固定资产处理

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现有一房产企业开发商场，其地下室准备自己持有对外出租，上面的商铺对外出售。
问题：1、帐务处理中，其地下室成本直接进入在建工程，商铺进入开发成本吗？其施工为全外包，在完成后按工程核算比例分摊地下室与上面成本？
2、会计在处理上如按上面的方法处理，在税务上有没有什么的要求。我的意思是在帐务上作为在建工程入固定资产后，税务就承认吗，还是要有其它的什么手续。因为他本身就是房地产企业，自己生产的东西，自己用，按销售对待吗？
3、不对外出售，自已持有的商铺只对外出租，在房产所有什么手续吗，在项目规划审批时有什么吗？
4、在这块有什么税务筹划吗？
问题较多，先谢谢大家能发言解答

sxf861024

地下室是否有产权      无产权不入在建工程固定资产
地下室做商铺涉及消防，违规等情况，考虑以后业主闹事后果如何处理，这里面水很深

fywzlyh

地下室一般无产权

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我这说的开发的商场，地下室准备做为超市整体出租，上面的商铺对外出售，上面的商铺的业主没有地下室的产权的。

韩冰冰

先通过开发成本核算，然后再转入固定资产。

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全部都错了。
房地产企业对于用于增值、出租的应作为投资性房地产处理。

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一、投资性房地产的定义及特征

　　投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。

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借:投资性房地产
贷:开发商品

收款时
借:银行存款
贷:其他业务收入

摊销
借:其他业务支出
贷:投资性房地产--摊销

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　二、投资性房地产的范围

　　(一)已出租的土地使用权

　　是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。

　　(二)持有并准备增值后转让的土地使用权

　　是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，也就不属于投资性房地产。

　　(三)已出租的建筑物

　　是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物。

　　【提示】(1)通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营租出且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签定租赁协议，也应视为投资性房地产;(2)企业将建筑物出租,按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的,应当将该建筑物确认为投资性房地产。

　　下列各项不属于投资性房地产：(1)自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。例如，企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。

　　(2)作为存货的房地产。

　　某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产;不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。
第二节 投资性房地产的确认和初始计量

　　一、投资性房地产的确认和初始计量

　　投资性房地产应当按照成本进行初始计量。

　　(一)外购投资性房地产的确认和初始计量

　　对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租(自租赁期开始日起，下同)或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

　　企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。

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(二)自行建造投资性房地产的确认和初始计量

　　自行建造投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本

　　借：投资性房地产

　　贷：在建工程(非房地产开发企业)

　　开发成本(房地产开发企业)

　　银行存款等

　　(三)非投资性房地产转换为投资性房地产的确认和初始计量

　　参见“房地产转换和处置”部分内容。

　　二、与投资性房地产有关的后续支出

　　(一)资本化的后续支出

　　与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。

　　企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。

　　(二)费用化的后续支出

　　与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。
第三节 投资性房地产的后续计量

　　企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，满足特定条件时也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

　　一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产

　　科目设置：投资性房地产

　　投资性房地产累计折旧(摊销)

　　投资性房地产减值准备

　　在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销;存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。

　　计提折旧或进行摊销时：

　　借：其他业务成本

　　贷：投资性房地产累计折旧(摊销)

　　计提减值准备时：

　　借：资产减值损失

　　贷：投资性房地产减值准备

　　二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产

　　(一)采用公允价值模式计量的前提条件

　　企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。在极少数情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项非在建投资性房地产(或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产)时，该投资性房地产公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并假设无残值。采用公允价值模式进行后续计量的企业，对于在建投资性房地产(包括企业首次取得的在建投资性房地产)，如果其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够持续取得的，应当以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠计量时或其完工后(两者孰早)，再以公允价值计量。

　　(二)采用公允价值模式进行后续计量的会计处理

　　科目设置：投资性房地产——成本

　　——公允价值变动

　　公允价值变动损益

　　企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益(公允价值变动损益)。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。
资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产——公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目;公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。

　　三、投资性房地产后续计量模式的变更

　　企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。

　　已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

　　第四节 投资性房地产的转换和处置

　　一、投资性房地产的转换

　　(一)投资性房地产转换形式和转换日

　　1.转换形式，分为两种：

　　“自用房地产或存货”与“投资性房地产”的转换。

　　2.转换日

　　(1)“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”

　　租赁期开始日或用于资本增值的日期。 “空置建筑物”用于出租，是董事会或类似机构作出书面决议的日期。

　　(2)“投资性房地产”转换为“自用房地产”

　　房地产达到自用状态日期。房地产开发企业将用于经营租出的房地产重新开发用于对外销售的，转换日为租赁期届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。“投资性房地产”转换为“自用房地产”：房地产达到自用状态日期。

　　(二)房地产转换的会计处理

　　1.在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。

　　(1)将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，贷记“开发产品”等科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。

　　将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，应按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧(摊销)”、“投资性房地产减值准备”科目。

　　(2)将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。

　　(3)企业将投资性房地产转换为存货时，应当按照该项投资性房地产在转换日的账面价值，借记“开发产品”科目，按照已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目，原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目，按其账面余额，贷记“投资性房地产”科目。
2.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益(公允价值变动损益)。

　　3.自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。

　　转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益(公允价值变动损益);转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积(其他资本公积)，计入所有者权益。处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益(其他业务成本)。

　　二、投资性房地产的处置

　　当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。

　　(一)采用成本模式计量

　　借：银行存款

　　贷：其他业务收入

　　借：其他业务成本

　　投资性房地产累计折旧(摊销)

　　投资性房地产减值准备

　　贷：投资性房地产

　　(二)采用公允价值模式计量

　　借：银行存款

　　贷：其他业务收入

　　借：其他业务成本

　　贷：投资性房地产——成本

　　——公允价值变动

　　借：资本公积——其他资本公积

　　贷：其他业务成本

　　借：公允价值变动损益

　　贷：其他业务成本

　　或(借：其他业务成本

　　贷：公允价值变动损益)
例题
　　【单选题】长江公司于2010年1月1日将一幢商品房对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金100万元，出租时，该幢商品房的成本为2 000万元，公允价值为2 200万元，2010年12月31日，该幢商品房的公允价值为2 150万元。长江公司2010年应确认的公允价值变动损益为( )万元。

　　A.损失50 B.收益150 C.收益100 D.损失100 　　【答案】A

　　【解析】出租时公允价值大于成本的差额应计入资本公积，应确认的公允价值变动损失=2 200-2 150=50(万元)。

　　【多选题1】下列各项关于土地使用权会计处理的表述中，正确的有( )。(2010年考题)

　　A.为建造固定资产购入的土地使用权确认为无形资产

　　B.房地产开发企业为开发商品房购入的土地使用权确认为存货

　　C.用于出租的土地使用权及其地上建筑物一并确认为投资性房地产

　　D.用于建造厂房的土地使用权摊销金额在厂房建造期间计入在建工程成本

　　E.土地使用权在地上建筑物达到预定可使用状态时与地上建筑物一并确认为固定资产

　　【答案】ABC

　　【解析】企业取得的土地使用权一般确认为无形资产。土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本，而仍作为无形资产进行核算，并计提摊销;对于房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物时，土地使用权作为存货核算，待开发时计入房屋建筑物的成本;用于出租的土地使用权，应将其转为投资性房地产核算。此题的正确答案为ABC。

　　【多选题2】关于投资性房地产转换日的确定，下列说法中正确的有( )。

　　A.作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日通常为租赁期开始日

　　B.投资性房地产转为自用房地产，其转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期

　　C.自用土地使用权停止自用，改用于资本增值，其转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期

　　D.作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为承租人支付的第一笔租金的日期

　　E.作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为合同签订日

　　【答案】ABC

　　【解析】作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日通常为租赁期开始日，而不是承租人支付的第一笔租金的日期或合同签订日。