拆迁补偿问题，各路大侠意见不统一。2009年，我专门跑到济南听一个专家专门讲拆迁补偿问题。结果非常不满意，让他讲得云里雾里，一头雾水。后来，见到肖太寿等老师的文章，很佩服。现在，结合自己的理解，把该问题简单明了一下，有利于我们的具体工作。
一、营业税 （1）纳税义务发生时间。 房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，营业税的纳税义务发生时间目前没有明确规定，一般认为拆迁补偿的营业税纳税义务发生时间应该为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时。 （2）计税依据。 国家税务总局《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔1995〕549号）规定，对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。 这里的成本价如何确定？有的地方认为，考虑到被拆迁房产原占有土地，开发商不需对该土地支付成本，补偿房产的成本价不应再计算土地成本；有的地方则认为应包括土地成本。回迁房的成本和正常销售的商品房一样，应分为土地成本和建筑成本两个方面，只不过这里土地成本是以房换地换回来的，成本价应该包括土地成本。 山东有一说一：原则同意第二种意见，但是从筹划角度，建议把回迁房单独核算，别对外出售，这样无法取得同类房屋销售价，回迁房成本价就无法从市场获得，只能从建筑成本、前期工程费等方面考虑土地成本，降低土地成本，才是降低营业税、土地增值税的路子。某些县的征管水平达不到如此高度，按照建筑成本交也有可能。如果我们站在检查角度，好办，根据国税函发〔1995〕549号按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，严格按照第二种意见，有依据。 （3）开具销售不动产发票问题。
需要注意的是，无论怎么开发票，都不影响偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分按成本价核定计征营业税。 二、土地增值税 国家税务总局《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。“三、非直接销售和自用房地产的收入确定
（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。” 与企业所得税不同的是，在与被拆迁户办理交接手续时，不需要立即进行土地增值税清算，只需要预征。 三.企业所得税 《企业所得税法实施条例》第六十六条第三款规定，通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的无形资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。 （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。 （三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。 需要注意的是，不能按预计毛利率计算缴税，而是要确认视同销售所得计算缴款。 四、以上三种税计税依据比较 1、 营业税是模糊的，“按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税”。 2、土地增值税较清晰“1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。” 3、企业所得税更清晰“（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。 （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。 （三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定” 五、以上三种税纳税时间比较 1、营业税：没规定。 2、土地增值税：发生所有权转移时。 3、企业所得税：“于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现”连续几个或者，你看着如何或者吧。哈哈。
六、契税 拆迁补偿要缴纳契税。依据：财税（2004）134号财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知
财税[2004]134号
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：
为了进一步明确与国有土地使用权出让相关的契税政策，推动公有住房上市的进程，现将有关契税政策通知如下：
一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
(一)以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：
1、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。
2、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。
(二)以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
二、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。
三、已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。 七、扣除凭据 1、委托拆迁公司的，要有拆迁合同，拆迁公司开具的建筑业发票。 2、 居民部分要有：合同、补偿标准、花名册、位置、联系方式、身份证复印件、收条等。
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发表于 2012-8-14 08:49:46
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发表于 2012-8-14 09:03:30
