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2012-12-18 14:38 |
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房地产成本核算规范
第一章 总 则
1-1 为了加强成本管理，规范公司房地产生产成本核算，正确计算库存商品成本，便于成本资料的比较和分析，根据国家颁布的有关会计准则、会计制度以及公司董事会和集团公司的管理要求，制定本规范。
1-2 公司房地产生产成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，合理确定成本计算对象，正确归集和分配生产成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，以便及时发现成本管理中存在的问题，寻求降低成本的途径。
1-3 各房地产开发企业，应建立成本核算责任制，不断完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，严格按照国家以及集团公司成本管理的要求，正确组织成本核算工作，并自觉接受集团公司的监督。
第二章 成本核算的基本程序
成本核算的一般步骤：
第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。
第二步：设置有关成本核算会计科目，核算和归集生产成本费用。
第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。
第四步：将归集的生产成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。
第五步：编制项目生产成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。
第六步：正确划分已完工和在建库存商品之间的生产成本，分别结转完工库存商品成本。
第七步：正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工库存商品的销售成本。
第八步：编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。
第三章 成本核算对象的确定
3-1 成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。
3-2 各单位可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。
(1) 单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。
(2)在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。
(3) 对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。
A、成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。
B、同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。
C、同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。
(4) 根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等库存商品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。
第四章 成本费用项目及核算内容
4-1 库存商品成本核算应视库存商品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。为了加强库存商品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，正确核算库存商品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。要核算库存商品的成本，必须明确库存商品成本的种类和内容。库存商品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。库存商品成本按其用途，可分为如下四类： 1、土地开发成本：指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。2、房屋开发成本：指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。3、配套设施开发成本：指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入库存商品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。4、代建工程开发成本：指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。以上四类库存商品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：成本项目一般包括下列六项：1) 土地征用及拆迁补偿费2) 前期工程费3) 建筑安装工程费4）基础设施费5)基础配套设施费6) 开发间接费
4-2 各成本项目的开支范围如下：
土地征用及拆迁补偿费
指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价，主要包括以下内容：
一）政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。
二）合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。
三）红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。
四）拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。
前期工程费：
指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、 筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：
一）勘察设计费
（1）勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。
（2）规划设计费：
规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。
设计费：施工图设计费、修改设计费等。
其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费等。
（3）建筑研究用房费：包括材料及施工费
二）报建费
（1）报批报建费
包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。
项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。
（2）增容费
包括水、电、煤气增容费
三） “三通一平”费：
1）临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用
2）临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。
3）临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。
4）场地平整：场地清运费、旧房拆除等费用。
四）临时设施费
1）临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用
2）临时办公室：租金、建造及装饰费用
3）临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费
4）临时围板：包括设计、建造、装饰费用
建筑安装工程费
指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用，按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。主要包括：
一） 基础造价
包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水
二）结构及粗装修造价
结构及粗装修（含地下室部分），如系高层建筑，有裙楼架空层及转换层，原则上架空层结构列入裙楼、转换层结构并入塔楼。
三）门窗工程
主要包括室外门窗、户门、防火门的费用
四）公共部位精装修费
主要包括大堂、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用
五）户内精装修费
主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。
六）室内水暖气电管线设备费；
1、 室内给排水系统费（自来水／排水／直饮水／热水）；
2、 室内采暖系统费（地板热／电热膜／分户燃气炉／管道系统／暖气片）；
3、 室内燃气系统费；室内电气系统费（强、弱电预埋管）
七）室内设备及其安装费
1、 空调及安装费；
2、 电梯及其安装费；
3、 发电机及其安装费；
4、 高低压配电及安装费；
5、 消防通风及安装费；
6、 背景音乐及安装费
八）室内智能化系统费
1、 保安监控及停车管理系统费用；
2、 电信网络费用；
3、 卫星电视费用；
4、 三表远传系统费用；
5、 家居智能化系统费用
基础设施费
指项目开发过程中发生的建设安装工程施工预算图以外的费用，包括供水、供电、道路、供热、燃气、排洪、电视、通讯、绿化、环卫设施、场地平整及道路等基础设施费用。
一） 室外给排水系统费
主要包括自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、热水系统
二） 室外采暖系统费
主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用
三） 室外燃气系统费
主要包括管道系统、调压站
四） 室外消防系统费
主要包括高压线路工程、低压线路工程、配电站、开闭站
五） 室外消防系统费
六） 室外智能化系统费
主要包括电信网络系统、小区停车管理系统、电子巡更系统、围墙监控照明系统
七）环境设计费
八）绿化建设费：区内、区外绿化支出
九）建筑小品：雕塑、喷泉、环廊、假山等
十）道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等
十一）围墙建造费： 包括永久性围墙、围栏及大门
十二）室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯
十三）室外背景音乐
十四）室外零星设施：各种指示牌、标识牌、示意图等
配套设施费
指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括以下几类：
(1) 在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等设施的支出。
(2) 在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。
(3) 开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用。
(4) 对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。
该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算，如：
1、 游泳池：土建、设备、设施
2、 业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构
3、 幼儿园：建造成本及配套资产购置
4、 学校：建造成本及配套资产购置
5、 儿童游乐设施
6、 车站建造费：土建、设备、各项设施
开发间接费
开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及与项目推广销售有关但发生在楼盘开盘前的费用支出。（包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。）
一）工程管理费
1）工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用
2）预结算编审费：为编制、审查施工图概算、预算、结算所支付的费用
3）行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费。
4）施工合同外奖金：赶工奖、进度奖
5）质检费：竣工验收过程中的有关质检费。
二）营销推广费
项目开盘前发生的广告、策划、样板间、卖场建设、售楼书、模型等所有营销推广费用，主要包括：
1）媒介广告费：电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏
2）广告设施及发布费：车站广告、路牌广告
3）现场包装费：彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆
4）促销活动费：场租、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费
5）宣传资料及礼品费：售楼书、各种礼品
6）接待厅装修、装饰费：设计、工程、装饰等
7）现场销售器具费：饮水机、家私等
8）现场销售人工费：工资、奖金、补贴等
9）卖点增加费：
10）看楼交通费：看楼专车运行费、修理费、司机行车费用
11）样板间：包括临时样板间的建造、设计、装修等费用以及维持清洁、保安、维修费用。对于主体内的样板间的设计、装修以及家具、家私等费用，可收回部分从总费用中扣除。
12）销售模型费
13）展销费：展位费、布置费、制作费等
14）其他
三）资本化利息：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。
四）物业管理完善费
包括按规定应拨付给业主管理委员会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
期间费用
期间费用包括管理费用、营业费用、财务费用三类，均不属于房地产的制造成本范畴，其科目设置、归集内容、核算程序等详见《费用核算办法》。
三类期间费用与“开发间接费”均有联系和区别，详细界定与核算办法详见《费用核算办法》 。
第五章 会计科目与帐簿设置
5-1 “生产成本”科目：核算产品开发过程中所发生的各项费用。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。
在各级明细科目下，再按各成本核算对象设立核算项目，成本核算对象可分层次设立。
为了归集暂时不能确定特定成本核算对象的成本，以及需要先归集后分配的成本，在每个项目的成本核算对象中，加设一条“待分摊成本”进行归集。
××项目 在建一期 住宅
裙楼
地下室
在建二期
•••••••
待开发土地
跨期待分摊成本
项目开工前，所有成本均在成本核算对象“待开发土地”中核算；项目开工后，将已开工部分逐期自“待开发土地”中转入“在建×期”。
5-2 “开发间接费”科目：归集和分配与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及与楼盘推广销售有关并发生在开盘前费用支出。（包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。）
这类费用先归集，再并按一定标准分配计入各成本核算对象。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。
5-3 “预提费用”科目：核算按权责发生制原则计提的，应由本受益期、受益对象承担的已经发生或将要发生、但尚未结算或支付的成本、费用。
费用预提的时间：一般在结转房屋等库存商品时预提。
费用预提金额的确定：以电算化成本信息系统中的动态成本总额减帐面已列入成本总额的差额计提。
对于预提费用，也可不作帐务处理。在自定义资产负债表中，预提费用直接取帐套中“生产成本----各成本核算对象的贷方余额”，存货取帐套“生产成本----各成本核算对象的借方余额”。
5-4 “待摊费用” 科目：按权责发生制原则核算在本期发生但应由本期及以后各期共同负担的、分摊期限在一年以内的费用。
5-5 “库存商品”科目：核算已开发完成并验收合格的库存商品的实际成本。
各单位在进行“库存商品”核算的同时，应收集、整理具体到每户的可售面积构成、销售及其回款情况的详细资料。
房地产成本核算科目明细表
一级科目 二级科目 三级科目 四级科目 核算项目 备注
生产成本 土地征用及拆迁补偿费 按前述明细 各成本核算对象 成本核算对象可分层次设立。
前期工程费 按前述明细 按前述明细 各成本核算对象
建筑安装工程费 按前述明细 按前述明细 各成本核算对象
建筑安装工程费 按前述明细 按前述明细 各成本核算对象
基础设施费 按前述明细 按前述明细 各成本核算+对象
基础设施费 按前述明细 各成本核算对象
配套设施费 按前述明细 各成本核算对象
开发间接费 按前述明细 按前述明细 各成本核算对象 自一级科目
开发间接费转入
开发间接费 项目名称 工程管理费 按前述明细 定期转入生产成本
营销费用 按前述明细
资本化利息
物业管理完善费
其他
库存商品 项目名称 成本核算对象 设置面积或套数的数量金额帐
第六章 成本费用的归集与分配
土地征用及拆迁补偿费
一般能分清成本核算对象的，可直接将土地成本计入特定的成本核算对象中；如果分不清成本核算对象，可先在“土地征用及拆迁补偿费”之“待分摊成本”的核算项目进行归集，然后再在有关成本核算对象间分配；也可以不进行归集而直接通过设定分摊方法分配计入有关成本核算对象。有关分配方法为：
A、按占地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时：
方法一：先按小区的占地面积将土地成本分配到各小区；再将分配到各小区内的土地成本，按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积的土地成本，按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象的的生产成本；房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的土地成本。
方法二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的土地成本来分配。
B、按建筑面积计征（或补偿）时：按成本核算对象的建筑面积来分摊。
前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、配套设施费
能够分清成本核算对象的，可直接计入成本核算对象的相应成本项目；应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费用，可通过各成本项目下的“待分摊成本”之核算项目进行归集，再按一定标准分配计入各成本核算对象。
开发间接费
A、应先通过“开发间接费”科目分项目归集开发间接费的实际发生数，在每月末，根据其实际发生数按一定标准分配计入各开发项目的各成本核算对象。
B、不能有偿转让的配套设施、留作自用的固定资产，均不分配开发间接费。
关于借款费用资本化
A、借款费用资本化的期限：自开发投入日起至完工交付日止的借款费用可资本化，其间开发商主动实施的停工期间不包括在内；
B、可资本化的借款费用包括：与开发项目直接相关的借款利息支出、汇兑损失等借款费用，但不包括借款手续费及佣金；
C、可确定借款用途并专款专用于某特定开发项目的，可将借款费用直接计入受益的开发项目；不能分清具体用途的借款费用，可采用各项目累计投资额、各项目缺口资金等标准在受益的各开发项目间分摊。
第七章 附 则
8-1 本规范适用于公司全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。
8-2 本规范未涉及或未尽的成本核算事项，按国家或集团公司有关成本管理的规定执行。本指导由财务部负责解释和修订。
8-3 本规范自2007年1月1日起执行。
附：“生产成本”科目编号一览表
科 目 名 称 编 号
生产成本 4101
土地征用及拆迁补偿费 410105.01
政府地价及市政配套费 410105.01.01
合作款项 410105.01.02
红线外市政配套费 410105.01.03
拆迁补偿费 410105.01.04
前期工程费 410105.02
勘察设计费 410105.02.01
勘察丈量费 410105.02.01.01
规划设计费 410105.02.01.02
建筑研究用房 410105.02.01.03
报批报建费 410105.02.02
政府报批报建费 410105.02.02.01
增容费 410105.02.02.02
三通一平费 410105.02.03
临时道路 410105.02.03.01
临时用电 410105.02.03.02
临时用水 410105.02.03.03
场地平整费 410105.02.03.04
临时设施费 410105.02.04
临时围墙 410105.02.04.01
临时办公室 410105.02.04.02
临时场地占用费 410105.02.04.03
临时围板 410105.02.04.04
建筑安装工程费 410105.03
基础工程 410105.03.01
土方 410105.03.01.01
护壁（坡） 410105.03.01.02
桩基 410105.03.01.03
桩基检测 410105.03.01.04
降水 410105.03.01.05
结构及粗装修工程 410105.03.02
门窗工程 410105.03.03
室外门窗 410105.03.03.01
户门 410105.03.03.02
防火门 410105.03.03.03
公共部位精装修 410105.03.04
大堂精装修 410105.03.04.01
楼梯间精装修 410105.03.04.02
屋面精装修 410105.03.04.03
外立面精装修 410105.03.04.04
室内装修 410105.03.05
厨房精装修 410105.03.05.01
卫生间精装修 410105.03.05.02
厅房精装修 410105.03.05.03
阳台、露台精装修 410105.03.05.04
室内水暖气电管线设备费 410105.03.06
室内供排水系统费 410105.03.06.01
室内采暖系统费 410105.03.06.02
室内燃气系统费 410105.03.06.03
室内电气系统费 410105.03.06.04
室内设备及其安装费 410105.03.07
空调及其安装费 410105.03.07.01
电梯及其安装费 410105.03.07.02
发电机及其安装费 410105.03.07.03
高低压配电及其安装费 410105.03.07.04
消防通风及其安装费 410105.03.07.05
背景音乐及其安装费 410105.03.07.06
室内智能化系统费 410105.03.08
保安监控及停车管理费用 410105.03.08.01
电信网络费用 410105.03.08.02
卫星电视费用 410105.03.08.03
三表远传费用 410105.03.08.04
家居智能化费用 410105.03.08.05
基础设施费 410105.04
室外给排水系统费 410105.04.01
自来水系统 410105.04.01.01
雨污水系统 410105.04.01.02
直饮水系统 410105.04.01.03
热水系统 410105.04.01.04
室外采暖系统费 410105.04.02
管道系统 410105.04.02.01
热交换站 410105.04.02.02
锅炉房 410105.04.02.03
室外燃气系统 410105.04.03
管道系统 410105.04.03.01
调压站 410105.04.03.02
室外高低压系统费 410105.04.04
高压线路工程 410105.04.04.01
低压线路工程 410105.04.04.02
配电室 410105.04.04.03
开闭站 410105.04.04.04
室外消防系统费 410105.04.05
室外智能化系统费 410105.04.06
电信网络系统费 410105.04.06.01
小区停车管理系统 410105.04.06.02
电子巡更系统 410105.04.06.03
围墙监控照明系统 410105.04.06.04
环境设计 410105.04.07
绿化建设费 410105.04.08
建筑小品 410105.04.09
道路及广场建设费 410105.04.10
围墙建造费 410105.04.11
室外照明 410105.04.12
室外背景音乐 410105.04.13
室外零星设施 410105.04.14
配套设施费 410105.05
游泳池 410105.05.01
会所 410105.05.02
幼儿园 410105.05.03
学校 410105.05.04
网球场 410105.05.05
-------- --------
开发间接费 410105.06
工程管理费 410105.06.01
工程监理费 410105.06.01.01
预结算编审费 410105.06.01.02
行政管理费 410105.06.01.03
施工合同外奖金 410105.06.01.04
质检费 410105.06.01.05
利息 410105.06.02
营销费用 410105.06.03
媒介广告费 410105.06.03.01
广告设施及发布费 410105.06.03.02
-------- --------
物业完善费 410105.06.04
成本核算项目分类：
一、土地征用及拆迁补偿费 三、建筑安装工程费 四、基础设施费
政府地价及市政配套费 室内水暖气电管线设备费 建筑小品
合作款项 室内供排水系统费 道路及广场建设费
红线外市政配套费 室内采暖系统费 围墙建造费
拆迁补偿费 室内燃气系统费 室外照明
二、前期工程费 室内电气系统费 室外背景音乐
勘察设计费 室内设备及其安装费 室外零星设施
勘察丈量费 空调及其安装费
规划设计费 电梯及其安装费
建筑研究用房 发电机及其安装费 五、配套设施费
报批报建费 高低压配电及其安装费 游泳池
政府报批报建费 消防通风及其安装费 会所
增容费 背景音乐及其安装费 幼儿园
三通一平费 室内智能化系统费 学校
临时道路 保安监控及停车管理费用 网球场
临时用电 电信网络费用 --------
临时用水 卫星电视费用 八、开发间接费
场地平整费 三表远传费用 工程管理费
临时设施费 家居智能化费用 工程监理费
临时围墙 四、基础设施费 预结算编审费
临时办公室 室外给排水系统费 行政管理费
临时场地占用费 自来水系统 施工合同外奖金
临时围板 雨污水系统 质检费
三、建筑安装工程费 直饮水系统 利息
基础工程 热水系统 营销费用
土方 室外采暖系统费 媒介广告费
护壁（坡） 管道系统 广告设施及发布费
桩基 热交换站 --------
桩基检测 锅炉房 物业完善费
降水 室外燃气系统
结构及粗装修工程 管道系统
门窗工程 调压站
室外门窗 室外高低压系统费
户门 高压线路工程
防火门 低压线路工程
公共部位精装修 配电室
大堂精装修 开闭站
楼梯间精装修 室外消防系统费
屋面精装修 室外智能化系统费
外立面精装修 电信网络系统费
室内装修 小区停车管理系统
厨房精装修 电子巡更系统
卫生间精装修 围墙监控照明系统
厅房精装修 环境设计
阳台、露台精装修 绿化建设费
举例说明土地开发成本的核算
如某房地产开发企业在某月份内，共发生了下列有关土地开发支出：
商品性土地 自用土地
支付征地拆迁费 78 000元 72 000元
支付承包设计单位前期工程款 20 000元 18 000元
应付承包施工单位基础设施款 25 000元 18 000元
分配开发间接费 10 000元
合计 133 000元 108 000元
1、则在用银行存款支付征地拆迁费时，应作：
借；生产成本——商品性土地开发成本 78 000
生产成本——自用土地开发成本 72 000
贷：银行存款 150 000
2、用银行存款支付设计单位前期工程款时，应作：
借：生产成本——商品性土地开发成本 20 000
生产成本——自用土地开发成本 18 000
贷：银行存款 38 000
3、将应付施工企业基础设施工程款入账时，应作：
借：生产成本——商品性土地开发成本 25 000
生产成本——自用土地开发成本 18 000
贷：应付账款——应付工程款 43 000
4、分配应记入商品性土地开发成本的开发间接费用时，应作：
借：生产成本——商品性土地开发成本 10 000
贷：开发间接费用 10 000
同时应将各项土地开发支出分别记入商品性土地开发成本、自用土地开发成本明细分类账。
已完土地开发成本的结转
已完土地开发成本的结转，应根据已完成开发土地的用途，采用不同的成本结转方法。
为转让、出租而开发的商品性土地，在开发完成并经验收后，应将其实际成本自“生产成本——商品性土地开发成本”账户的贷方转入“库存商品——土地”账户的借方。假如上述开发企业商品性土地经开发完成并验收，加上以前月份开发支出共1002 000元，应作如下分录入账：
借：库存商品——土地 1002 000
贷：生产成本——商品性土地开发成本 1002 000
为本企业房屋开发用的土地，应于开发完成把土地投入使用时，将土地开发的实际成本结转计入有关房屋的生产成本，结转计入房屋开发成本的土地开发支出，可采用分项平行结转法或归类集中结转法。分项平行结转法是指将土地开发支出的各项费用按成本项目分别平行转入有关房屋开发成本的对应成本项目。归类集中结转法是指将土地开发支出归类合并为“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”和“基础设施费”两个费用项目，然后转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”和“基础设施费”成本项目。凡与土地征用及拆迁补偿费或批租地价有关的费用，均转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”项目；对其他土地开发支出，包括前期工程费、基础设施费等，则合并转入有关房屋开发成本的“基础设施费”项目。经结转的自用土地开发支出，应将它自“生产成本——自用土地开发成本”账户的贷方转入“生产成本——房屋开发成本”账户的借方。
假如上述开发企业自用土地在开发完成后，加上以前月份开发车出540 000元共648 000元。这块土地用于建造151出租房和181周转房，其中151出租房用地1500平方米，181周转房用地1200平方米，则单方自用土地开发成本为240元（648000元/1500+1200），应结转151出租房开发成本的土地开发支出为360 000元（240元×1500），结转181周转房开发成本的土地开发支出为288 000元（240元×1200），在总分类核算上应作如下分录入账：
借：生产成本——房屋开发成本 648 000
贷：生产成本——自用土地开发成本 648 000
如果自用土地开发完成后，还不能确定房屋和配套设施等项目的用地，则应先将其成本结转“库存商品——自用土地”账户的借方，于自用土地投入使用时，再从“库存商品——自用土地”账户的贷方将其生产成本转入“生产成本——房屋开发成本”等账户的借方。
前期工程费的核算
指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、 筹建、“三通一平”等各项前期工程支出，能分清成本核算对象的，应直接记入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目，并记入“生产成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。应由两个或两个以上成本核算对象负担的前期工程费，应按一定标准将其分配记入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目，并记入“生产成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。
基础设施费的核算
指项目开发过程中发生的建设安装工程施工预算图以外的费用，包括供水、供电、道路、供热、燃气、排洪、电视、通讯、绿化、环卫设施、场地平整及道路等基础设施费用，一般应直接或分配记入有关房屋开发成本核算对象的“基础设施费”成本项目，并记入“生产成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。如开发完成商品性土地已转入“库存商品”账户，则在用以建造房屋时，应将其应负担的基础设施费（按归类集中结转的还应包括应负担的前期工程费和开发间接费）计入有关房屋开发成本核算对象，并记入“生产成本——房屋开发成本”账户的借方和“库存商品”账户的贷方。
建筑安装工程费的核算
房屋开发过程中发生的建筑安装工程支出，应根据工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。采用发包方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其建筑安装工程支出，应根据企业承付的已完工程价款确定，直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“生产成本——房屋开发成本”账户的借方和“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。如果开发企业对建筑安装工程采用招标方式发包，并将几个工程一并招标发包，则在工程完工结算工程价款时，应按各项工程的预算造价的比例，计算它们的标价即实际建筑安装工程费。
如某开发企业将两幢商品房建筑安装工程进行招标，标价为1080 000元，这两幢商品房的预算造价为：
101 商品房 630 000元
102 商品房 504 000元
合计 1134 000元
则在工程完工结算工程价款时，应按如下方法计算各幢商品房的实际建筑安装工程费：
某项工程实际建筑安装工程费＝工程标价×该项工程预算造价÷各项工程预算造价合计
设例中：
101 商品房 1080000元×630000元÷1134000元＝600000元
102 商品房 1080000元×504000元÷1134000元＝480000元
采用自营方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其发生的各项建筑安装工程支出，一般可直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“生产成本——房屋开发成本”账户的借方和“库存材料”、“应付工资”、“银行存款”等账户的贷方。如果开发企业自行施工大型建筑安装工程，可以按照本章第二节所述设置“工程施工”、“施工间接费用”等账户，用来核算和归集各项建筑安装工程支出，月末将其实际成本转入“生产成本——房屋开发成本”账户，并记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。
企业用于房屋开发的各项设备，即附属于房屋工程主体的各项设备，应在出库交付安装时，记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“生产成本——房屋开发成本”账户的借方和“库存设备”账户的贷方。
施工的房屋开发项目，其发生的各项建筑安装工程支出，一般可直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“生产成本——房屋开发成本”账户的借方和“库存材料”、“应付工资”、“银行存款”等账户的贷方。如果开发企业自行施工大型建筑安装工程，可以设置“工程施工”、“施工间接费用”等账户，用来核算和归集各项建筑安装工程支出，月末将其实际成本转入“生产成本——房屋开发成本”账户，并记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。企业用于房屋开发的各项设备，即附属于房屋工程主体的各项设备，应在出库交付安装时，记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“生产成本——房屋开发成本”账户的借方和“库存设备”账户的贷方。
在新会计准则体系以及《企业会计制度》中，均没有对房地产开发企业成本核算的具体规定。根据新准则的要求，结合房地产开发企业会计核算的实际情况，对房地产开发企业“建筑安装工程费”的核算所使用的会计科目、核算程序作如下规定：
（一）应使用的主要会计科目
核算房地产开发企业的“建筑安装工程费”，主要应使用“原材料”、“应付帐款”、“预付账款”、“生产成本”等会计科目。
１、原材料
一、本科目核算房地产开发企业库存的各种材料设备，包括原料及主要材料、辅助材料、工程设备、外购半成品(外购件)、修理用备件(备品备件)、包装材料、燃料等的计划成本或实际成本。
二、根据房地产开发企业的实际情况，可在本科目下设置“库存材料”、“库存设备”两个二级明细科目。再按材料设备的保管地点(仓库)、材料设备的类别、品种和规格等进行明细核算。
三、原材料的主要账务处理。
（一）企业购入并已验收入库的材料设备，按计划成本或实际成本，借记本科目，按实际成本，贷记“材料采购”或“在途物资”科目，按计划成本与实际成本的差异，借记或贷记“材料成本差异”科目。
（二）自制并已验收入库的材料，按计划成本或实际成本，借记本科目，按实际成本，贷记“生产成本”科目，按计划成本与实际成本的差异，借记或贷记“材料成本差异”科目。
（三）委托外单位加工完成并已验收入库的材料，按计划成本或实际成本，借记本科目，按实际成本，贷记“委托加工物资”科目，按计划成本与实际成本的差异，借记或贷记“材料成本差异”科目。
（四）生产经营领用材料设备，借记“生产成本”、“开发间接费用”、“销售费用”、“管理费用”等科目，贷记本科目。
（五）企业拨给承包单位抵作预付备料款或预付工程款的材料设备，借记“预付账款”科目，贷记本科目；
（六）出售材料结转成本，借记“其他业务成本”科目，贷记本科目。
（七）发出委托外单位加工的材料，借记“委托加工物资”科目，贷记本科目。
采用计划成本进行材料日常核算的，发出材料还应结转材料成本差异，将发出材料的计划成本调整为实际成本。
采用实际成本进行材料日常核算的，发出材料的实际成本，可以采用先进先出法、加权平均法或个别认定法计算确定。
四、本科目期末借方余额，反映企业库存材料的计划成本或实际成本。
２、应付账款
一、本科目核算房地产开发企业因购买材料物资（含设备）和接受劳务供应等应付给供应单位的价款，以及因出包工程应付给工程承包单位的工程价款。
二、本科目应按应付账款类别设置明细科目，如“应付购货款”、“应付工程款”等，并分别按供应单位和承包单位的户名设置明细账进行明细核算。
三、应付帐款的主要帐务处理
（一）企业购入材料物资发生的应付账款，应按全部金额，借记“原材料”科目，贷记本科目。如果上述物资的货款已经预付，则应将预付的货款自“预付账款”科目转入本科目，借记本科目，贷记“预付账款”科目；支付货款时，应扣除已付的货款；偿付的货款，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。
（二）企业接受供应单位提供劳务而发生的应付款项，应根据供应单位的发票账单，借记有关成本费用科目，贷记本科目，支付款项时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。
（三）企业与承包单位结算工程价款时，根据经审核的承包单位提出的“工程价款结算账单”结算工程款，借记“生产成本”科目，贷记本科目。扣回预付工程款和备料款时，借记本科目，贷记“预付账款”科目。支付给承包单位的工程款时，借记本科目，贷记“银行存款”科目。
（四）企业开出、承兑商业汇票抵付应付账款时，借记本科目，贷记“应付票据”科目。
３、预付账款
一、本科目核算房地产开发企业按照工程合同规定预付给承包单位的工程款和备料款，以及按照购货合同规定预付给供应单位的购货款。
预付给承包单位抵作备料款的材料，也在本科目核算。
二、本科目应设置以下两个明细科目：
1．预付承包单位款；
2．预付供应单位款。
三、预付账款的主要帐务处理
（一）企业预付给承包单位的工程款和备料款，借记本科目，贷记“银行存款”科目；
（二）拨付承包单位抵作备料款的材料，借记本科目，贷记“原材料”等科目；
（三）企业与承包单位结算工程价款时，根据承包单位提出的“工程价款结算账单”结算工程款，借记“生产成本”科目，贷记“应付账款一应付工程款”科目，同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款，借记“应付账款”科目，贷记本科目。
（四）企业预付给供应单位的货款，借记本科目，贷记“银行存款”科目。收到所购物资的发票账单，根据发票账单的应付金额，借记“原材料”科目，贷记“应付账款”科目；同时，将预付的货款自本科目转入“应付账款”科目，借记“应付账款”科目，贷记本科目。
预付账款不多的企业，也可将预付的账款直接记人“应付账款”科目的借方，不设置本科目。
4、生产成本
一、本科目核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。
企业对出租房进行装饰及增补室内设施而发生的出租房工程支出，也在本科目核算。
出租库存商品经营业务中发生的按月计提的出租库存商品摊销等，可直接计入“其他业务成本”科目，不通过本科目核算。
企业为进行资金的筹集等理财活动而发生的利息支出，以及企业行政管理部门为组织和管理房地产开发经营活动而发生的管理费用，应作为期间费用，直接计入当期损益，不在本科目核算。
二、企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费用等。企业发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装工程费等，属于直接费用，直接计入本科目(有关成本核算对象的成本项目中)；应由库存商品成本负担的间接费用，应先在“开发间接费用”科目进行归集，月末，再按一定的分配标准分配计入有关的库存商品成本。
三、企业应根据本企业的经营特点，选择本企业的成本核算对象、成本项目和成本核算方法。本科目应按生产成本的种类，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置明细账，并在明细账下，按成本核算对象和成本项目进行明细核算。
四、生产成本的主要帐务处理
（一）企业开发的土地、房屋、配套设施和代建工程等，采用出包方式建设的，应根据承包企业提出的“工程价款结算账单”承付工程款，计入本科目(有关成本核算对象的成本项目中)，借记本科目，贷记“应付账款――应付工程款”科目。
（二）企业开发的土地、房屋、配套设施和代建工程等采用自营方式的，发生的各项费用，可直接计入本科目(有关成本核算对象的成本项目中)，借记本科目，贷记“原材料”、“银行存款”等科目。
企业在房地产开发过程中领用的设备，附属于工程实体的，应根据附属对象，于设备发出交付安装时，按其实际成本，借记本科目，贷记“原材料――库存设备”科目。
根据权责发生制和收入与成本费用配比原则，应由商品房等库存商品负担的费用，如不能有偿转让的配套设施费等，应在结转商品房等库存商品销售成本时预提，预提时，借记本科目，贷记“应付帐款”科目。预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关库存商品成本。
五、企业已经开发完成并验收合格的土地、房屋、配套设施和代建工程，应及时进行成本结转。月终结转成本时，按实际成本，借记“库存商品”科目，贷记本科目。
六、本科目的期末余额为在建开发项目的实际成本。
七、“建筑安装工程费”的核算程序
“建筑安装工程费”核算的一般程序是：
１、施工单位根据合同约定，缴纳履约保证金；
２、开发商根据合同约定，支付一定的工程预付款、备料款；
３、开发商购买钢材、水泥、商品混凝土等甲供材料，并供应到施工现场；
４、施工单位报送“已完工程形象进度”，并提供《工程价款结算账单》；
5、向施工单位结算甲供材料价款，抵作工程进度款；
6、开发商根据应付工程款扣除预付工程款、甲供材料价款后支付工程进度款；
7、办理工程结算，除预留工程保修金外，支付工程尾款给施工单位。
八、会计核算举例
房地产开发企业一般都是将建筑安装工程以对外招标的形式发包给施工企业施工建设，支付给施工企业的建筑安装工程费属于生产成本的直接费用，可以直接计入相关开发项目的成本中去。房地产开发企业与施工企业是承发包合同契约关系，根据合同约定进行工程款的预付、备料款的预付以整个工程价款的最终结算。工程开工前或开工后，按照合同约定房地产开发企业应向施工企业拨付工程备料款、工程进度款，还有可能向施工企业提供设备或材料（钢材、水泥等），涉及预付工程款、备料款以及拨付材料设备的支出，房地产开发企业先列入“预付账款”账户核算，待施工企业提出“工程价款结算账单”办理工程价款结算时，从“预付账款”账户转入“生产成本――建筑安装工程费”账户。
例如： 某房地产开发企业2004年5月开发建设电梯公寓一批，经过公开招投标，甲施工企业中标承建该工程。甲乙双方合同约定，工程总造价以5000万元包干（设计变更另行办理结算），签订《建设工程施工合同》后，向施工单位预付一定的工程款、备料款。每月根据实际完成的形象进度的80％再扣除部分预付款、甲供材料价款后支付工程款，工程竣工后工程决算办理完毕，除预留5％的质量保证金外全部支付施工单位。按照主管税务机关要求，支付工程款时应代扣施工单位营业税金（附加税费略去不计）。现将相关帐务处理说明如下：
〔例１〕该房地产开发企业收到甲施工单位交来的合同履约保证金100万元，存入银行。
帐务处理为：
借：银行存款 100万元
贷：其他应付款――履约保证金 100万元
〔例２〕该房地产开发企业按照合同约定，用银行存款向施工企业支付工程备料款200万元、预付工程进度款300万元。
帐务处理为：
借：预付账款――施工企业――预付备料款 200万元
－－施工企业－－预付工程款 300万元
贷：银行存款 500万元
〔例3〕房地产开发企业购入钢材一批价款60万元、购入电梯３部价款50万元，钢材和电梯已验收入库。扣除预付款15万元以及电梯质量保证金1.5万元（２年质保期满后退还）后，以银行存款支付93.5万元。
帐务处理为：
借：原材料――库存材料 60万元
原材料――库存设备 50万元
贷：预付账款――预付购货款 15万元
其他应付款――质量保证金 1.5万元
银行存款 93.5万元
〔例４〕该房地产开发企业向施工企业拨付电梯设备实际成本50万元、拨付钢材实际成本60万元，抵作工程备料款。
帐务处理为：
借：预付账款――施工企业――预付备料款 110万元
贷：原材料――库存材料 60万元
原材料――库存设备 50万元
〔例５〕施工企业月末向房地产开发企业提出“工程价款结算账单”，经监理单位、企业的工程管理部等审核后确认，应付工程结算价款600万元。
帐务处理分为：
借：生产成本――某项目――建筑安装工程费 600万元
贷：应付账款――施工企业――工程款 600万元
〔例６〕次月初房地产开发企业按合同约定本次应扣回预付工程款100万元、扣回工程备料款（含价拨的材料设备）80万元，并代扣工程营业税金18万元用银行存款202万元以及200万元的银行承兑汇票支付施工企业。
帐务处理为：
（１） 抵扣工程预付款和备料款
借： 应付账款――施工企业――工程款 180万元
贷：预付账款――预付工程款――施工企业 100万元
预付备料款――施工企业 80万元
（２） 代扣营业税金
借：应付帐款――施工企业――工程款 18万元
贷：应交税费――代扣营业税金 18万元
（３） 实际支付工程进度款
借：应付帐款――施工企业――工程款 402万元
贷：银行存款 202万元
应付票据 200万元
说明：如果开发商不代扣营业税，则施工单位应开具600万元的发票；如果开发商已经代扣营业税，则由开发商向主管税务机关为施工单位Dai.开600万元的发票。
〔例７〕以后每月支付工程款与〔例6〕基本相似，其帐务处理就不再赘述。
〔例８〕2005年８月，施工单位的工程决算经过开发商委托的造价审核机构的审计，双方确认的工程总造价为5500万元。在这以前，施工单位累计完成施工产值4900万元，甲方已经确认，并进行了帐务处理，即房地产开发企业已计入“生产成本――建筑安装工程费”4900万元，已预付施工单位工程款3920万元，应付施工单位工程款980万元。根据工程决算资料，甲乙双方的财务部门办理了财务结算。除应该预留的工程质量保证金275万元、代扣营业税金47.4万元外，一次性支付施工单位工程款1257.6万元。
帐务处理为：
借：生产成本――建筑安装工程费 600万元
应付帐款――施工企业－工程款 980万元
贷：其他应付款――质量保证金 275万元
应交税费――代扣营业税金 47.4万元
银行存款 1257.6万元
说明：本例中，施工单位开具的发票金额应该是1580万元。
配套设施开发成本的核算
一、配套设施的种类及其支出归集的原则
房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等；另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目，包括：（1）开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；（2）开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等；（3）开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。这类配套设施，如果没有投资来源，不能有偿转让，也将它归入第一类中，计入房屋开发成本。
按照现行财务制度规定，城市建设规划中的大型配套设施项目，不得计入商品房成本。因为这些大配套设施，国家有这方面的投资，或是政府投资，或国家拨款给有关部门再由有关部门出资。但在实际执行过程中，由于城市基础设施的投资体制，无法保证与城市建设综合开发协调一致，作为城市基础设施的投资者，往往在客观上拿不出资金来，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，开发企业也只得将一些不能有偿转让的大配套设施发生的支出也计入库存商品成本。为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生的支出，并准确地计算房屋开发成本和各种大配套设施的生产成本，对配套设施支出的归集，可分为如下三种：
1、对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，可直接计入有关房屋等生产成本，并在“生产成本——房屋开发成本”账户中归集其发生的支出；
2、对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先在“生产成本——配套设施开发成本”账户进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等生产成本；
3、对能有偿转让的第二类大配套设施支出，应在“生产成本——配套设施开发成本”账户进行归集。
由上可知，在配套设施开发成本中核算的配套设施支出，只包括不能直接计入有关房屋等成本核算对象的第一类配套设施支出和第二类大配套设施支出。
二、配套设施开发成本核算对象的确定和成本项目的设置
一般说来，对能有偿转让的大配套设施项目，应以各配套设施项目作为成本核算对象，借以正确计算各该设施的开发成本。对这些配套设施的开发成本应设置如下六个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）配套设施费；（6）开发间接费。其中配套设施开发成本项目用以核算分配的其他配套设施开发成本。因为要使这些设施投入运转，有的也需要其他配套设施为其提供服务，所以理应分配为其服务的有关设施的生产成本。
对不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的各项公共配套设施，如果工程规模较大，可以各该配套设施作为成本核算对象。如果工程规模不大、与其他项目建设地点较近、开竣工时间相差不多、并由同一施工单位施工的，也可考虑将它们合并作为一个成本核算对象，于工程完工算出开发总成本后，按照各该项目的预算成本或计划成本的比例，算出各配套设施的生产成本，再按一定标准，将各配套设施开发成本分配记入有关房屋等生产成本。至于这些配套设施的开发成本，在核算时一般可仅设置如下四个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费。由于这些配套设施的支出需由房屋等开发成本负担，为简化核算手续，对这些配套设施，可不再分配其他配套设施支出。它本身应负担的开发间接费用，也可直接分配计入有关房屋开发成本。因此，对这些配套设施，在核算时也就可不必设置配套设施开发成本和开发间接费两个成本项目。
三、配套设施开发成本的核算
企业发生的各项配套设施支出，应在“生产成本——配套设施开发成本”账户进行核算，并按成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。对发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等支出，可直接记入各配套设施开发成本明细分类账的相应成本项目，并记入“生产成本——配套设施开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的其他配套设施支出，应记入各大配套设施开发成本明细分类账的“配套设施开发成本”项目，并记入“生产成本——配套设施开发成本——XX”账户的借方和“生产成本——配套设施开发成本——XX”账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的开发间接费用，应记入各配套设施开发成本明细分类账的“开发间接费”项目，并记入“生产成本——配套设施开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。
对配套设施与房屋等库存商品不同步开发，或房屋等开发完成等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成的，经批准后可接配套设施的预算成本或计划成本，预提配套设施开发成本，将它记入房屋等生产成本明细分类账的“配套设施开发成本”项目，并记入“生产成本——房屋开发成本”等账户的借方和“预提费用”账户的贷方。因为一个开发小区的开发，时间较长，有的需要几年，开发企业在开发进度安排上，有时先建房屋，后建配套设施。这样，往往是房屋已经建成而有的配套设施可能尚未完成，或者是商品房已经销售，而幼托、消防设施等尚未完工的情况。这种房屋开发与配套设施建设的时间差，使得那些已具备使用条件并已出售的房屋应负担的配套设施开发成本，无法接配套设施的实际生产成本进行结转和分配，只能以未完成配套设施的预算成本或计划成本为基数，计算出已出售房屋应负担的数额，用预提方式记入出售房屋等的生产成本。库存商品预提的配套设施开发成本的计算，一般可按以下公式进行：
某项库存商品预提的配套设施开发成本＝该项库存商品预算成本（或计划成本）×配套设施开发成本预提率
配套设施开发成本预提率＝该配套设施的预算成本（或计划成本）÷应负担该配套设施开发成本各库存商品的预算成本（或计划成本）合计×100%
式中应负担配套设施开发成本的库存商品一般应包括开发房屋、能有偿转让在开发小区内开发的大配套设施。
例如：某开发小区内幼托设施生产成本应由101、102商品房，151出租房，181周转房和201大配套设施商店负担。由于幼托设施在商品房等完工出售、出租时尚未完工，为了及时结转完工的商品房等成本，应先将幼托设施配套设施开发成本预提计入商品房等的生产成本。假定各项库存商品和幼托设施的预算成本如下：
101 商品房 1000 000元
102 商品房 900 000元
151 出租房 800 000元
181 周转房 800 000元
201 大配套设施——商店 500 000元
251 幼托设施 320 000元
幼托设施配套设施开发成本预提率＝320000÷（1000000+900000+800000+800000+500000）×100%＝320000÷4000000×100%＝8%
各项库存商品预提幼托设施的配套设施开发成本为：
101商品房：1000 000元×8％＝80 000元
102商品房：900 000元×8％＝72000元
152出租房：800 000元×8％＝64000元
182周转房；800 000元×8％＝64000元
201大配套设施——商店：500 000元×8％＝40 000元
按预提率计算各项库存商品的配套设施开发成本时，其与实际支出数的差额，应在配套设施完工时，按预提数的比例，调整增加或减少有关库存商品的成本。
现举例说明配套设施开发成本的核算如下：
如某房地产开发企业根据建设规划要求，在开发小区内负责建设一间商店和一座水塔、一所幼托。上述设施均发包给施工企业施工，其中商店建成后，有偿转让给商业部门。水塔和幼托的开发支出按规定计入有关库存商品的成本。水塔与商品房等同步开发，幼托与商品房等不同步开发，其支出经批准采用预提办法。上述各配套设施共发生了下列有关支出（单位：元）：
201 251 252
商店 水塔 幼托
支付征地拆迁费 50000 5000 50000
支付承包设计单位前期工程款 30000 20000 30000
应付承包施工企业基础设施工程款 50000 30000 50000
应付承包施工企业建筑安装工程款 200000 245000 190000
分配水塔设施配套设施开发成本 35000
分配开发间接费 55000
预提幼托设施配套设施开发成本 40000
1、则用银行存款支付征地拆迁费时，应作：
借：生产成本——配套设施开发成本 105000
贷：银行存款 105000
2、用银行存款支付设计单位前期工程款时，应作：
借：生产成本——配套设施开发成本 80000
贷：银行存款 80000
3、将应付施工企业基础设施工程款和建筑安装工程款入账时，应作：
借：生产成本——配套设施开发成本 765000
贷：应付账款——应付工程款 765000
4、分配应记入商店配套设施开发成本的水塔设施支出时，应作；
借：生产成本——配套设施开发成本——商店 35000
贷：生产成本——配套设施开发成本——水塔 35000
5、分配应记入商店配套设施开发成本的开发间接费用时，应作：
借：生产成本——配套设施开发成本——商店 55000
贷：开发间接费用 55000
6、预提应由商店配套设施开发成本负担的幼托设施支出时，应作：
借：生产成本——配套设施开发成本——商店 40000
贷：预提费用——预提配套设施开发成本 40000
7、同时应将各项配套设施支出分别记入各配套设施开发成本明细分类账。
四、已完配套设施开发成本的结转
已完成全部开发过程计经验收的配套设施，应按其人问情况和用途结转其生产成本：
1、对能有偿转让给有关部门的大配套设施，如上述商店设施，应在完工验收后将其实际成年自“生产成本一配套设施开发成本”账厂的贷方转入“库存商品——配套设施”账户的借方，作如下分录入贴：
借：库存商品——配套设施 460000
贷：生产成本——配套设施开发成本 460000
配套设施有偿转让收入，应作为经营收入处理。
2、按规定应将其开发成个分配计入商品房等计发产品成本的公共配套设施，如上述水塔设施，在完工验收后、应将其发生的实际生产成本按一定的标准（有关库存商品的实际成本、预算成本或计划成本），分配记入有关房屋和大配套设施的生产成本，作如下分录入账：
借：生产成本——房屋开发成本---配套设施费 265000
生产成本——配套设施开发成本 35000
贷：生产成本——配套设施开发成本 300000
3、对用预提方式将配套设施支出记入有关评发产品成本的公共配套设施，如幼托设施，应在完工验收后，将其实际发生的生产成本冲减预提的配套设施开发成本，作如下分录入账：
借：预提费用——预提配套设施开发成本 320 000
贷：生产成本——配套设施开发成本 320 000
如预提配套设施开发成本大于或少于实际生产成本，可将其多提数或少提数冲减有关库存商品成本或作追加的分配。如有关库存商品已完工并办理竣工决算，可将其差额冲减或追加分配于尚未办理竣工决算的库存商品的成本。
房地产开发间接费用的核算
一、开发间接费用的组成和核算
开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理库存商品而发生的各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项库存商品所应负担，因而无法将它直接记入各项库存商品成本。为了简化核算手续，将它先记入“开发间接费用”贴户，然后按照适当分配标准，将它分配记入各项库存商品成本。
为了组织开发间接费用的明细分类核算，分析各项费用增减变动的原因，进一步节约费用开支，开发间接费用应分设如下明细项目进行核算：
1、工资
指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金和津贴。
2、福利费
指按上项人员工资总额的一定比例（目前为14％）提取的职工福利费。
3、折旧费
指开发企业内部独立核算单位使用属干固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。
4、修理费
指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。
5、办公费
指开发企业内部独立核算单位各管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水和集体取暖用煤等费用。
6、水电费
指开发企业内部独立核算单位各管理部门耗用的水电费。
7、劳动保护费
指用于开发企业内部独立核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费或补助费，以及工地上职工洗澡、饮水的燃料等。
8、周转房摊销
指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。
9、利息支出
指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项生产成本的利息支出及相关的手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入。库存商品完工以后的借款利息，应作为财务费用，计人当期损益。
10、其他费用
指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。
从上述开发间接费用的明细项目中，可以看出它与土地征用及拆迁补偿费、建筑安装工程费等变动费用不同，它属于相对固定的费用，其费用总额并不随着库存商品量的增减而成比例的增减。但就单位库存商品分摊的费用来说，则随着库存商品量的变动而成反比例的变动，即完成库存商品数量增加，单位库存商品分摊的费用随之减少；反之，完成库存商品数量减少，单位库存商品分摊的费用随之增加。因此，超额完成开发任务，就可降低生产成本中的开发间接费。
开发间接费用的总分类核算，在“开发间接费用”账户进行。企业所属各内部独立核算单位发生的各项开发间接费用，都要自“应付工资”、“应付福利费”、“累计折旧”、“递延资产”、“银行存款”、“周转房——周转房摊销”等账户的贷方转入“开发间接费用”账户的借方，作如下分录入账：
借：开发间接费用
贷：应付工资
应付福利费
累计折旧
递延资产
银行存款
周转房——周转房摊销
必须指出，如果开发企业不设置现场管理机构而由企业（即公司本部）定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动，其所发生的费用，除周转房摊销外，其他开发间接费可记入企业的管理费用。
开发间接费用的明细分类核算，一般要按所属内部独立核算单位设置“开发间接费用明细分类账”，将发生的开发间接费用按明细项目分栏登记。
二、开发间接费用的分配
每月终了，应对开发间接费用进行分配，按实际发生数计人有关库存商品的成本。开发间接费用的分配方法，企业可根据开发经营的特点自行确定。不论上地开发、房屋开发、配套设施和代建工程，均应分配开发间接费用。为了简化核算手续并防止重复分配，对应计入房屋等生产成本的自用土地和不能有偿转让的配套设施的生产成本，均不分配开发间接费用。这部分库存商品应负担的开发间接费用，可直接分配计人有关房屋开发成本。也就是说，企业内部独立核算单位发生的开发间接费用，可仅对有关开发房屋、商品性土地、能有偿转让配套设施及代建工程进行分配。开发间接费用的分配标准，可按月份内各项库存商品实际发生的直接成本（包括土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施开发成本）进行，即：
某项库存商品成本分配的开发间接费＝月份内该项库存商品实际发生的直接成本×本月实际发生的开发间接费用÷应分配开发间接费各库存商品实际发生的直接成本总额
如某房地产开发企业某内部独立核算单位在1998年5月份共发生了开发间接费用41 600元，应分配开发间接费各库存商品实际发生的直接成本如下：
库存商品编号 名称 直接成本
101 商品房 50000
102 商品房 120000
151 出租房 75000
181 周转房 70000
201 大配套设施——商店 80000
301 商品性土地 125000
合计 520000
根据上列公式，即可为各库存商品算得5月份应分配的开发间接费：
101商品房：50000元×41600元÷520000元＝50000元×8%＝4000元
102商品房：120000元×8%＝9600元
151出租房：75000元×8％＝6000元
181周转房：70000元×8％＝5600元
201大配套设施：80000元×8％＝6400元
301商品性土地；125000元×8％＝10000元
根据上面计算，就可编制有如下所示的开发间接费用分配表：
开发间接费用分配表
2000年5月 单位：元
开发项目编号名称 直接成本 分配开发间接费
101商品房 50 000 4 000
102商品房 120 000 9 600
151出租房 75 000 6 000
181周转房 70 000 5 600
201大配套设施 80 000 6 400
301商品性土地 125 000 10000
合 计 520 000 41 600
根据开发间接费用分配表，即可将各库存商品成本分配的开发间接费记入各库存商品成本核算对象的“开发间接费”成本项目，并将它记入“生产成本”各二级账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方，作如下分录入账：
借：生产成本——房屋开发成本 25 200
生产成本——配套设施开发成本 6 400
生产成本——商品性土地开发成本 10 000
贷：开发间接费用 41 600
销售费用明细:销售管理费,广告宣传费,业务宣传费,策划费,业务推广费,销售佣金,预售许可**费,产权**费,房屋测绘费,模型费
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发表于 2012-8-20 23:04:47
学习中，谢谢！
