[税务] 房地产企业合作建房的税务处理 [复制链接]

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发表于 2012-5-6 09:48:24 |只看该作者 |倒序浏览

房地产企业合作建房的税务处理

　（一）企业所得税的处理
　　国税法[2009]31号第三十六条规定：“企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：
　　1.凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。
　　2.凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：
　　（1）企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
　　（2）投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。
　　根据企业所得税法的规定，居民企业投资于居民企业分回的税后利润和股息，超过12个月的免企业所得税。
　　案例分析
　　1.案情介绍
　　乙单位准备以2000万元人民币投资甲房地产公司的某住宅开发项目，双方约定不成立独立法人项目公司，由甲房地产公司独立开发，投资方案拟定如下：
　　方案一：项目实现利润按各自投资资金比例分红，项目利润为1500万元，乙单位享有1000万元。
　　方案二：乙单位按照投资比例分配开发产品，假定该投资项目单位住宅计税成本45万元，单位住宅销售价格75万元，乙单位享有40套单位住宅。
　　请针对每一种方案进行税务处理分析。
　　2.税务处理分析
　　（1）方案一的涉税分析
　　乙单位所享有的1000万元利润分成只能是甲房地产公司开发该项目的税后利润，乙单位不需要按照“利息、股息、红利所得”计算缴纳企业所得税，乙单位净利润为1000万元。甲公司不允许税前列支此1000万元的利润分成，相当于在企业所得税前支付乙单位1000÷（1-25%）=1333.33（万元）。甲公司可实现净利润1500×（1-25%）-1000=125（万元）。
　　（2）方案二的涉税分析：
　　乙单位所享有的40套住宅计税成本为1800万元，正常销售价格为3000万元。乙单位相当于以2000万元购入了40套成本价值为1800万元的房产，销售了价值为3000万元的商品住宅。
　　假设乙单位已将40套房产销售完毕，不考虑其他因素，其净利润为（3000-2000）×（1-25%）=750（万元）。
　　对甲公司来说，正常项目利润为1500万元，除去乙单位分成部分，可保留利润为1500-（3000-1800）=300（万元），但是需要将乙单位开发产品分成部分调整增加应纳税所得额，分配给乙单位开发产品的计税成本与其投资额之间的差额为2000-1800=200（万元），调整增加应纳税所得额200万元，当期应纳税所得额即为300+200=500（万元），甲公司净利润为（300+2000-1800）×（1-25%）=375（万元）。

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