“城中村”改造账务及税务处理浅析

南山

经过几年的“城中村”改造的房地产项目工作，除了头晕就是头胀，这项工作的复杂和繁琐以及涉税的混乱，让人预料不及，也是无法理顺头绪，现就“城中村”改造项目中涉及的账务及税务处理进行浅析，以便大家相互探讨和学习，因为今天才开始写，且篇幅有点大，不能一次上传，请大家谅解

南山

随着中国城市化进程的不断加剧，房地产开发拆迁安置亦成为加强推进城镇一体化建设的一种主要手段；就目前房地产开发建设中涉及到“城中村”改造的项目可谓是郁郁葱葱，不可胜数。但涉及到“城中村”改造工程中所涉及到的税收政策和账务处理却比较模糊，加上有些地方的税收机关人员胡乱解释和应用政策，使得房地产财务人员更是无所适从，本文主要从城中村改造中涉及到的账务及税务问题进行浅见的分析，以便大家探讨和学习。

一．“城中村”改造项目的拆迁补偿形式

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条　被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
　　 一般来讲，如果房地产企业选择货币补偿方式，该项支出可以作为拆迁补偿费直接计入开发成本中的土地成本，这样的补偿形式对财务人员来说最为简单和方便，也最容易操作，不过就目前的已操作的拆迁项目中，这种拆迁补偿形式较少的存在。

对于实物补偿即房屋产权调换又分为就地安置和异地安置两种情况，也就是通常所说的“拆一还一”，即：开发商以异地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权的一种实物补偿形式。

所谓就地安置是指，通过拆迁安置，把地块上原有旧房拆掉，就地根据城市规划的要求重新建设，并用新建住房安置地块上原有居民，余下地块进行商品房开发，从而达到盈利的目标。

当然，开发商也可以采取异地安置的方式对原有居民进行拆迁。在此过程中将涉及到诸多涉税事项，如何处理拆迁安置过程中产生的涉税事项一直以来都是税企双方争论不休而又棘手的难点问题。

拆迁补偿方式各有利弊，简单说明如下：

货币补偿的优点： 货币补偿操作简单，且一次性了断，不会产生延长过渡期限，被拆迁人不能按时回迁等后续问题；
        货币补偿的缺点：前期动迁投资太大，占用资金较多，进而可能导致资金压力过大。
        回迁的优点：前期相对货币补偿投资少；如利用好政策，可以一边安置一边开发，进而减少资金过于集中，加快资金的流动和周转。
        回迁的缺点较为明显，就是账务处理和涉税问题较为复杂，假如没有认清纳税事项，就无法规避涉税风险，操作不慎，特别是在税务工作者对税收政策把控不到位，进而乱用税收政策的情况下，我们可能会被动多纳税。

清远

谢谢楼主无私分享！

南山

拆迁补偿方式各有利弊，简单说明如下：
货币补偿的优点： 货币补偿操作简单，且一次性了断，不会产生延长过渡期限，被拆迁人不能按时回迁等后续问题；
     货币补偿的缺点：前期动迁投资太大，占用资金较多，进而可能导致资金压力过大。
      回迁的优点：前期相对货币补偿投资少；如利用好政策，可以一边安置一边开发，进而减少资金过于集中，加快资金的流动和周转。
      回迁的缺点较为明显，就是账务处理和涉税问题较为复杂，假如没有认清纳税事项，就无法规避涉税风险，操作不慎，特别是在税务工作者的认识不清楚的鼓动下和诱导下，我们可能会被动多纳税。

木林森CXJ

先谢谢了

木林森CXJ

能不能下载

燕岛秋湖

感谢楼主的无私分享！

日升

学习了，可以参考下。

风竹

内容呢？

南山

     随着中国城市化进程的不断加剧，房地产开发拆迁安置亦成为加强推进城镇一体化建设的一种主要手段；就目前房地产开发建设中涉及到“城中村”改造的项目可谓是郁郁葱葱，不可胜数。但涉及到“城中村”改造工程中所涉及到的税收政策和账务处理却比较模糊，加上有些地方的税收机关人员胡乱解释和应用政策，使得房地产财务人员更是无所适从，本文主要从城中村改造中涉及到的账务及税务问题进行浅见的分析，以便大家探讨和学习。
一．“城中村”改造项目的拆迁补偿形式
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条　被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
　　 一般来讲，如果房地产企业选择货币补偿方式，该项支出可以作为拆迁补偿费直接计入开发成本中的土地成本，这样的补偿形式对财务人员来说最为简单和方便，也最容易操作，不过就目前的已操作的拆迁项目中，这种拆迁补偿形式较少的存在。
对于实物补偿即房屋产权调换又分为就地安置和异地安置两种情况，也就是通常所说的“拆一还一”，即：开发商以异地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权的一种实物补偿形式。
所谓就地安置是指，通过拆迁安置，把地块上原有旧房拆掉，就地根据城市规划的要求重新建设，并用新建住房安置地块上原有居民，余下地块进行商品房开发，从而达到盈利的目标。
当然，开发商也可以采取异地安置的方式对原有居民进行拆迁。在此过程中将涉及到诸多涉税事项，如何处理拆迁安置过程中产生的涉税事项一直以来都是税企双方争论不休而又棘手的难点问题。
拆迁补偿方式各有利弊，简单说明如下：
货币补偿的优点： 货币补偿操作简单，且一次性了断，不会产生延长过渡期限，被拆迁人不能按时回迁等后续问题；
     货币补偿的缺点：前期动迁投资太大，占用资金较多，进而可能导致资金压力过大。
     回迁的优点：前期相对货币补偿投资少；如利用好政策，可以一边安置一边开发，进而减少资金过于集中流出，加快资金的流动和周转。
     回迁的缺点较为明显，就是账务处理和涉税问题较为复杂，假如没有认清纳税事项，就无法规避涉税风险，操作不慎，特别是在税务工作者对税收政策把控不到位，进而乱用税收政策的情况下，我们可能会被动多纳税。