[税务] 揭开房地产企业“返租销售”的面纱 [复制链接]

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发表于 2012-4-28 17:41:09 |只看该作者 |倒序浏览

“返租销售”是当前房地产企业普遍采用的一种销售方式，由于销售方式的灵活多变、收入隐蔽性强，且关于房地产企业“售后返租”销售模式的税收政策并不完善，导致对房地产企业税收征管难以正常开展。针对上述情况，常州地税四分局对辖区内的114户房地产企业进行了调研，在分析了房地产企业“售后返租”征管现状的基础上提出可行性政策建议。

近年来，常州市房地产行业发展迅猛，促进了当地经济发展和税收增长，房地产企业的销售手段和方式也日趋多样化，“售后返租” 销售方式就是其中的一种，虽然法律已严禁房地产企业采取“售后返租”的销售方式销售商品房，但房地产企业进行商业用房开发中，采用“售后返租”的形式进行促销仍较为普遍。为有效掌握房地产开发企业采用“售后返租”模式下的税收问题，加强和改进对房地产开发企业采用“返租销售”模式的税收管理，常州地税四分局于2011年年初就组织对辖区内的114户房地产企业进行了调研，其中涉及“售后返租”销售模式的房地产开发企业有7户，从调研情况看还有部分企业准备采用“售后返租”销售模式，由于目前有关房地产企业“售后返租”的税收政策并不完善，缺乏行之有效的征管手段，因此，有必要对“售后返租”涉税问题进行深入探讨。

一、常州市房地产开发企业“售后返租”发展现状

售后返租又称售后包租、售后回租、售后承租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为，指开发企业将所售商品房出售给投资者，同时与投资者签订承租协议，并以承租期间的租金冲抵部分售房款或偿付一定租金回报的一种投资方式。

通过调研发现当前常州地区房地产开发企业“售后返租”销售模式主要有以下三种：

第一种销售模式，开发商在与购房者签订售房合同的同时，与购房者签订房屋租赁合同。开发商在销售时以承租期间的租金冲抵部分售房款后的金额开具房屋销售专门发票。这种销售手段在《关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复》（苏地税函[2008]135号文）出台后就很少被采用，在本次调研中未发现这种情形。

第二种销售模式，开发商成立物业公司或经营管理公司，开发商在现房（或期房）销售时，只与购房者签订房地产买卖合同，由物业管理公司或经营管理公司与购房者另外签订委托代理租房合同。这种销售方式在《关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复》（苏地税函[2008]135号文）出台后被开发公司普遍使用，本次调研中发现有6户企业采用此种销售模式。例如常州××有限公司开发的××城，对商铺采用“售后返租”销售模式，开发商在期房销售时，与购房者签预售单据，金额为销售价款，再与购房者签订房地产买卖合同，约定商铺以优惠价格（即总价的76%）收取价款，合同也按折扣后的金额签订，然后由物业管理公司与购房者另外签订委托经营合同，约定在未来36个月内该商铺无偿由物业管理公司或经营管理公司经营，名义是为促进市场的繁荣。开发商在销售时，将销售价款扣除折扣额（总价的24%）后，开具了房屋销售发票。

第三种销售模式，在酒店式公寓的销售中使用的比较多，开发商把房产以一定的价格委托房产销售公司（或与开发公司有关联的企业）包销，房产销售公司再以物业管理公司或酒店管理公司（与房产销售公司关联）与购房者签订一定年限的租赁合同和装修合同，物业管理公司或酒店管理公司开办酒店，以酒店经营需要统一装修为名另行收取装修费用，支付房租以房价加装修费用后的总价按一定的回报率进行返租。房地产开发公司以委托协议的价格开具发票，物业管理公司（或酒店管理公司）收取的装修费作为往来款处理。本次调研发现有1户企业采用这种销售模式。

二、房地产开发企业“售后返租”涉税问题分析

由于“售后返租”销售方式涉及的税收关系比较复杂，其中负有纳税义务的不但包括房地产企业，还包括购房者本人；涉及的税种包括：营业税、企业所得税、印花税、土地增值税、个人所得税、房产税。根据“售后返租”的特点，售后返租交易一般应该分解为销售与回租两种交易进行考虑，通过调研分别对销售方和出租方进行分析。

（一）销售方的涉税分析

1、对营业税的影响

依据营业税暂行条例及其实施细则，上例中应按“销售不动产”税目征收营业税。但是计税依据如何确定？是以折扣后的价值，还是以未折扣的价值作为计税依据，这是目前税企双方争议的焦点。根据《营业税暂行条例实施细则》规定，条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。房地产企业的“售后返租”就是以名为折扣实为支付租金后的售价取得商铺购买者在未来一段时期商铺的经营权或使用权，并由房地产企业（或物业公司等）获得相关的收益。可以认定房地产企业取得了税法规定的“其他经济利益”。上例中营业税的计税依据不能按折扣后的价款而是应全额作为营业税的计税依据征收营业税。

2、对企业所得税的影响

国家税务总局《关于从事房地产开发的外商投资企业售后返租业务所得税处理问题的批复》（国税函[2007]603号）规定，从事房地产开发经营的外商投资企业以销售方式转让其生产、开发的房屋、建筑物等不动产，又通过租赁方式从买受人回租该资产，企业无论采取何种租赁方式，均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。企业销售或转让有关不动产所有权的收入与该被转让的不动产所有权相关的成本、费用的差额，应作为业务发生当期的损益，计入当期应纳税所得额。

开发公司的租赁支出，一次性让利给购房者的折让优惠额，按权责发生制原则，开发公司每年的租赁支出为让利额÷返租年限。因此收入与支出虽然相等，但企业所得税是按年核算，存在时间性差异。上例中，折扣金额还应当按预计毛利率预征企业所得税。

3、对土地增值税的影响

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