交付结转主营业务收入的问题求助

Q群实录

问老师一个问题，比如我们公司项目2011年12月26日拿到竣工验收备案证明的，2011年12月27日开始交付，但是截至2011年12月31日没一户人家来交付，反而在2012年1月5日陆续有客户来办理交付，
那请问一个问题：我在2011年12月底的时候因为没交付，我是否把2011年12月份之前所有的预售款全部要转主营业务收入呢？？急死了，有前辈帮我解答一下吗？？？

柳之

先看看国税发【2009】31号文件

风摇

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第三条规定， 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： 　
　（一） 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 　
　（二） 开发产品已开始投入使用。 　　
  （三） 开发产品已取得了初始产权证明。   
　　一般情况下，只有开发产品完工后才可以竣工验收办理竣工验收手续，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》（中华人民共和国建设部令第78号）第三条规定“国务院建设行政主管部门负责全国房屋建筑工程和市政基础设施工程的竣工验收备案管理工作，县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内工程的竣工验收备案管理工作”。
　　第四条规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案。
　　第五条规定，建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）施工单位签署的工程质量保修书；（五）法规、规章规定必须提供的其他文件。
　　商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

　　所以，房地产开发企业结转收入一定是开发产品已经完工，为了避免企业人为地长期不结算工程价款长期挂账不确认收入成本，国税发[2009]31号文明确只要开发产品符合上述条件之一的，就视为完工。只有完工的房屋才可以办理竣工验收，才有可能交付业主使用和办理初始房产证手续，办理完毕初始产权登记才可以办理每一位购房人的转移登记，以上并不矛盾。
以上材料应能解决你的问题,应该在2012年12月确认收入,但考虑实际操作中如税企关系不错能延后确认收入尽量延后,可以缓交所得税,这可是一大笔资金占用

别了温哥华

学习过了

张赫

要结转...你项目已经竣工验收并已交付使用

sdmcljg

不需要，尽管符合国税总局新31号文件的清算条件，但是只要在2012年5月31日前进行清算到位即可，即签订预售合同的并交齐房款的成本对象均应由预收账款转入销售收入，同时结转开发成本即可。

sdmcljg

sdmcljg 发表于 2013-2-18 17:46
不需要，尽管符合国税总局新31号文件的清算条件，但是只要在2012年5月31日前进行清算到位即可，即签订预售合 ...

房屋交付时，应进行房款的多退少补和不动产发票开具移交。不动产发票不开具的，预收账款无法转到主营业务收入，并且开具不动产发票开具前由于机打收据与不动产发票开具的关联性，必须机打收据开具金额确定，才能保证不动产发票金额的准确性。因此，没有必要一次性转入，税收法规要求但是我们呀要考虑会计凭证的完善性和合法有效性问题。

gyj418276792

学习了

孤单人

2011年12冄拿到竣工验收备案,应砽认为完工,应把2011年12冄前所有的预售款结转到主营业务收入