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土地增值税扣除项目金额建筑面积分摊法 层高系数建筑面积分摊法计算举例说明 责任编辑： 大琳 日期： 2008-09-27 房地产开发企业同一项目中即包含住宅，又包含其他类型用房的，扣除项目金额在不同类型用房中的分摊可选择采用建筑面积分摊法或层高系数建筑面积分摊法计算分配，其中层高系数建筑面积分摊法具体计算口径和步骤如下： 1、计算层高系数 在纳税人同一项目(包含不同类型房地产)中，选取住宅层高为基数，设定为1；层高低于住宅的，以1为系数；其他类别用房层高高于住宅层高的，按其他类别用房层高与住宅层高之比，计算出其层高系数。 某类型用房层高系数＝该类型用房层高÷住宅层高 2、计算层高系数面积 （1）总层高系数面积= ∑(某类型用房层高系数 ×某类型用房可售建筑面积) （2）某类型用房已售部分的层高系数面积＝某类型用房层高系数×某类型用房已售建筑面积 3、计算不同类型用房已售部分可分摊的房地产开发成本 某类型用房已售部分应分摊的房地产开发成本=房地产开发总成本÷ 总层高系数面积 ×某类型用房已售部分的层高系数面积 举例如下： 某房地产公司清算项目A包含不同类型用房，其中普通住宅可售建筑面积20000㎡，已售18000㎡、非普通住宅可售建筑面积10000㎡，已售9000㎡（住宅层高3米）；商用房可售建筑面积5000，已售4500㎡，其中商用房层高4.5米的有3000㎡，已售2700㎡，5.5米的有2000 ㎡，已售1800㎡。扣除项目金额为10000万元。要求按建筑面积分摊法或层高系数建筑面积分摊法分别计算可扣除项目金额。 （一）建筑面积分摊法： （1）计算每平方米应分摊的扣除项目＝扣除项目总金额÷总可售面积 ＝10000÷（20000＋10000＋5000） ＝0.2857万元/㎡ （2）已售普通住宅应分摊的扣除项目＝0.2857万元×18000㎡＝5142.6万元 （3）已售非普通住宅应分摊的扣除项目＝0.2857万元×9000㎡＝2571.3万元 （4）已售商用房应分摊的扣除项目＝0.2857万元×4500㎡＝1285.65万元 已售房扣除金额合计：8999.55万元。 （二）层高系数建筑面积分摊法： 1、计算层高系数 （1）4.5米商用房层高系数＝该类型用房层高÷住宅层高＝4.5÷3＝1.5 （2）5.5米商用房层高系数＝该类型用房层高÷住宅层高＝5.5÷3＝1.83 2、计算层高系数面积 （1）总层高系数面积 = ∑(某类型用房层高系数 ×某类型用房可售建筑面积) ＝1×20000＋1×10000＋1.5×3000＋1.83×2000 ＝20000+10000+4500+3660 ＝38160㎡ （2）某类型用房已售部分的层高系数面积 ＝某类型用房层高系数×某类型用房已售建筑面积 ①普通住宅已售部分层高系数建筑面积：1×18000＝18000㎡ ②非普通住宅已售部分层高系数建筑面积：1×9000＝9000㎡ ③4.5米商用房已售部分层高系数建筑面积：1.5×2700＝4050㎡ ④5.5米商用房已售部分层高系数建筑面积：1.83×1800＝3294㎡ 3、计算不同类型用房已售部分可分摊的房地产开发成本 某类型用房已售部分应分摊的房地产开发成本 =房地产开发总成本÷ 总层高系数面积 ×某类型用房已售部分的层高系数面积 ①普通住宅已售部分应分摊的房地产开发成本＝10000÷38160×18000＝4716.98万元 ②非普通住宅已售部分应分摊的房地产开发成本＝10000÷38160×9000＝2358.49万元 ③4.5米商用房已售部分应分摊的房地产开发成本＝10000÷38160×4050＝1061.32万元 ④5.5米商用房已售部分应分摊的房地产开发成本＝10000÷38160×3294＝863.21万元 商铺小计扣除金额：1924.53万元 已售房扣除金额合计：9000万元。 文章来源:
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发表于 2012-10-28 17:03:31
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