[税务] 房地产开发企业土地增值税清算鉴证与督查 [复制链接]

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发表于 2012-7-29 13:12:28 |只看该作者 |倒序浏览

房地产开发企业土地增值税清算鉴证与督查

房地产开发企业土地增值税清算与督查指导（改过）
第一章土地增值税概论
第一节土地增值税定义
第二节土地增值税征税范围
第三节土地增值税纳税地点、申报时间

第二章土地增值税清算准则
第一节土地增值税清算准则
第二节《清算准则》对纳税人的重要性

第三章房地产开发企业证件及流程
第一节房地产开发企业项目七证
第二节房地产开发企业项目流程
第三节什么是三通一平、五通一平、七通一平

第四章房地产开发企业相关税金
第一节印花税
第二节土地使用税
第三节契税
第四节营业税
第五节城市房产税
第六节房地产开发企业所得税

第五章房地产开发企业销售收入确认
第一节房地产开发企业销售收入确认
第二节房地产收入会计一般核算
第三节房地产收入具体会计核算

第六章土地增值税扣除项目内容及审核
第一节有关土地增值税税法扣除项目规定
第二节土地增值税扣除项目解释
第三节扣除项目的合法凭据

第七章土地增值税预征
第一节土地增值税预征税法律规定
第二节土地增值税预征税款计算及会计核算
第三节土地增值税预征纳税申报

第八章土地增值税清算
第一节土地增值税清算条件
第二节土地增值税清算资料
第三节土地增值税清算期限
第四节土地增值税清算的审核

第九章土地增值税计算
第一节税法规定土地增值税计算
第二节土地增值税计算例题
第十章土地增值税清算案例
第一节土地增值税前是管理规程
第二节土地增值税清算表格
第十二章土地增值税税法文件后补

第一章土地增值税概论
第一节土地增值税定义
一、土地增值税定义
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》国务院令【1993】第138号第二条中规定：
转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。
土地增值税是转让房地产取得增值额按土地增值税条例规定征收的一种税。
二、土地增值税定义解释
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》财法【1995】）财政部 6号第二条规定：
条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
第三条条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。
第四条条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。
条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。
土地增值税纳税人不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产行为。
三、土地增值税特点
﹙一﹚、以转让房地产取得的增值额为征税对象
土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产收入减去土地增值税条例规定的扣除项目后的余额。
﹙二﹚、征税面较广
『国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知』国税函发〔1995〕110号第七个问题：土地增值税的纳税义务人是有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的单位和个人。包括各类企业单位、事业单位、机关、社会团体、个体工商业户以及其他单位和个人。根据《国务院关于外商投资企业和外国企业适用增值税、消费税、营业税等税收暂行条例的有关问题的通知》的规定，土地增值税也同样适用于涉外企业、单位和个人。因此，外商投资企业、外国企业。外国驻华机构、外国公民、华侨、以及港澳台同胞等，只要转让房地产并取得收入，就是土地增值税的纳税义务人，均应按《条例》的规定照章纳税。
﹙三﹚、采用扣除法和评估法计算增值额。
土地增值税以纳税人转让房地产收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额为计税依据。
对旧房及建筑物的转让采用评估法确定增值额为计税依据。
﹙四﹚、实行四级超率累进税率
计算土地增值税税额，按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算。增值额高税率高，增值额低税率低。
﹙五﹚、实行按收入预征及按次清算。
《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》国税发〔2010〕53号第二条中规定：
除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。
按房地产销售收入每月预征，按税法规定清算。
第二节土地增值税征税范围
一、一般规定
1、『国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知』国税函发〔1995〕110号第四个问题中规定：
根据《条例》的规定，凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。这样界定有三层含意：
一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税。这是因为，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让。如要自行转让是一种违法行为。对这种违法行为应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围。

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