最新土地增值税政策指引

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最新土地增值税政策指引
(前面是政策目录，后面是政策指引）
第一章征税范围_ 4
第一节 基本规定_ 4
一、《土地增值税暂行条例》中“征税范围”的基本规定_ 4
二、《土地增值税暂行条例实施细则》的解释_ 4
三、土地增值税宣传提纲中的规定（国税函发【1995】第110号）_ 5
第二节 具体规定_ 6
一、未取得土地的使用权证转让土地（国税函【2007】第645号）_ 6
二、以转让股权名义转让房地产（国税函【2000】687号）_ 6
第三节 不征税行为_ 6
一、赠与方式无偿转让房地产行为（财税字【1995】第048号）_ 6
二、无偿划转不征收土地增值税（京地税地[2009]187号）_ 7
三、企业整体资产出售或企业所有权转移（云地税一字[2001]1号）_ 7
第二章 应税收入_ 8
第一节 基本规定_ 8
一、条例的基本规定_ 8
二、细则的解释_ 8
三、宣传提纲的规定（国税函发【1995】第110号）_ 8
第二节 具体规定_ 9
（一）代收费用（财税字【1995】第048号）_ 9
（二）外币折算（财税字【1995】第048号）_ 9
（三）非直接销售和自用房地产的收入确定(国税发【2006】第187号)（国税发【2009】第091号）   9
（四）土地增值税清算时收入确认（国税函[2010]220号）_ 10
第三章 扣除项目_ 10
第一节 基本规定_ 10
一、条例的基本规定_ 10
二、细则的解释_ 10
三、宣传提纲的规定（国税函发【1995】第110号）_ 12
第二节 具体规定_ 13
一、取得土地使用权所支付的金额_ 13
二、房地产开发成本_ 13
（一）配套公共设施（国税发【2006】第187号）_ 13
（二）四项开发成本不实可以核定单位面积金额标准（国税发【2006】第187号）_ 13
（三）天津关于拆迁补偿费的确定（津地税地[2010]49号）_ 13
（四）天津关于建安费的确定（津地税地[2010]49号）_ 13
三、房地产开发费用_ 14
（一）扣除项目金额中的利息支出（财税字【1995】第048号）（国税函[2010]220号）_ 14
（二）房地产开发企业的预提费用（国税发【2006】第187号）_ 14
四、旧房和建筑物的评估价格_ 15
（一）新房和旧房的区分（财税字【1995】第048号）_ 15
（二）转让旧房扣除项目金额的确定（财税字【1995】第048号）_ 15
（三）已交纳契税的扣除（财税字【1995】第048号）_ 15
（四）评估费的扣除（财税字【1995】第048号）_ 15
（五）转让旧房不能取得评估价格但能提供购房发票的扣除项目（财税【2006】第021号）（国税函[2010]220号）   16
（六）转让旧房不能取得评估价格也无法提供购房发票的扣除项目（财税【2006】第021号）   16
五、与转让房地产有关税金_ 16
（一）扣除项目金额中的“已交纳印花税”（财税字【1995】第048号）_ 16
（二）取得土地使用权支付的契税（国税函[2010]220号）_ 17
六、加计扣除_ 17
第三节 其他规定_ 17
（一）代收费用（财税字【1995】第048号）_ 17
（二）几种情况下的扣除项目_ 17
1、卖生地（国税函发【1995】第110号）_ 17
2、卖熟地（国税函发【1995】第110号）_ 17
3、卖开发的房地产（国税函发【1995】第110号）_ 18
4、转让旧房及建筑物（国税函发【1995】第110号）_ 18
（三）细则第九条中“总面积”的解释（国税函【1999】第112号）_ 18
（四）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费（国税函[2010]220号）_ 18
（五）未支付的质保金（国税函[2010]220号）_ 19
（六）已装修房屋的装修费用（国税发【2006】第187号）_ 19
（七）多个房地产项目共同的成本费用（国税发【2006】第187号）_ 19
（八）不能提供合法有效凭证的项目不能扣除（国税发【2006】第187号）_ 19
第四章 税率_ 19
一、条例的规定_ 19
二、细则的解释_ 20
三、宣传提纲的规定（国税函发【1995】第110号）_ 20
第五章 应纳税额的计算_ 20
第一节 基本规定_ 20
一、条例的规定_ 20
二、细则的解释_ 21
三、宣传提纲的规定（国税函发【1995】第110号）_ 22
第二节 具体规定_ 22
(一)按房地产评估价计算征收的规定(财税字【1995】第061号)（国税函发【1995】第110号）   22
（二）普通住宅和非普通住宅应分别计算增值额的规定（国税发【2006】第187号）_ 24
（三）清算后再转让房地产的土增税计算（国税发【2006】第187号）_ 24
（五）拆迁安置土地增值税计算（国税函[2010]220号）_ 24
第六章 税收优惠_ 25
一、条例的规定_ 25
二、细则的解释_ 25
三、宣传提纲的规定（国税函发【1995】第110号）_ 25
三、具体规定_ 26
（一）1994年前签订开发及转让合同的房地产征免税（财法字【1995】第007号）（财税字【1995】第048号）（财税字【1999】第293号）（失效）（财税【2004】第192号）（失效）（财税【2004】第225号）（失效）_ 26
（二）以房地产进行投资、联营（财税字【1995】第048号）（财税【2006】第021号）_ 27
（三）合作建房（财税字【1995】第048号）_ 28
（四）企业兼并转让房地产（财税字【1995】第048号）_ 28
（五）个人互换住房（财税字【1995】第048号）_ 28
（六）不能分别核算普通住宅和其他住宅不能享受免税待遇（财税字【1995】第048号）_ 28
（七）个人销售住房（财税字【1999】第210号）_ 29
（八）普通住宅的标准(国办发【2005】第026号)（国税发【2005】第089号）（财税【2006】第021号）（财税【2006】第141号）_ 29
（九）建银投资重组中土增税的税收优惠（财税【2005】第160号）_ 30
（十）细则中“城市实施规划、国家建设需要而搬迁免税”规定的解释（财税【2006】第021号）   31
（十一）廉租住房、经济适用房（财税【2008】第024号）_ 31
（十二）第16届亚洲运动会等三项国际综合运动会（财税【2009】第094号）_ 31
第七章 土地增值税的会计处理_ 31
第八章 征收管理_ 33
第一节 纳税申报_ 33
一、纳税申报表_ 33
第二节申报期限_ 34
一、条例的规定_ 34
二、细则的解释_ 34
三、宣传提纲的规定（国税函发【1995】第110号）_ 34
二、具体规定_ 35
（一）细则中“税务机关核定纳税期限”的解释（财税字【1995】第048号）_ 35
第三节 预征土增税_ 35
一、基本规定_ 35
二、宣传提纲的规定（国税函发【1995】第110号）_ 35
二、具体规定_ 35
（一）预售房地产所取得的收入的预征（财税字【1995】第048号）_ 35
（二）未按预征规定期限预缴税款的法律责任（财税【2006】第021号）_ 36
（三）清算补缴土地增值税不加收滞纳金的规定（国税函[2010]220号）_ 36
（四）预征率_ 36
1、国税总局的规定（国税发[2010]53号）_ 36
2、四川省预征率的规定（四川省地税局公告2010年第1号）_ 37
第四节 征收机关和协助机关_ 37
一、基本规定_ 37
二、宣传提纲的规定（国税函发【1995】第110号）_ 37
第五节 土增税的清算管理_ 38
一、土地增值税清算的定义（国税发【2009】第091号）_ 38
二、土地增值税清算的前期管理（国税发【2009】第091号）_ 38
三、土地增值税清算条件和受理（财税【2006】第021号）（国税发【2006】第187号）（国税发【2009】第091号）   38
四、土增税清算审核（国税发【2009】第091号）（国税发【2006】第187号）_ 40
五、土增税的核定征收_ 43
1、核定征收条件（国税发【2009】第091号）（国税发【2006】第187号）_ 43
2、核定征收率（国税发[2010]53号）（四川省地税局公告2010年第1号）_ 44
六、土地增值税清算鉴证业务准则（国税发【2007】第132号）_ 44

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