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商铺售后回租税务风险逐个数—开发商和个人 作者：齐洪涛
近年来，房地产企业开发商铺采用“售后回租”的方式屡见不鲜。这种交易模式涉及的税收关系比较复杂，其中负有纳税义务的不但包括房地产企业，还包括购房者本人；涉及的税种包括：营业税、企业所得税、印花税、土地增值税、个人所得税、房产税。一不小心就会触到雷区。在接下来的篇章中，我们先来看看房地产企业在交易中容易触碰到哪些税务风险的地雷；然后，我们将继续探讨购房者本人面临的纳税义务。 什么是“售后回租”业务 简单而言，售后回租业务就是开发商在销售商品房时，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在一定期限内必须将购买的商铺交给房地产企业，由其统一经营并获取收益，房地产企业承诺在此期限给付购房者一定的报酬（有些个案中购房者需要该期间无偿提供商铺）。开发商在销售环节中的房价，高于或低于市场价格的情况都有，具体要分析各个房产销售项目的具体内容与目的。 总体来说，大部分售后回租项目的主要目的仍是融资，房地产企业通过出售资产达到融资的目的，同时又通过租赁方式重新取得资产使用权，即不改变连续使用或统筹开发等状况；同时，亦为购房者（出租人）提供了有利可图的投资机会。 会计处理 任何正确的税务处理，必须基于一个正确的会计处理；所以在讨论税务之前，务必理清“售后回租”会计处理的思路（以下讨论会就06新会计准则而展开）。 售后租回交易认定为融资租赁的，售价与资产账面价值之间的差额应当予以递延，并按照该项租赁资产的折旧进度进行分摊，作为折旧费用的调整。简单整理分录如下（具体科目不作深究）： （A）出售 借：应收账款 贷：递延收益 主营业务收入（账面价值） 借：主营业务成本 贷：开发产品——房产 （B）融资租回（各个科目的金额确定应依据准则） 借：固定资产——房产 未实现融资费用 贷：长期应付款 （C）融资租入资产的折旧 借：费理费用 贷：累计折旧 （D）分摊出售时的递延收益（以折旧进度来分摊） 借：递延收益 贷：主营业务收入 （E）付出融资租赁租金（应用实际利率法计算每期的未实现融资费用，见准则指南） 借：财务费用 贷：未实现融资费用 借：长期应付款 贷：银行存款 上一篇谈完了开发商的会计处理，本篇开始理顺各项税务处理与税务风险。 税务处理 营业税 税务上一般都习惯将比较复杂的交易分解为若干个简单交易进行处理。那么，售后回租交易一般应该分解为销售与租回两种交易进行考虑。 （A）首先看看商铺的出售环节。 根据营业税暂行条例及其实施细则，应按“销售不动产”税目征收营业税；然而税务的风险往往出现在营业税计税依据上。到底应该用适用什么价格来作为计税依据呢？有些读者非常的纳闷了，商铺的销售价格在合同上列明是多少营业税计税依据就是多少了，这里面还有什么风险吗？这商铺只卖了80万，难道不是用80万乘以5%的营业税税率来缴交营业税么？ 答案是：不一定呢！税务机关有可能综合地审阅整个售后回租交易的所有合同文件，才对营业税的计税依据作出核定。且听我说来，风险有二。 风险一：交易中是否存在销售折扣 货物销售的增值税估计大家都比较熟悉的了，如果有销售折旧，折旧必须在同一张发票上体现，否则要按折扣前的销售额缴交增值税。其实营业税也是一样的。《营业税暂行条例实施细则》第十五条规定，纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额。如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。 风险二：交易中是否存在价外费用 其实在流转税的计税依据中，通常都应注意考虑价外费用的问题。营业税的营业额（即所谓计税依据）应包括全部价款与价外费用。 在售后回租交易中，税务机关有可能通过全面审阅相关交易文件，评估房地产企业是否存在以低于市场价格的售价去吸引商铺购买者在未来一段时期无偿或低于市场价格将商铺交予房地产企业进行管理，并由房地产企业获得相关收益的情况。为什么税务机关会关注这个方面呢？因为如果税务机关认定上述情况存在，就有可能认为房地产企业在销售商铺的时候就无偿或低于取得了购房者日后一段期间不动产的使用权，即税法规定的“其他经济利益”（属于价外费用的一种），那么税务机关就有权核定营业税的计税依据了。 上面的文字有点长，现在举个例子方便理解。A房地产企业开发的商铺市价是100万，房地产企业就对外公布了以下促销项目：市价打个八折吧80万，然后接下来三年商铺必须无偿交由房地产企业统一经营管理；以房地产企业多年
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发表于 2012-10-30 19:21:19
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