二三线城市房价补跌幻象 未来走势仍有待观察

数字人

据发改委统计，南京、福州、南昌、成都、重庆等二三线城市房价已连续两个月出现环比下降的情况，但这并不意味着二三线城市房价掉头向下，未来走势仍待观察。

　　分析人士认为，对于二三线城市而言，与一线城市的比价效应对其房价有重要影响。考虑到二三线城市地价水平较低，保障性住房建设起步较晚，加之城市化进程比一线城市更加明显，目前尚不能断言这些城市将跟随一线城市补跌。


　　首先，目前房价出现松动的城市主要集中在部分高速增长的地区，房价启动较晚的城市房价仍在徘徊。


　　以杭州为例，今年5月，杭州商品住宅成交均价较4月环比下降13%，但若与去年5月相比仍高出52%。也就是说，一线城市房价调整首先将影响到前期追涨的城市。


　　而相应地，此前房价涨幅比较温和的地区，如长沙、合肥、济南、兰州等城市，房价则一直处于缓慢上涨中。


　　其次，二线城市地价水平较低，资金需求较小，使得房地产商资金链条相对宽松。如荣盛发展（002146）较为关注京津冀环渤海地区和长江三角区域有发展潜力的中等城市。目前仍在徐州、石家庄、廊坊、邯郸等中小城市拿地，其上半年净利润预增300%以上。可以说，在这些二三线城市，一线城市主要存在的因地价上涨而导致的资金链问题发生可能性较小。“他们就是扛也能多扛一阵子”，业内人士如是表示。


　　再次，保障性住房的上市进程也将在一定程度上影响了房价水平。业内人士认为，当前，一线城市房地产市场调整的重要原因之一就是经济适用房和廉租房等保障性住房开始上市，以及拟建规模加大的预期效应。而其他城市保障性住房推出时间比一线城市较晚，因此，其对房价的抑制作用尚需时日才能显现。


　　最后，城市化进程仍是判断二三线城市房价走势的重要依据。


　　城市化进程不仅意味着更多的农村人口进入城市生活，更意味着更多的农村土地将变成城市用地。城市人口增加将不可避免地拉动城市住宅需求。以合肥为例，近年来其城市面积逐步扩大，城市人口也逐步增加，伴随而来的是房地产市场的繁荣，不论在老城区还是新区，住宅建设工地比比皆是。在类似这样的二三线城市，房价的走势或许更多地由供需两方的长期均衡价格来决定，短期房价跟风波动并不会改变其长期的价值区间。