新华社称楼市成交回暖不意味价格反弹

嫦娥一号

2012年06月03日 07:36东方早报


　　■ 新华社发文称去年下半年来已有30多城出台微调政策其中部分得以实施
　　■ 稳增长背景下北京等地房价现上涨苗头民众担忧房价回暖专家称不可能

　　“房价回暖的基础几乎不存在”
　　新华社发文称多地楼市现微调猜测，成交回暖并不意味价格反弹
　　据新华社武汉6月2日电近日，网络上疯传的一则“降低首付，开启楼市微调”的消息将湖南推向了风口浪尖。5月31日，湖南省发展改革委紧急公告澄清，才令这场风波戛然而止。在江苏扬州、辽宁营口之后，楼市“微调”的猜测在多地骤然而起。在稳增长的背景下，楼市已开始量价小幅齐升，这是否预示着房地产市场开始回暖？楼市调控政策是否已经“见底”？楼市“微调”还能走多远？
　　销量续增价格企稳回升
　　后湖地区是武汉许多刚性购房者的首选地。去年底上市的某大型楼盘，以均价7000元/平方米的优惠价格吸引了大量刚需的青睐。近日，该楼盘将新开盘的价格上调至7300元/平方米。
　　“我们的项目价格虽然有点提升，但还是受到了顾客的热捧，目前已经售罄。”这个楼盘的售楼人员说。
　　与武汉情况相同的是，包括北京等一线城市在内的多地商品住宅成交均价也都出现上涨苗头。根据北京中原市场研究部的数据，5月北京新房均价为每平方米2.0106万元，比4月均价上涨3.8%。在南京，“365网”研究数据显示，5月份房价平均上涨了0.125%。
　　与此同时，楼市成交量也明显回升，多地已超过了今年3月和4月份。5月28日，中国指数研究院发布的最新报告显示，上周全国楼市成交延续上涨趋势，逾六成城市楼市成交周均同比皆有上升，几个城市同比涨幅超过50%。南京涨幅最大，达86.66%。
　　对于楼市显现回暖迹象的原因，中国指数研究院华中分院副总监李国政说，首先是由于政策微调，尤其是首套房贷利率的调整，对首次置业的自住性需求群体影响明显；第二是季节性因素，通常每年的三四月份是个成交量的小高峰；第三就是开发商的价格策略，目前热销楼盘往往采取了低价策略，采取“以价换量”的战术。虽然价格小幅上涨，但销售状况依旧延续之前的旺销势头。
　　购房者担忧房价反弹
　　虽然大范围的涨价势头尚未出现，但市场人士担心，在保增长氛围之下，新一轮投资高潮会不会给房地产市场带来更多的“松绑”，房地产会否重蹈2009年的“瞬间回暖”？
　　事实上，自2011年下半年以来，北京、上海、杭州等30多个城市就出台了不同角度的楼市微调政策，政策微调内容涉及放松限购条件、土地出让松绑、改变普通住宅价格标准、提高公积金贷款额度、首套房贷利率优惠、税费优惠以及购房补贴等。其中，芜湖、佛山等城市的政策调整，几天后均被叫停。其他“微调”措施被视为对房地产调控政策的补充与完善，得以保留下来。
　　许多购房者担心，随着成交量的回升，房价会上涨。这种担忧促使许多持币观望的购房者果断出手。正在武汉南湖一家楼盘看房的黄培告诉记者，他准备明年结婚，原来计划下半年再买房，但怕继续等下去会突然回涨。“我预计房价会出现反弹，所以趁现在价格还比较稳定的时候买了算了。”黄培无奈地说。
　　而开发商并不这么认为。武汉某大型房地产商销售经理告诉记者，目前大部分房地产企业还是采取“以价换量”策略。“在目前的市场环境下，很难说下一步会出现什么状况，房企在流动性没有根本好转的前提下，仍会‘优惠快销’，房价还没有见底。”
　　“不存在大幅反弹因素”
　　国际评级机构标准普尔5月24日发布的报告认为，房地产开发商仍然面临着生存考验，中小开发商下半年可能会通过降价销售维持生存。如果成交回暖不能持续，国内外经济不确定因素继续增多，下半年楼市还可能再出现价格战。
　　从目前市场成交结构看，改善型需求并未完全走出观望。亿房网研究中心研究员陈龙说：“在目前刚需为主的市场下，以价换量、积极消化库存仍是开发商的上策，因为刚需更加务实，而后期新房上市量仍会很大，开发商面临的库存压力不可小觑。”
　　陈龙预计，在传统淡季的六七月份，成交量可能出现一定程度下滑，房地产市场转入平稳期，在“十一”黄金周前后可能迎来下一轮成交旺季。
　　多位业内人士也表示，目前市场不能说全面回暖，楼市还处于一个不稳定的状态，4月成交就比3月下滑不少，5月有回升但也明显低于调控前水平。房地产未来的走势如何，还要看调控政策、宏观经济、金融政策、货币政策等的走向。
　　华中科技大学公共管理学院教授王国华认为，虽然不排除个别性价比高的楼盘出现涨价，但今年内房价依然会保持相对稳定。从佛山、芜湖等地的微调政策被叫停来看，开发商对地方政府大幅放松调控不可抱有奢望，要谨慎对待目前的回暖。
　　北京中原市场研究部总监张大伟认为，在楼市调控不会全面放松、限购依然将严格执行的情况下，房价回暖的基础几乎不存在。“因为从已经出现微调楼市的城市所施行的措施来看，触及限购原则的全部被叫停。目前，还不存在让房价出现大幅反弹的因素。”
　全国百城住宅均价连续9月环比下跌　 　　“量涨价跌”成为5月楼市的关键词之一。中国指数研究院的数据显示，今年5月，全国百城住宅价格连续两个月同比下跌，连续9个月环比下跌。这与多地楼市成交回暖形成鲜明对照。
　　房价同比环比继续双降
　　中国指数研究院数据显示，5月全国100个城市住宅均价为8684元/平方米，环比下跌0.31%。自去年9月以来，已连续9个月保持下跌。其中，26个城市住宅价格环比上涨，73个城市下跌，1个城市持平。同比来看，百城住宅均价连续两个月下跌，5月跌幅为1.53%，比4月扩大0.82个百分点。
　　对此，中国指数研究院认为，在货币政策微调的背景下，企业推盘力度继续保持较高水平，尽管少数项目在成交量回升后取消折扣或提高报价，但多数面向首次置业的中低价位楼盘仍保持低价入市策略，也有少数中心区域的中高端楼盘加大优惠力度以促进销售，全国房价总体维持稳中有降趋势。
　　热点城市的降幅明显高于整体水平。数据显示，5月十大城市住宅均价为15314元/平方米，环比下跌0.50%，除南京、广州外，其余8个城市住宅均价环比下滑。同比来看，十大城市住宅价格全部下跌，整体跌幅达到3.20%。
　　与此同时，随着刚需的大量入市，在传统销售旺季的5月，不少城市的住宅成交量保持上升势头，北京、上海等热点城市的成交量恢复到接近调控前的水平。
　　下半年房价或低位盘整
　　对于未来房价走势，业界的看法颇为一致。上海易居房地产研究院副院长杨红旭向中国证券报记者表示，下半年房价将以筑底为基调，维持低位盘整状态。
　　根据上海易居房地产研究院的监测，截至今年5月底，全国10大典型城市的新建商品住宅库存总量为5527万平方米，比上月下降1.26%，但与去年同期相比，仍增长25.82%。杨红旭表示，这样的库存水平仍将对房价构成不小的下行压力。（中国证券报）
　　5月全国楼市成交创16个月新高 土地出让收入锐减
　　土地出让收入锐减跌至年内谷底
　　目前，全国楼市成交已经连续3个月回暖，分析人士称触底反弹趋势已经确立
　　受供应增加和降价促销的共同影响，5月份全国主要城市的新建住宅成交量预计将刷新2011年1月调控后的新高。而在住宅成交复苏的同时，土地市场却仍在低谷徘徊，5月的出让金收入更是刷新了年内新低。
　　楼市成交创新高
　　据中原集团研究中心对30个重点城市监测数据显示，5月份新房成交量预计约为1631万平方米，环比上升20%，同比上升28%，与今年3月的高点相比微增3%。如果去除4月首尾两个小长假的影响，新房成交已经连续3个月保持在稳定的相对高位。其中，截至 5月30日，北京新建住宅签约10164套，也是年内第一个新房成交突破万套的月份。
　　而随着住宅成交量的回升，近期大幅降价的标杆房企也开始减少，但降价依然在部分城市或区域蔓延。继此前北京、上海等一线城市的房价出现下滑后，近期杭州、常州等地也出现了明显的降价，同时，降价也从知名发展商向普通发展商蔓延，一些城市的本地开发商接过了降价的大旗，但是整体来看，由于成交回暖目前房价的下跌空间相对有限。
　　此外，虽然近期新房销售复苏，但前5月整体销售量同比依出现下滑，受此影响房地产的开发建设速度已经显著放缓。2011年10月以来，全国商品房的新开工面积和购地面积同比出现了大幅回落，随着调控滞后效应的逐步显现，中原地产研究部预计2季度全国房地产新开工面积及开发投资额等指标或将持续出现增速明显下滑的态势。
　　土地出让收入锐减
　　相比于新房市场的回暖，土地市场则依然处于严冬的状况。据中原集团研究中心监测的13个城市数据显示，截至5月30日，5月居住用地总成交面积82公顷，是今年以来单月的最低值，较前四个月平均成交量大幅缩减近7成；成交金额约21.88亿元，较前四个月均值大减约87%。
　　同时，1~5月13个城市居住用地成交面积共计1170公顷，同比下降37%，成交金额共计约680.62亿元，同比下降48%，均是近五年中同期较低的成交水平。另据数据显示，截至5月30日，5月份全部用地出让金107.54亿元，较前四个月均值缩减约62%。1~5月，13个城市全部用地出让金共计约1243.06亿元，同比下降44%。
　　而截至5月30日，5月一线城市居住用地的平均地价约为4151元/平方米；二线发达城市居住用地的平均地价约为1518元/平方米；二线发展中城市居住用地的平均地价约为1368元/平方米。
　　中原集团研究中心表示，近期土地价格走势较为平稳，今年以来部分郊区宅地价格已出现明显下跌，中心区域宅地价格则较为坚挺。
　　对于今年土地出让金的锐减，中原地产张大伟认为，主要源于大部分开发商压缩拿地额度，缓开工不拿地，成为开发商市场常态。其次地方政府放缓供地节奏，地方政府为避免流标过多，放缓了土地上市节奏，特别是住宅类土地供应明显减少。他指出目前土地价格依然比较高，在房价已现下调的情况下，大部分地方政府的土地定价依然比较高，使得土地市场流标数量不少，影响了整体市场成交情况。
　　针对政策方面出现的微调，张大伟表示，目前的政策微调主要包括提高公积金贷款额度、提高普通住宅标准、降低首套住房贷款利率、实施购房落户政策等。从实际影响来看，这些措施不会对市场产生根本性的影响，但是这确实从一定程度上影响了部分购房者的心态，其中也包括近期扬州新政对市场心理预期的影响。部分刚需购房者在这种环境下提前了购房时间。未来在不改变限购、限贷的大方向下，地方的政策微调仍将继续，尤其是对首套住房的贷款政策未来将是政策关注的热点，同时何时放开改善性住房也将逐步进入讨论范围。在政策逐步放松的情况下，房地产市场将探底回升。(证券日报)

tienan2002

也不见得吧！不能一杆子打死！

琴屿飘灯

什么时候，天安门边上出现经适房而且真的卖给了我等这样的草民了，XHS的这篇社论就是真的了

韩冰冰

价格再怎么，也不至于在二三线城市回落吧。地价如此之高，房价真的下跌，谁来买单？