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房地产公司以售房为选择性条件融资，应即时交税吗？ 一、有收入了就得纳税吗？ 常听一些税务干部说“你有收入了就得纳税”。 我有些迷惑。要纳税的收入应当是某收入进入了某税法规定的该税种的征税对象范围了，否则，就不应纳税。因为我们知道税收是分门别类的，每种税都是针对不同的收入（或资产价值、数量等，下同）征收的，每种税的征税对象（收入）范围是不一样的，只有当收入进入了某税种设定的征税对象范围时，才会要交税。否则，就不用交税。 例如：偷盗收入、打劫收入、赌博收入征什么税？卖淫收入是服务业，还是娱乐业？如果企业参与贩毒，收入又征什么税？ 其实，上面这些收入都是不征税的，因为他们未进入任何征税对象范围。 大家知道，税收是国家为实现其职能，凭借政治权力，按照法律规定，通过税收工具强制地、无偿地征参与国民收入和社会产品的分配和再分配取得财政收入的一种形式。税收的这个属性告诉我们，国家先认定了你收入的合法性，然后向你要求分配。 前面所提出几种的收入，都是国家不承认其合法性的，国家对这部分收入不是用征税的办法管理的，而是用刑法及其他法规管理的，其主要管理措施是在物归原主、刑事处罚、治安拘留的基础上，再附加经济制裁—没收收入及罚款。 二、房地产公司以售房为选择性条件融资，应即时交税吗？ 先看一份房地产公司向自然人借款合同的主要条款： ①借款性质为：借款； ②如果出借人购房，购房时可以抵房款，则所借款没有利息，借款人享受开盘价90%优惠； ③如果出借人不购房，则按月利1.5%计息； ④借款只能用于楼盘建设。 ⑤借款时间：六个月。 某税务机关“以实质重于形式原则”，认定此项行为实质上是预售行为，应预缴企业纳所得税和营业税费。他们认为这是名义借款，实则售房。 本人认为这有点指腹为婚就是婚姻的味道。大家知道指腹为婚，也要生出来刚好一男一女，才能可能成立。 【分析】 既然讲“实质重于形式原则”，我们就分折一下实质情况倒底怎样？ 自从国家对房地产企业进行宏观调控，房地产企业向金融机构融资金的渠道没有了。房地产公司被逼上绝路，他们总要设法筹资的，于是一个融资的思路产生，以开发的商品为抵押，向民众融资，这种抵押显然没有法律程序可行的，于是他们想出了看似预售，实则借款的融资方式，如上述合同。 这种方式大都发生在没有开盘以前，房地产公司连土地出让金都还没筹足。这时无法预售，又无法从金融机构取得资金，于是有此一招。 如果以“实质重于形式原则”来看，其实无法认定为预售。因为无论从借款合同的法律后果看，还从是开发商的真实目的出发，都是为了筹资；如果能筹资又卖了房那当然更好，但选择权不在开发商手上，而在借出资金一方。只有当开发商取得预售证，并与借出资金方签订购房合同时，借款才转化为售房款。这与那些取得预售证前后收取的定金、诚意金、会员费是完全不同的。 如果银行原意按正常利率放款，哪个开发商愿意牺牲10%的价格或月利1.5%的利息。 虽然，借出资金的人很可能看中10%的优惠，但税务机关的理解仍然是强用“实质重于形式原则”，对预售的税法范围进行了扩大化解释，其法律依据显然不足。税务部门也是执法部门，执法的基本原则应是“法无规定不违法，查无证据不违法”。实质重于形式原则也应有可靠证据支持的，不应用推理来认定。 实际上，前述借款协议的最大税务风险是，1）借出方认购房屋时，10%的折扣价位税务部门不一定全额认定为正常折价销售；2）借出方认购房屋时，10%的折扣价还可以认定为借款利息，补交借出方的营业税和个人所得税。 【结论】 本人认为房地产公司以售房为选择性条件的融资，本质上还是融资，不应即时交流转税费和预交所得税。 | 
发表于 2012-6-10 16:05:23
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发表于 2012-6-11 08:38:09
