房地产企业各税种涉税事项认定差异及协调
统一协调、利益最大
1、所得税查实征收与土地增值税核定征收的处理差异
房地产开发项目土地增值税清算核定征收率原则上不得低于5%
房地产企业非正常原因情况下是否核定征收的问题
问：企业已设置账簿，但由于某种原因（如会计资料被盗，有报案记录），导致成本、费用凭证部分丢失、残缺不齐，难以准确核算成本。对于这种情况，能否适应国税发[2009]31号文第4条的规定进行核定征收？如适应，是核定应税所得，还是核定毛利额（毛利率为20%）？
缪慧频：要视丢失、残缺不齐程度情况，由主管税务机关确定。根据征管法规定，如果成本费用不全，应核定应税所得。
2、税务机关对中介机构报告的认可程度
厦门地税2009年度企业所得税汇算清缴工作的通知 厦地税发〔2010〕25号
强化推广，审核分析，抓好关联交易申报
继续加大中介推广力度，规范中介鉴证服务
继续大力推广中介机构参与汇算清缴工作。
根据税务代理的范围、税收政策的规定，对纳税人办理财产损失税前扣除、房地产开发企业开发产品完工后实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况等涉税鉴证业务，要求纳税人提供有执业资质的税务师事务所等中介机构出具的鉴证报告；。
中介机构按现行税收法律法规出具的鉴证报告，税务机关应当承认。
土地增值税清算项目的审核鉴证
税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。
税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。
3、所得税完工条件与土地增值税清算的条件的差异：
所得税汇算条件：
1、 竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
2、开发产品 已开始投入使用。
3、 开发产品已取得了初始产权证明。
所得税：入住。完工。
税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的情形：
（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；即，（已转让可售建筑面积+出租或自用可售建筑面积）÷总可售建筑面积≥85%。
（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（应在办理注销登记前进行土地增值税清算）
（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
注：纳税人符合以上条件之一的，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务收入的税务处理机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
企业年度后取得费用支出的扣除凭证，税收和会计处理？
34号公告：
企业当年度实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额进行核算；
但在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证。
●汇算清缴后取得，如何处理？
吉地税发[2009]51号
在以后年度取得该项成本费用支出有效凭证的，应调整所属年度应纳税所得额和应纳税额。
●河北省地方税务局关于企业所得税若干业务问题的通知冀地税发〔2009〕48号
关于纳税人以前年度发生的成本和费用的扣除问题
对纳税人发生的年度成本或费用，如果在次年5月31日以前取得了相关合法票据的，允许在企业所得税汇算清缴期间进行相应的纳税调整。相关票据在次年5月31日以后取得的，在计征企业所得税时一律不得扣除。
●河北国税所得税处解释2011
十五、企业若以后年度取得费用支出的扣除凭证，应如何税前扣除
根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条规定，企业若以后年度取得费用支出的扣除凭证，应追溯调整至费用发生年度扣除，不得改变费用扣除所属年度。
●企业估价入账原材料，待所得税汇算期满时仍未取得发票，可否所得税前扣除？
根据税法规定，企业各项成本、费用要有合法凭证。企业第二年已汇算清缴了，如还没有取得上一年度原材料的合法凭证，要进行纳税调整，不得所得税前扣除。
迎您再次提问。国家税务总局
2010/10/20
●关于存货估价入帐问题争议
大连：
纳税人能在汇算清缴结束前取得相关发票的，对上年估价入库结转损益部分的成本不调增应纳税所得额，按发票实际金额调整已结转损益的成本；
在汇算清缴期结束后仍未取得发票的，应就估价入库结转损益部分的成本调增应纳税所得额，待实际取得发票时，调减取得年度应纳税所得额。
4、利息扣除差异：土地增值税规定与所得税不同
根据《国家税务总局关于土地增值税有关问题的通知[国税函2010（220）号]第三条房地产开发费用的扣除问题中“(三) 房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。”是指的银行借款利息可以据实扣除，而向其他企业借款的利息不能扣除，只能按其他房地产开发费用再按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和5％以内计算扣除？
答：按照上述理解执行。
项目贷款，银行将部分贷款息以常年财务顾问费的名义一次性收取
如何扣除？ 我地为银行自制凭证。
从土地增值税的立场看，财务费用仅仅指与开发项目有关的贷款利息支出，因此，这部分顾问费、理财费，不属于贷款利息，不能扣除。
站在企业所得税的立场看，顾问费也好、理财费也好，本质上属于咨询费，因此属于管理费用的范畴，可以在税前一次扣除。
5、企业通过银行购买的理财产品营业税、所得税确定问题？
《关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税〔2009〕111号），对个人从事外汇、有价证券、非货物期货和其他金融商品买卖业务取得的收入暂免征收营业税。
非金融机构通过银行购买理财商品，其他金融商品买卖，收入应按照上述规定差额征收营业税。
存款行为？不征税依据？
冲财务费用与记投资收益，对土地增值税有影响。
6、已全额开具商品房销售发票的，是否按照发票所载金额确认收入
国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函〔2010〕220号
一、关于土地增值税清算时收入确认的问题
土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
7、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题
房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；
未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
8、房地产开发费用的扣除，土地增值税与所虱税差异协调
（一）财务费用中的利息支出，有金融企业证明的，其它费用扣除5%。
（二）凡不能分摊或不提供金融机构证明的，10%以内计算扣除。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。
（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
所得税无限制性。
9、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题
房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除
所得税可以扣除。
10、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题
纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。
11、企业注销时，将房产和土地分给投资方如何如何征税？
答：企业注销，首先按照财税[2009]60号清算所得规定征收企业所得税。分配给投资方，区分企业投资或自然人投资征收企业或个人所得税。
投资企业注销时，将投资的房产、土地和企业后购置的房产、土地分给投资企业时，应将投资的房产、土地和新购置的房产、土地一并计算征收营业税。计税依据可按照评估价格确认
12、拍卖取得房产价格问题
对于以拍卖形式取得房地产的计税依据的确定问题：通过拍卖取得的房地产，经过几次拍卖流拍，最后成交价格明显低于市场价格，由于拍卖的特殊性，征收各税时，是以流拍价、报纸公告价格还是市场价格作为计税依据？
答复：营业税、契税、土地增值税，被拍卖房产拍卖前已进行评估，且拍卖及流拍手续齐全，可认定实际成交价格为计税依据。
13、如何理解涉及房地产企业建筑业营业额
新细则第十六条规定：“除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备费用和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。”
只有建设方提供的设备价款不包含在应税营业额中。
税务总局发布第23号公告
《关于纳税人销售自产货物并同时提供建筑业劳务有关税收问题的公告》，规定自2011年5月1日起，
纳税人销售自产货物同时提供建筑业劳务，须向建筑业劳务发生地主管地方税务机关提供其机构所在地主管国家税务机关出具的本纳税人属于从事货物生产的单位或个人的证明。
建筑业劳务发生地主管地方税务机关根据纳税人持有的证明，按本公告有关规定计算征收营业税。
对《营业税细则》第十六条中，建设方提供的设备如何确认？
答：按照《财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）第三条第（十三）款：
“通信线路工程和输送管道工程所使用的电缆、光缆和构成管道工程的主体的防腐管段、管件（弯头、三通、冷弯管、绝缘接头）、清管器、收发球筒、机泵、加热炉、金属容器等物品均属于设备，其价值不包括在工程的计税营业额中。
其他建筑安装工程的计税营业额也不包括设备价值，具体名单可由省级地方税务机关根据各自的实际情况列举执行。
房地产公司自建缴纳建筑业营业税：
依据是：中华人民共和国营业税暂行条例实施细则：第五条和第二十五条。 参考：苏地税规[2010]7号
对单位销售自建房屋，如果房屋是由本单位所属施工队伍建造的，应在征收“销售不动产”营业税的同时征收“建筑业”营业税；如果房屋是由其他单位或个人施工建造的，只征收“销售不动产”营业税，不征收“建筑业”营业税。
对个人销售自建自用住房，如果房屋是由本人(含家庭成员)建造的应在销售时征收“建筑业”营业税。如果房屋是由其他单位或个人施工建造的，不征收“建筑业”营业税。
《营业税暂行条例实施细则》第七条规定：
第七条 纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：
（一）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；
第十六条规定： 除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。
11，精装修房屋装修费用是否缴纳契税
我购买一处精装修的房屋，因该房屋为房地产开发企业委托其他装修公司装修，所以在房屋销售发票中仅开具房屋价格，装修费用发票另由装修公司开具，现要求应按房屋价款和装修费用合计缴纳契税，是否合理？
依据《国家税务总局关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复》（国税函[2007]606号）文件规定，房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。
因此您应按房屋价款和装修费用合计做为契税计税价格计算缴纳契税。
12、房屋投资免征契税规定
国有独资企业，以房屋投资新建一家公司（投资额占股份的100％），是否符合财税［2008］175号文件的规定，免征契税？
根据《财政部国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税［2008］175号）第一条规定，非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业(公司)在新设公司中所占股份超过50％的，对新设公司承受该国有独资企业(公司)的土地、房屋权属，免征契税。
财税[2008]175号文仅限定于组建时点土地、房屋权属转移时符合条件的可以免征契税，
对于组建之后再将土地作价增资，不在财税[2008]175号文规范范围内，不享受减免契税优惠。
因为此时再行投资转让，就不是组建新公司而是对新公司增资扩股。
全资子公司承受的投资土地是否应缴纳契税？
发布日期：2010年03月08日
问题内容：
近日，我局承接一企业如下业务：公司股东研究决定，以公司新购土地原价投资于新办的一家全资子公司（公司是唯一投资人）。涉及税收问题大家发生分歧，对双方应缴纳印花税没有异议，但是接受投资方是否缴纳契税产生分歧：一种认为不属于公司改制重组，应征收契税；一种认为属于公司改制重组，不征收契税。几个时间点如下：新购土地时间2009年11月30日；新设立的全资子公司2009年12月7日；研究决定土地作价投资到全资子公司的时间2009年12月31日。请问：1.公司改制重组具体指什么类型、方式等？2.本问题情况是否属于公司改制重组情形？3.涉及印花税、契税如何确定征收？
回复意见：
按照《财政部 国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2008]175号）规定：“企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税”。
你所反映的情况，不属于财税[2008]175号文件规定的无偿划转。
国家税务总局
2010/03/08
13、开发项目的会议费、差旅费的土地增值税处理
房地产开发公司，没有下属的独立核算的工程部负责开发项目，而是由房地产开发公司直接负责，该房地产开发公司只有这一项开发项目，房地产开发公司确实因为该项目而发生的会议费、差旅费等，应该记入开发间接费用还是管理费用中？
土地增值税清算过程中，由于开发间接费用的定义中，没有列举会议费、差旅费等，不能计入开发间接费用，而应当在开发费用中扣除。
若该房地产开发企业在工地设有独立工程管理部门，则其发生的税法中列举的费用可以记入开发间接费用，在成本中扣除。
14、超标准动迁补偿款是否可以列支
企业支付动迁户的动迁补偿款超过政策规定标准的部分是否可以在土地增值税前列支？是否应该开具发票？
属于企业实际支付的动迁补偿款可以在土地增值税前列支。
企业需要从动迁户那取得发票，动迁户可以到主管地税机关Dai.开发票。
15、家具价格是否应计算土地增值税
房地产开发公司销售精装修的房屋，出售价格中包括床、沙发、橱柜等家具价格，请问计算土地增值税时，购买的这些家具能否计入开发成本？
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税义务人。
其中附着物指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。
因此如中央空调、装修用瓷砖、洁具等不能移动的物品可以计入成本，
但床、沙发这类可以移动的物品不属土地增值税征收范围，此部分家具的销售价款应不计入土地增值税计税收入，也不计入成本，房地产开发企业购买家具的费用也不应进入扣除项目。
16、享受政策时间孰先？发票，契证、产权证。
关于房地产税收政策执行中的几个具体问题的通知
国税发〔2005〕172号10-20
根据《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）（以下简称《通知》）的精神，经商财政部、建设部，现就各地在贯彻落实《通知》中的几个具体政策问题明确如下：
一、《通知》第三条第二款中规定的“成交价格”是指住房持有人对外销售房屋的成交价格。
二、《通知》第三条第四款中规定的“契税完税证明上注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。
三、纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。
即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；.
契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。
四、个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。
五、根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。
六、享受税收优惠政策普通住房的面积标准是指地方政府按国办发〔2005〕26号文件规定确定并公布的普通住房建筑面积标准。对于以套内面积进行计量的，应换算成建筑面积，判断该房屋是否符合普通住房标准。
国税函[2005]334
关于呼和浩特市铁路局向职工销售住房征免营业税问题的批复
国税函[2005]334号04-18
2010公告第26号现行有效
内蒙古自治区地方税务局：
你局《关于呼铁局向职工销售住房是否征收营业税问题的请示》（内地税字〔2005〕18号）收悉。经研究，批复如下：
纳税人自建住房销售给本单位职工，属于销售不动产行为，应照章征收营业税。
发表于 2012-4-5 22:50:04
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