[筹划] 先关门再清算－房地产纳税筹划的另类思路 [复制链接]

古木西风

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发表于 2008-7-19 15:22:26 |只看该作者 |倒序浏览

　案例：甲房地产开发公司成立于2002年，投资人为赵某和陆某。经有权部门批准，甲公司准备在自有土地上开发50套住宅对外销售，每套住宅预计平均售价为60万元，预计销售总额为3000万元（60万元×50套），取得土地使用权所支付的金额以及开发土地的成本约为1600万元，除相关税费以外的其他支出约为300万元（假定可在企业所得税税前扣除200万元）。在开始经营之前，甲公司对开发项目预计应负担的税费及收益进行了测算（计算土地增值税时，开发土地和新建房及配套设施的销售费用、管理费用、财务费用，按取得土地使用权所支付的金额以及开发土地的成本之和的10%计算，城市维护建设税税率为7%，教育费附加征收率为3%，除开发产品外，甲公司其他资产和负债不存在潜在的增值或减值，假设不考虑个人所得税）：
　　1.应缴营业税：3000×5%＝150万元。

　　2.应缴城市维护建设税和教育费附加：150×（7%+3%）＝15万元。

　　3.应缴印花税：3000×0.05%＝1.5万元。

　　4.应缴土地增值税：扣除项目金额：1600×（1+20%+10%）+150+15＝2245万元；增值额：3000－2245＝755万元；增值率：755÷2245×100%＝34%；应缴土地增值税：755×30%＝226.5万元。

　　5.应缴企业所得税：（3000－1600－200－150－15－1.5－226.5）×33%＝266.31万元。

　　6.应缴税费合计：150+15+1.5+226.5+266.31＝659.31万元。

　　7.股东收益约为：3000－1600－300－659.31＝440.69万元。

　　方案：考虑到甲公司房产开发规模较小，且经营范围较为单一，甲公司以避开开发产品销售环节产生的高税负为主要目的，分三步实施了房地产开发销售：

　　第一步：将甲公司性质变更为一家工业企业，将开发项目立项改为职工宿舍。

　　第二步：在开发过程中，甲公司先寻找48名买房人，让他们根据所要购买的房屋缴足房款，然后按法定程序将48人吸收为公司股东。

　　第三步：待房屋完工后，甲公司随即关闭清算，同时将48套住宅分配给新加入的48名股东，其余两套住宅，以及企业的其他资产和负债归原股东赵某和陆某所有。

　　按此方案实施后，甲公司在存续期间未发生销售房地产行为，因此不涉及相关税费。甲公司关闭清算环节涉及的相关税费及股东收益分析如下：

　　

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