房地产开发企业常见事项分析

银河飞雪

  1、销售合同签订及价款结算应事前规划
       国税发[2009]31号文第5条规定：开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
       房地产在开发过程中，代有关部门收取的暖气开口费、有线电视初装费、宽带入户费等费用，按照31号文件的规定，开发企业与购房业主结算时上述代收代付款项未包括在房款内，并且未全额开票的，可以做为代收代付款项进行处理，在所得税方面不确认收入。这里提示企业需要注意的是，在日常经营业务中，对于销售合同签订、价款结算以及开票方式要进行合理的规划和设计，以避免不必要的税收损失。
       但是，很多时候企业对于代收费用是纳入价内，还是作为代收款项处理，并不能自由选择，取决于公用事业单位开具发票的方式，更取决于当地政府关于代收费用的规定。例如：某些政府规定实行“一费制”，将代收的费用全部纳入房价内，此时企业就无法选择作为代收款项。
       2、计提折旧应符合税法规定
       国税发[2009]31号文第24条规定：企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。
       取消自产自用计税的规定后，开发企业可能会以房屋以自用为名对存量房计提折旧，人为的限制固定资产和开发产品的界限，以减少企业当期的税收负担。针对这种情况，文件24条规定，只有自用12个月以上以后才可以对自用的开发产品计提折旧进行税前扣除。也就是说，开发产品转资未超过12个月又销售的，其已经计提的折旧费用应做纳税调整。
       3、项目相关税金可税前扣除
       国税发[2009]31号文第12条规定：企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
       根据有关税务部门答复，这里的营业税金及附加、土地增值税包括当期预售收入计算缴纳的税金。
       开发企业当年预售收入如果已经结转了销售收入，则税金及附加已经计入会计利润，在税前进行了扣除。如果开发企业当年存在预售收入，建议开发企业将预售收入对应的相关税金在所得税汇算清缴时做纳税调减处理，以争取到税收利益。
       4、邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本
       国税发[2009]31号文第18条规定：企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。
       根据文件规定，对于房地产开发企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应按税法照规定单独核算成本。
       一般来说针对上述项目，即使国家给予经济补偿，也不会超过建造成本，例如：某房地产企业建造一个学校，耗资5,000万元，建成后无偿移交给国家，国家给予补偿3,000万元，该学校本来为两个项目服务，按说应当对（5,000－3,000＝2,000万元）在两个成本对象间作为公共配套设施进行分摊。这里按照政策规定2,000万元直接在移交当期在所得税前扣除，实际上是对开发企业的一种优惠处理，开发企业已经为国家作出了贡献，其相关成本就直接在所得税前扣除了。
       5、售楼处核算应符合税法规定
       国税发[2009]31号文第27条第6款规定：开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
       新政策规定与售楼处相关的费用计入开发间接费用。也就是说房地产企业所得税方面不再允许将营销设施的建造费通过计提折旧的形式转入销售费用，而是要直接计入项目的开发成本。
       6、停车场所的税务处理
       国税发[2009]31号文第33条规定：企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
       对于地下人防建设的停车场所、立体车库等，以前部分地区税务机关认为，既然作为经营性的配套设施，就不允许将其成本全部进入开发产品的开发成本，而是要保留一些开发成本。
       由于对地下基础设施建造的停车场所，其成本很难估计，所以即使未销售，也不再保留成本。31号文件对此问题做了简化处理，将地下基础设施的成本作为公共配套一次性进入开发成本，等到停车场所出租或者出售的时候，一次性作为收入处理，无成本同其配比。
       7、预提成本费用应取得充分证明资料
       国税发[2009]31号文第32条：除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。
       （一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。
       （二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
       （三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
       文件规定三种情况下，房地产开发企业可以预提成本费用，对于房地产企业来说，简直是一个福音。但是开发企业在预估成本费用方面，仍应持谨慎态度，应保存好相关资料如销售合同、设计方案、施工合同以及工程决算等资料，以备税务机关检查。


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海蛎子

学习，现在全是知识和文化要学习

tienan2002

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LJL51618

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怀传

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索马

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K_K

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雨中景

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