从事金融业务和非金融业务，其实际支付给关联方的利息支出，应按照合理方法分开计算；没有按照合理方法分开计算的，一律按本通知第一条有关其他企业的比例计算准予税前扣除的利息支出。
四、企业自关联方取得的不符合规定的利息收入应按照有关规定缴纳企业所得税。
房地产企业的利息支出按以下规定进行处理：
（1）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。
（2）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。
分析：是否需要取得发票税前扣除？
财税字[2000]7号
一、为缓解中小企业融资难的问题，对企业主管部门或企业集团中的核心企业等单位（以下简称统借方）向金融机构借款后，将所借资金分拨给下属单位（包括独立核算单位和非独立核算单位），并按支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取用于归还金融机构的利息不征收营业税。
二、统借方将资金分拨给下属单位，不得按高于支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取利息，否则，将视为具有从事贷款业务的性质，应对其向下属单位收取的利息全额征收营业税。
27.政府补贴收入征税处理问题
财税[2008]151号
（1）企业取得的各类财政性资金，除属于国家投资和资金使用后要求归还本金的以外，均应计入企业当年收入总额。
（2）对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。
分析：一般企业基本没有不征税收入。
（三）纳入预算管理的事业单位、社会团体等组织按照核定的预算和经费报领关系收到的由财政部门或上级单位拨入的财政补助收入，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除，但国务院和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
本条所称财政性资金，是指企业取得的来源于政府及其有关部门的财政补助、补贴、贷款贴息，以及其他各类财政专项资金，包括直接减免的增值税和即征即退、先征后退、先征后返的各种税收，但不包括企业按规定取得的出口退税款。
财税〔2009〕87号
一、对企业在2008年1月1日至2010年12月31日期间从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：
（一）企业能够提供资金拨付文件，且文件中规定该资金的专项用途；
（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；
（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。
二、根据实施条例第二十八条的规定，上述不征税收入用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除；用于支出所形成的资产，其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除。
三、企业将符合本通知第一条规定条件的财政性资金作不征税收入处理后，在5年（60个月）内未发生支出且未缴回财政或其他拨付资金的政府部门的部分，应重新计入取得该资金第六年的收入总额；重新计入收入总额的财政性资金发生的支出，允许在计算应纳税所得额时扣除。
28.股息收入征税处理问题
《中华人民共和国企业所得税法》
第二十六条 企业的下列收入为免税收入：
（一）国债利息收入；
（二）符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益；
（三）在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益；
（四）符合条件的非营利组织的收入。
《实施条例》
——国债利息收入，是指企业持有国务院财政部门发行的国债取得的利息收入。
——符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益，是指居民企业直接投资于其他居民企业取得的投资收益。
——免税的股息、红利等权益性投资收益，不包括连续持有居民企业公开发行并上市流通的股票不足12个月取得的投资收益。
非居民企业股息所得要纳税
《企业所得税法》
第三条第三款 非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税。
《企业所得税法实施条例》
第六条 企业所得税法第三条所称所得，包括销售货物所得、提供劳务所得、转让财产所得、股息红利等权益性投资所得、利息所得、租金所得、特许权使用费所得、接受捐赠所得和其他所得。
（94）财税字第020号
下列所得，暂免征收个人所得税：
（八）外籍个人从外商投资企业取得的股息、红利所得。
财税[2005]102号
对个人投资者从上市公司取得的股息红利所得，暂减按50%计入个人应纳税所得额，依照现行税法规定计征个人所得税。
国税发〔2009〕31号
第三十六条 企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：
① 凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。
② 凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：
—— 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
—— 投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。
29.企业资产与股权处理问题
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【例题】深圳市某股份公司2008年6月以12500万元收购广东某房地产公司的全部股权，广东房地产公司经评估确认的净资产价值为10000万元。
广东房地产公司是顺德市某经济开发总公司投资5000万元创办的全资子公司，该公司2007年12月31日的资产账面净值为7000万元，经评估确认后的价值为10000万元。
上述交易涉及的当事各方所得税的处理问题？
（1）深圳股份公司长期股权投资的税务处理问题
根据税收法规的规定，企业为取得另一企业的股权支付的全部代价，属股权投资支出不得计入投资企业的当期费用，也不得通过折旧或摊销方式分期计入投资企业的费用，应作为股权投资的计税成本，待将来转让股权或收回投资时，用以计算股权转让所得或投资收益。因此，深圳公司取得此项长期股权投资的计税成本应该是实际支付的12500万元，不论会计上采取何种方法核算，除追加或减少投资外，一律不得调整。
（2）顺德市经济开发总公司转让持有的广东某房地产公司的100%股权取得的股权投资收入12500万元，与其投资成本5000万元之间的差额7500万元，应确认为转让当期的股权投资转让所得，依法缴纳企业所得税。
（3）广东某房地产公司作为独立核算企业仍继续经营，只是股东发生变化，对其净资产进行评估，是股东为了确定股权转让收入的目的，公司的资产不得按经评估确认的价值调整。
![]() [答疑编号1771010601：针对该题提问]
财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知（财税[2009]59号）
一般性税务处理
①被收购方应确认股权转让所得或损失。
②收购方取得股权的计税基础应以公允价值为基础确定。
③被收购企业的相关所得税事项原则上保持不变。
特殊性税务处理
收购企业购买的股权不低于被收购企业全部股权的75%，且收购企业在该股权收购发生时的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%，可以选择按以下规定处理：
①被收购企业的股东取得收购企业股权的计税基础，以被收购股权的原有计税基础确定。
②收购企业取得被收购企业股权的计税基础，以被收购股权的原有计税基础确定。
③收购企业、被收购企业的原有各项资产和负债的计税基础和其他相关所得税事项保持不变。
特殊性税务处理如下：
①被收购企业广东房地产公司的股东顺德市经济开发公司取得深圳股份公司12500万元股权的计税基础是5000万元；
②收购企业深圳股份公司取得广东房地产公司股权的计税基础是12500万元。
③顺德市经济开发公司股权增值7500万元不纳税。
④深圳股份公司、广东房地产公司资产计税基础（7000万元）及所得税事项（包括亏损弥补）不变。
![]() [答疑编号1771010602：针对该题提问]
30.股息能否从股权转让收入中扣除问题
国税函[2004]390号
一、企业在一般的股权买卖中，股权转让人应分享的被投资方累计未分配利润或累计盈余公积应确认为股权转让所得，不得确认为股息性质的所得。
二、企业进行清算或转让全资子公司以及持股95%以上的企业时，投资方应分享的被投资方累计未分配利润和累计盈余公积应确认为投资方股息性质的所得。为避免对税后利润重复征税，影响企业改组活动，在计算投资方的股权转让所得时，允许从转让收入中减除上述股息性质的所得。
《实施条例》
第七十一条 企业所得税法第十四条所称投资资产，是指企业对外进行权益性投资和债权性投资形成的资产。
企业在转让或者处置投资资产时，投资资产的成本，准予扣除。
投资资产按照以下方法确定成本：
（一）通过支付现金方式取得的投资资产，以购买价款为成本；
（二）通过支付现金以外的方式取得的投资资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为成本。
清算时可以扣除股息
实施条例第十一条 企业所得税法第五十五条所称清算所得，是指企业的全部资产可变现价值或者交易价格减除资产净值、清算费用以及相关税费等后的余额。
投资方企业从被清算企业分得的剩余资产，其中相当于从被清算企业累计未分配利润和累计盈余公积中应当分得的部分，应当确认为股息所得；剩余资产减除上述股息所得后的余额，超过或者低于投资成本的部分，应当确认为投资资产转让所得或者损失。
国税函[2010]79号
企业转让股权收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手续时，确认收入的实现。转让股权收入扣除为取得该股权所发生的成本后，为股权转让所得。企业在计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权所可能分配的金额。
【例题】A公司投资100万元占B公司30%。B公司实现税后利润100万元，A公司应分享30万元。现A公司转让股权，收入130万元，可以扣除的成本是多少？如何避免重复征税？
![]() [答疑编号1771010701：针对该题提问]
| [url=]![]() [/url] |
| | [url=]![]() [/url] | ![]() | 『答案解析』可扣除成本=100（万元）
转让所得=130-100=30（万元）
如果在转让之前，先将30万元进行分配，为免税收入，再转让，此时转让收入为100万元，转让所得为0万元。 |
| |
31.出差补助标准的合理性等问题
关于企业员工出差的日补助金额有什么规定？出差补助允许税前扣除的标准是多少？因为员工在外出差吃饭无法获得发票，这种情况是否可以税前扣除？扣除标准是多少？我公司给员工在外出差补助一人一日160元。税务部门在检查中认为没有160元的票据，不让税前扣除。
《中央国家机关和事业单位差旅费管理办法》（财行[2006]313号）规定，
城市间交通费和住宿费在规定标准内凭据报销，伙食补助费和公杂费实行定额包干。其中住宿费在出差地住宿费开支标准上限以内凭据报销，出差人员无住宿费发票，一律不予报销住宿费；伙食补助费为每人每天50元：公杂费为每人每天30元，用于补助市内交通、通讯等支出。
32.查补收入能否作为计算广告费业务宣传费和业务招待费的基数？
【例题】M公司2009年纳税申报表附表一第1行为1000万元，当年发生广告费200万元，该企业适用的广告宣传费扣除比例为15%，当年调增应纳税所得额50万元。
2010年税务稽查局对M公司2009年纳税情况进行稽查，发现企业隐瞒销售收入500万元，因此应调增应纳税所得额500万元，该公司提出查补的收入可以作为计提三项费用的基数，因此该公司2009年计提三项费用基数应该按照1500万元计算，即：200万元的广告费均应允许税前扣除。所以该公司应该纳税调增500万-50万=450（万）
![]() [答疑编号1771010702：针对该题提问]
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| | [url=]![]() [/url] | ![]() | 『答案解析』新税法没有明确规定查补收入能否作为基数，但税法规定收入可作为计提基数，所以查补收入是可作为计提基数。 |
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原规定（已作废）：国税发[2006]56号：查补的应纳税所得额，应并入所属年度的应纳税所得中，按税法规定计算应补税额，但不得弥补以前年度亏损，不得作为计算公益、救济性捐赠税前扣除的基数。
目前规定：国家税务总局2010年第20号公告已明确查补的应纳税所得额允许弥补以前年度亏损。
河北国税文件明确规定：
根据国家税务总局2010年第20号公告精神，查补收入可以作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数。
33.企业筹办期间开办费处理问题
企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照国税函[2009]98号第九条规定执行。（国税函〔2010〕79号）
新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。
【例题】开始生产经营的年度从何时算起？
![]() [答疑编号1771010703：针对该题提问]
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| | [url=]![]() [/url] | ![]() | 『答案解析』工业企业为试生产之日，商业企业为试营业之日。 |
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原规定可参考：《企业所得税暂行条例实施细则》
第三十四条 企业在筹建期发生的开办费，应当从开始生产、经营月份的次月起，在不短于5年的期限内分期扣除。
前款所说的筹建期，是指从企业被批准筹建之日起至开始生产、经营（包括试生产、试营业）之日的期间。开办费是指企业在筹建期发生的费用，包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产和无形资产成本的汇兑损益和利息等支出。
【例题】业务招待费是否可以列入开办费？
![]() [答疑编号1771010704：针对该题提问]
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| | [url=]![]() [/url] | ![]() | 『答案解析』新税法没有明确。但原来的规定有明确规定，是需要作为开办费列支。 |
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（86）财税外字第102号
合资经营、合作生产经营企业和外商独资经营企业筹办期间发生的费用是指与企业筹建有关的费用，其范围包括：筹建人员工资、差旅费、培训费、咨询调查费、交际应酬费、文件印刷费、通讯费、开工典礼费等。但不包括机器设备、建筑设施等固定资产的购置、建造支出；购进各项无形资产的支出；以及根据合同、协议、章程的规定应由投资者自行负担的费用。
四、个人所得税方面存在的问题
34.平价或低价转让个人股权征税问题
【例题】基本情况：某房地产开发企业有两个人股东，注册资本2000万元。异地开发某项目，开发时间预计5年，前3年盈亏基本持平。第4、5年后将实现税后利润合计4000万元。项目完成后，清算注销公司。
问题：股东不想在分红或公司注销清算时缴纳税后利润个人所得税，有什么办法？
![]() [答疑编号1771010801：针对该题提问]
| [url=]![]() [/url] |
| | [url=]![]() [/url] | ![]() | 『正确答案』个人股东将股权在前三年平价转让给新设立企业，新设立企业成为房地产企业股东，投资方为企业，分是免征企业所得税。 |
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国税函[2009]285号
一、股权交易各方在签订股权转让协议并完成股权转让交易以后至企业变更股权登记之前，转让方或受让方应到主管税务机关办理纳税（扣缴）申报，并持税务机关开具的股权转让所得缴纳个人所得税完税凭证或免税、不征税证明，到工商行政管理部门办理股权变更登记手续。
二、股权交易各方已签订股权转让协议，但未完成股权转让交易的，企业在股权变更登记时，应填写《个人股东变动情况报告表》并向主管税务机关申报。
三、个人股东股权转让所得个人所得税以发生股权变更企业所在地地税机关为主管税务机关。
四、税务机关应加强对股权转让所得计税依据的评估和审核。对扣缴义务人或纳税人申报的股权转让所得相关资料应认真审核，判断股权转让行为是否符合独立交易原则，是否符合合理性经济行为及实际情况。
对申报的计税依据明显偏低（如平价和低价转让等）且无正当理由的，主管税务机关可参照每股净资产或个人股东享有的股权比例所对应的净资产份额核定。
各地税务机关要加强与工商行政管理部门的联系和协作，定期主动从工商行政管理机关取得股权变更登记信息。
国家税务总局公告2010年第27号
二、计税依据明显偏低且无正当理由的判定方法
（一）符合下列情形之一且无正当理由的，可视为计税依据明显偏低：
1.申报的股权转让价格低于初始投资成本或低于取得该股权所支付的价款及相关税费的；
2.申报的股权转让价格低于对应净资产份额的；
3.申报的股权转让价格低于相同或类似条件下同一企业同一股东或其他股东股权转让价格的；
4.申报的股权转让价格低于相同或类似条件下同类行业的企业股权转让价格的；
5.经主管税务机关认定的其他情形。
（二）本条第一项所称正当理由，是指以下情形：
1.所投资企业连续三年以上（含三年）亏损；
2.因国家政策调整的原因而低价转让股权；
3.将股权转让给配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹以及对转让人承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
4.经主管税务机关认定的其他合理情形。
三、对申报的计税依据明显偏低且无正当理由的，可采取以下核定方法：
（一）参照每股净资产或纳税人享有的股权比例所对应的净资产份额核定股权转让收入。
对知识产权、土地使用权、房屋、探矿权、采矿权、股权等合计占资产总额比例达50%以上的企业，净资产额须经中介机构评估核实。
（二）参照相同或类似条件下同一企业同一股东或其他股东股权转让价格核定股权转让收入。
（三）参照相同或类似条件下同类行业的企业股权转让价格核定股权转让收入。
（四）纳税人对主管税务机关采取的上述核定方法有异议的，应当提供相关证据，主管税务机关认定属实后，可采取其他合理的核定方法。
《股权出资登记管理办法》（工商总局令39号）
第二条 投资人以其持有的在中国境内设立的有限责任公司或者股份有限公司的股权作为出资，投资于境内其他有限责任公司或者股份有限公司（统称被投资公司）的登记管理，适用本办法。
第四条 全体股东以股权作价出资金额和其他非货币财产作价出资金额之和不得高于被投资公司注册资本的百分之七十。
第五条 用作出资的股权应当经依法设立的评估机构评估。
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关于非货币性资产评估增值暂不征收个人所得税的批复（国税函[2005]319号）
考虑到个人所得税的特点和目前个人所得税征收管理的实际情况，对个人将非货币性资产进行评估后投资于企业，其评估增值取得的所得在投资取得企业股权时，暂不征收个人所得税。在投资收回、转让或清算股权时如有所得，再按规定征收个人所得税，其“财产原值”为资产评估前的价值。
35.员工从单位取得经济利益征税问题
《中华人民共和国个人所得税法实施条例》
第十条 个人所得的形式，包括现金、实物、有价证券和其他形式的经济利益（如旅游费用、个人房屋租金、文体活动奖励等）。所得为实物的，应当按照取得的凭证上所注明的价格计算应纳税所得额；无凭证的实物或者凭证上所注明的价格明显偏低的，参照市场价格核定应纳税所得额。所得为有价证券的，根据票面价格和市场价格核定应纳税所得额。所得为其他形式的经济利益的，参照市场价格核定应纳税所得额。
【例题】某房地产企业集团向内部员工提供奖励性质的购房优惠，优惠幅度从5万元至20多万元不等，两年累计优惠金额1025万元，税务部门检查后视同员工所得，核定少扣缴个人所得税196.25万元。
处理处罚及依据
根据《个人所得税法》、《税收征收管理法》第六十九条的规定，向该集团职工追缴个人所得税196.25万元，对该集团处应扣未扣税款50%罚款。
![]() [答疑编号1771010802：针对该题提问]
财税 [2007] 13号
一、根据住房制度改革政策的有关规定，国家机关、企事业单位及其他组织在住房制度改革期间，按照所在地县级以上人民政府规定的房改成本价格向职工出售公有住房，职工因支付的房改成本价格低于房屋建造成本价格或市场价格而取得的差价收益，免征个人所得税。
二、除本通知第一条情形外，单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，属于个人所得税应税所得，应按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。
前款所称差价部分，是指职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额。
36.劳务报酬与工资薪金区分问题
【例题】某企业聘用兼职人员，月报酬5000元。分别按工资薪金和劳务报酬计算个人所得税：
（1）按工资薪金计算：（5000-2000）×15%—125=325（元）
（2）按劳务报酬计算：[5000-5000× 20%）]× 20%=800
问题：
劳务报酬与工资可以进行转化？本单位人员可以为本单位提供劳务吗？
![]() [答疑编号1771010803：针对该题提问]
税率表（劳务报酬所得适用）
级数 | 含税级距 | 税率 | 速算扣除数 | 1 | 不超过20000元 | 20% | 0 | 2 | 2万元——5万元 | 30% | 2000 | 3 | 50000元以上 | 40% | 7000 |
国税发［1994］089号
十九 关于工资,薪金所得与劳务报酬所得的区分问题
工资、薪金所得是属于非独立个人劳务活动，即在机关、团体、学校、部队、企事业单位及其他组织中任职、受雇而得到的报酬；劳务报酬所得则是个人独立从事各种技艺，提供各项劳务取得的报酬。两者的主要区别在于，前者存在雇佣与被雇佣关系，后者则不存在这种关系。
国税函[1997]385号
根据《个人所得税法》的规定，凡与单位存在工资、人事方面关系的人员，其为本单位工作所取得的报酬，属于“工资、薪金所得”项目征税范围；而其因某一特定事项临时为外单位工作所取得的报酬，不属于税法中所说的“受雇”，应是“劳务报酬所得”项目征税范围。
国税函［2005］382号
个人兼职取得的收入应按照“劳务报酬所得”应税项目缴纳个人所得税；退休人员再任职取得的收入，在减除按个人所得税法规定的费用扣除标准后，按“工资、薪金所得”应税项目缴纳个人所得税。
离退休人员再任职界定（国税函[2006]526号）
国税函[2005]382号所称的“退休人员再任职”，应同时符合下列条件：
一、受雇人员与用人单位签订一年以上（含一年）劳动合同（协议），存在长期或连续的雇用与被雇用关系；
二、受雇人员因事假、病假、休假等原因不能正常出勤时，仍享受固定或基本工资收入；
三、受雇人员与单位其他正式职工享受同等福利、社保、培训及其他待遇；
四、受雇人员的职务晋升、职称评定等工作由用人单位负责组织。
国税发[2009]121号
二、关于董事费征税问题
（一）《国家税务总局关于印发〈征收个人所得税若干问题的规定〉的通知》（国税发〔1994〕089号）第八条规定的董事费按劳务报酬所得项目征税方法，仅适用于个人担任公司董事、监事，且不在公司任职、受雇的情形。
（二）个人在公司（包括关联公司）任职、受雇，同时兼任董事、监事的，应将董事费、监事费与个人工资收入合并，统一按工资、薪金所得项目缴纳个人所得税。
37.资产评估增值转增资本征税问题
国税发［1997］198号
一、股份制企业用资本公积金转增股本不属于股息、红利性质的分配，对个人取得的转增股本数额，不作为个人所得，不征收个人所得税。
二、股份制企业用盈余公积金派发红股属于股息、红利性质的分配，对个人取得的红股数额，应作为个人所得征税。
国税函发［1998］289号
一、在城市信用社改制为城市合作银行过程中,个人以现金或股份及其他形式取得的资产评估增值数额，应当按“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税，税款由银行负责代扣代缴。
二、国税发［1997］198号中所表述的“资本公积金”是指股份制企业股票溢价发行收入所形成的资本公积金。将此转增股本由个人取得的数额，不作为应税所得征收个人所得税。而与此不相符合的其他资本公积金分配个人所得部分，应当依法征收个人所得税。
国税函发［1998］333号
青岛路邦石油化工有限公司将从税后利润中提取的法定公积金和任意公积金转增注册资本，实际上是该公司将盈余公积金向股东分配了股息、红利，股东再以分得的股息、红利增加注册资本。
因此，依据国税发［1997］198号精神，对属于个人股东分得再投入公司（转增注册资本）的部分应按照“利息、股息、红利所得”项目征收个人所得税，税款由股份有限公司在有关部门批准增资，公司股东会决议通过后代扣代缴。
38.实物折扣是否扣缴个人所得税问题
国家税务总局关于个人所得税有关问题的批复（国税函［2000］057号）
部分单位和部门在年终总结、各种庆典、业务往来及其他活动中，为其他单位和部门的有关人员发放现金、实物或有价证券。对个人取得该项所得，应按照《中华人民共和国个人所得税法》中规定的“其他所得”项目计算缴纳个人所得税，税款由支付所得的单位代扣代缴。
【例题】购房送物扣缴个人所得税吗？
![]() [答疑编号1771010804：针对该题提问]
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| | [url=]![]() [/url] | ![]() | 『正确答案』折扣性质的赠送不征税
稽便函〔2008〕115号
1.对于促销活动中的抽奖赠送礼品，按照“偶然所得”项目扣缴个人所得税。
2.向大客户、关系户等有关个人直接赠送的礼品，按“其他所得”项目扣缴个人所得税。
对于向大客户、关系户给予的折扣或减免、赠送的话费，不属于个人所得税征收范围。
3.对于促销活动中赠送的手机、飞机里程等各种礼品，由于具有折扣销售性质，不征收个人所得税。 |
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国税函[2006]865号
商品房买卖过程中，有的房地产公司因未协调好与按揭银行的合作关系，造成购房人不能按合同约定办妥按揭贷款手续，从而无法缴纳后续房屋价款，致使房屋买卖合同难以继续履行，房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付违约金。根据个人所得税法的有关规定，购房个人因上述原因从房地产公司取得的违约金收入，应按照“其他所得”应税项目缴纳个人所得税，税款由支付违约金的房地产公司代扣代缴。
39.一次性收入所得征税问题
①财税[2001]157号
个人因与用人单位解除劳动关系而取得的一次性补偿收入，其收入在当地（所在省市）上年职工平均工资3倍数额以内的部分，免征个人所得税；超过的部分，可视为一次取得数月的工资、薪金收入，允许在一定期限内进行平均，并按照规定计算缴纳个人所得税。
企业依照国家有关法律规定宣告破产，企业职工从该破产企业取得的一次性安置费收入，免征个人所得税。
【例题】
某单位高管（工作年限5年）被辞退，公司支付一次性费用9万元。当地上年职工平均工资2.5万元。（未缴纳社会保险）
扣缴个税计算
![]() [答疑编号1771010805：针对该题提问]
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| | [url=]![]() [/url] | ![]() | 『答案解析』（1）扣除3倍年工资：90000-25000×3=15000（元）
（2）分月所得：15000÷5=3000（元）
（3）税收：[（3000-2000）×10%-25] ×5=375（元） |
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②年终一次性奖计算问题
纳税人取得全年一次性奖金，单独作为一个月工资、薪金所得计算纳税，并按以下计税办法，由扣缴义务人发放时代扣代缴：先将雇员当月内取得的全年一次性奖金，除以12个月，按其商数确定适用税率和速算扣除数。
如果在发放年终一次性奖金的当月，雇员当月工资薪金所得低于税法规定的费用扣除额，应将全年一次性奖金减除“雇员当月工资薪金所得与费用扣除额的差额”后的余额，按上述办法确定全年一次性奖金的适用税率和速算扣除数。
在一个纳税年度内，对每一个纳税人，该计税办法只允许采用一次。
五、其他税收方面存在的问题
40.房产税计税依据的问题
最近到一企业检查，该企业车间厂房原值没有包含实际占用的土地使用权价值。按照《企业会计制度》第四十七条规定：企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算；企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。
财税[2008]152号
对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。
新会计准则指南－土地使用权的处理
自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产。
新准则第38号指南
首次执行日之前已计入在建工程和固定资产的土地使用权，符合《企业会计准则第6号——无形资产》的规定应当单独确认为无形资产的，首次执行日应当进行重分类，将归属于土地使用权的部分从原资产账面价值中分离，作为土地使用权的认定成本。
财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知（财税[2010]121号）
三、关于将地价计入房产原值征收房产税问题
对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。本通知自发文之日（2010.12.21）起执行。此前规定与本通知不一致的，按本通知执行。
财税[2005]181号
二、自用的地下建筑，按以下方式计税：
1.工业用途房产，以房屋原价的50—60%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%—30%]×1.2%。
2.商业和其他用途房产，以房屋原价的70—80%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%—30%）]×1.2%。
3.对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
三、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
41.不动产投资、企业合并资产转移征税问题
财税[2002]191号
近来，部分地区反映对股权转让中涉及的无形资产、不动产转让如何征收营业税不够清楚，要求明确。经研究，现对股权转让的营业税问题通知如下：
一、以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
二、对股权转让不征收营业税。
本通知自2003年1月1日起执行。
财税字［1995］48号
对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
财税[2006]21号
对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字〔1995〕048号暂免征收土地增值税的规定。
关于全资子公司承受母公司资产有关契税政策的通知（国税函〔2008〕514号）
根据《财政部 国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2003]184号）和《国家税务总局关于企业改制重组契税政策有关问题解释的通知》（国税函[2006]844号）的有关规定，公司制企业在重组过程中，以名下土地、房屋权属对其全资子公司进行增资，属同一投资主体内部资产划转，对全资子公司承受母公司土地、房屋权属的行为，不征收契税。
国家税务总局关于转让企业产权不征收营业税问题的批复（国税函【2002】165号）
海南省地方税务局：
你局《关于海南省金城国有资产经营管理公司转让富岛化工有限公司全部产权是否征收营业税问题的请示》收悉。经研究，现批复如下：
根据《营业税暂行条例》及其实施细则的规定，营业税的征收范围为有偿提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的行为。转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产，转让无形资产的行为完全不同。因此，转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。
国家税务总局关于转让企业全部产权不征收增值税问题的批复（国税函［2002］420号）
江西省国家税务局：
你局《关于江西省电力公司转让上犹江水电厂全部产权是否征收增值税问题的请示》收悉。经研究，现批复如下：
根据《中华人民共和国增值税暂行条例》及其实施细则的规定，增值税的征收范围为销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物。转让企业全部产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，因此，转让企业全部产权涉及的应税货物的转让，不属于增值税的征税范围，不征收增值税。
财税[2008]175号：
两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，且原投资主体存续的，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。
财税字［1995］048号
在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。
财税[2003]183号
以合并或分立方式成立的新企业，其新启用的资金账簿记载的资金，凡原已贴花的部分可不再贴花，未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花。
42.契税计税依据问题
【例题】
我单位于2006年取得土地使用权进行房地产开发，与建设局签订土地使用权转让合同，合同中明确土地出让金包含契税等。但这块地上还有五家农户，后经过多次协商，我单位向农户支付土地拆迁补偿款后予以拆迁。现项目清算过程中，对支付的农户拆迁补偿款是否应征契税发生不同看法。
如果针对此问题地方税局出台了新政策，我们是按以前的政策执行还是按新政策执行呢？
![]() [答疑编号1771010901：针对该题提问]
【解析】
财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知（财税[2004]134号）
一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
（一）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：
1.评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。
2.土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。
（二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复（国税函[2009]603号）
北京市地方税务局：
你局《关于国有土地使用权出让契税计税依据确定问题的请示》收悉。经商财政部，现批复如下：
根据《财政部 国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）规定，出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。
中华人民共和国契税暂行条例
第四条 契税的计税依据：
（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；
（二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；
（三）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。
前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。
43.企业土地使用税征免范围及时限问题
财税〔2006〕186号
以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：
——征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税；
——征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。
国税发[2003]89号
购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
财税[2008]152号
纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。
本通知自2009年1月1日起执行。
财税[2009]128号
关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题
对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。
对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。
44.税务机关查补所得额弥补亏损问题
国税发［1997］191号
对纳税人查增的所得额，应先予以补缴税款，再按税收征管法的规定给以处罚。其查增的所得额部分不得用于弥补以前年度的亏损。
《中华人民共和国企业所得税法》第十八条
企业纳税年度发生的亏损，准予向以后年度结转，用以后年度的所得弥补，但结转年限最长不得超过五年。
国家税务总局关于查增应纳税所得额弥补以前年度亏损处理问题的公告（2010年第20号公告）
一、根据《企业所得税法》第五条的规定，税务机关对企业以前年度纳税情况进行检查时调增的应纳税所得额，凡企业以前年度发生亏损、且该亏损属于企业所得税法规定允许弥补的，应允许调增的应纳税所得额弥补该亏损。弥补该亏损后仍有余额的，按照企业所得税法规定计算缴纳企业所得税。对检查调增的应纳税所得额应根据其情节，依照《税收征收管理法》有关规定进行处理或处罚。
二、本规定自2010年12月1日开始执行。以前（含2008年度之前）没有处理的事项，按本规定执行。
45.查补税款处罚、滞纳金、追征期限问题
《中华人民共和国税收征收管理法》第五十二条
因税务机关的责任，致使纳税人、扣缴义务人未缴或者少缴税款的，税务机关在三年内可以要求纳税人、扣缴义务人补缴税款，但是不得加收滞纳金。
因纳税人、扣缴义务人计算错误等失误，未缴或者少缴税款的，税务机关在三年内可以追征税款、滞纳金；有特殊情况的，追征期可以延长到五年。
对偷税、抗税、骗税的，税务机关追征其未缴或者少缴的税款、滞纳金或者所骗取的税款，不受前款规定期限的限制。
《实施细则》第八十条 税收征管法第五十二条所称税务机关的责任，是指税务机关适用税收法律、行政法规不当或者执法行为违法。
第八十一条 税收征管法第五十二条所称纳税人、扣缴义务人计算错误等失误，是指非主观故意的计算公式运用错误以及明显的笔误。
第八十二条 税收征管法第五十二条所称特殊情况，是指纳税人或者扣缴义务人因计算错误等失误，未缴或者少缴、未扣或者少扣、未收或者少收税款，累计数额在10万元以上的。
国家税务总局 关于未申报税款追缴期限问题的批复（国税函[2009]326号）
税收征管法第五十二条规定：对偷税、抗税、骗税的，税务机关可以无限期追征其未缴或者少缴的税款、滞纳金或者所骗取的税款。税收征管法第六十四条第二款规定的纳税人不进行纳税申报造成不缴或少缴应纳税款的情形不属于偷税、抗税、骗税，其追征期按照税收征管法第五十二条规定的精神，一般为三年，特殊情况可以延长至五年。 |
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发表于 2012-11-5 15:42:29
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