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房地产企业“假按揭”融资的行为如何处理
房地产企业“假按揭”融通资金的行为如何处理
一、假按揭含义及流程
部分房地产企业为了缓解资金紧张，让职工以购房者的名义办理按揭贷款，职工首付款20-30%其实根本没有支付，而是由企业出具个假收据。企业取得按揭贷款后，再根据贷款合同由企业分期偿还贷款本金及利息。假按揭的具体流程是：
伪造客户资料(含购房合同、首付款收据、身份证)→向银行申请贷款→审核后贷款到账(房地产公司保证金户)→房地产公司以购房者个人身份办理房屋抵押登记(到房管局备案，不针对客户办理房产证) 。
当遇到真正购房者申请购房时，由于一房不能多卖，必须办理原客户退房手续：房地产公司到银行一次性还清剩余贷款本息→到房管局撤销抵押登记(客户退房)→重新销售。
二、假按揭财务处理
《中华人民共和国合同法》第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
房地产企业与职工为了“假按揭”而签定的销售合同属于恶意串通、损害国家利益、扰乱金融秩序、加大金融风险的行为，因此所签定的销售合同为无效合同。从财务角度讲，从实质重于形式原则出发，销售收入确认不成立。因此，房地产企业支付办理“假按揭”贷款过程中发生的相关手续费用，应借记“财务费用”科目，贷记“银行存款”科目；取得“假按揭”贷款时，应借记“银行存款”科目，贷记“长期借款”或者“其他应付款”；（这里不通过“预收帐款”科目核算，主要是和正常销售区分开来，避免给日常营业税和企业所得税的计算带来不必要的误解和麻烦）；日常按期计提利息支出，应借记“财务费用”科目，贷记“预提费用”科目；企业分期支付贷款本金和利息时，应分别借记“预提费用”及“长期借款”两个科目，贷：“银行存款”科目。当然如果假按揭贷款用于项目开发，则应将项目开发完毕前发生的利息支出计入成本对象中，而不计入期间费用；因此此时上述事项会计处理时涉及的“财务费用”科目，应相应变更为“开发成本”科目。
三、假按揭税收处理
（一）营业税
第一种观点：由于首付款其实企业根本没有收到，所以不对首付款征税，主张仅对企业在收到银行的按揭贷款后，仅就收到的按揭款项征收营业税，以后企业逐月以个人名义返还银行贷款本息时再逐月退还营业税。
第二种观点：假按揭的实质不是销售，所以不征收营业税。
（二）企业所得税
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.假按揭银行贷款到账收入的处理
第一种观点：由于首付款其实企业根本没有收到，所以主张对企业在收到银行的按揭贷款后，如果开发项目尚未完工，则按预收账款进行预计利润并入当期应纳税所得额；如果已完工，则应当直接作为收入并入当期应纳税所得额。但是由于按揭款项到账后，企业需要每月以个人名义向银行偿付按揭贷款及利息，所以还需要按照销售部分退回逐月进行所得税处理，非常烦琐。
第二种观点：假按揭的实质不是销售，所以不征收企业所得税。
2．假按揭利息的处理
第一种观点认为：财务核算强调“实质重于形式”原则，即要求企业应当按照交易或事项的经济实质进行会计核算，而不应当仅仅按照他们的法律形式作为会计核算的依据。因为如果企业的会计核算形式仅仅按照交易或事项的法律形式或人为形式进行，而其法律形式或人为形式又没有反映其经济实质和经济现实，那么，其最终结果将不仅不会有利于会计信息使用者的决策，反而误导会计信息使用者的决策。从各国税收立法和司法实践中也强调实质重于形式原则，但是由于税收的法定性，在征税中运用实质重于形式原则必须有明确的法律规定，必须对体现立法精神的经济实质明确界定清楚，以防止滥用。既然我国对于假按揭贷款利息的处理没有明确规定，那么就不应当税前扣除。
第二种观点认为：《企业所得税税前扣除办法》（国税发[2000]84号）第三条：纳税人申报的扣除要真实、合法。真实是指能提供证明有关支出确属已经实际发生的适当凭据；合法是指符合国家税收规定，其他法规规定与税收法规规定不一致的，以税收法规规定为准。《国家税务总局关于加强企业所得税管理若干问题的意见》（国税发[2005]50号）第一条规定：企业超出税前扣除范围、超过税前扣除标准或者不能提供真实、合法、有效凭据的支出，一律不得税前扣除。考虑到企业支付假按揭贷款时取得的支付凭证是以个人名义取得的，因此不准予扣除。
第三种观点认为：《企业所得税税前扣除办法》第三十四条：纳税人发生的经营性借款费用，符合条例对利息水平限定条件的，可以直接扣除。为购置、建造和生产固定资产、无形资产而发生的借款，在有关资产购建期间发生的借款费用，应作为资本性支出计入有关资产的成本；有关资产交付使用后发生的借款费用，可在发生当期扣除。纳税人借款未指明用途的，其借款费用应按经营性活动和资本性支出占用资金的比例，合理计算应计入有关资产成本的借款费用和可直接扣除的借款费用。第三十五条：从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。因此尽管名义上是个人住房贷款行为，考虑到假按揭的利率通常低于银行同类同期贷款利率，那么房地产企业如果将该贷款用于流动资金周转，就可以据实在税前扣除；如果用于项目开发，则应将项目开发完毕前发生的利息支出计入成本对象中，而不计入期间费用。
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发表于 2009-4-14 17:47:32
