TA的每日心情 | 开心 2023-11-28 10:15 |
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高周转模式面临终结 万科上一次遭遇业主送花圈是在2009年,关于上海万科金色雅筑项目。
一名接近万科的人士向理财周报记者透露,“万科前上海区域负责人刘爱明,主要分管质量这块,去年他辞职的原因是当时万科的多个楼盘出现质量问题。”
2004-2010年,是中国房地产飞速发展的7年,也是万科高速扩张的7年。
2004年,郁亮从王石手中接过万科的权杖,并抛出了令业界震惊的“千亿计划”。彼时万科的销售额只有91.6亿。
6年来,万科在规模导向中节节攀升。2010年万科销售额首次破千亿(1026亿),是保利的1.5倍,是金地的3.7倍,是招商地产(000024,股吧)(微博)(20.85,-0.23,-1.09%)的7.2倍。万科创造了6年11倍的销售神话。
“万科是业内公认的周转最快的公司,大量拿地,快速开工,以标准化规模化取胜。”深圳某地产顾问表示。
据理财周报统计,7年后万科的存货规模已是2004年的18倍,从2004年年末的105.5亿飙升至2011年的三季度末的1929.4亿。而对于这一天量存货,万科只用了4倍于2004年的时间来周转。
从存货周转率的角度来讲,2005-2009年,万科的存货周转率持续位列第一,年均比保利地产(600048,股吧)(微博)(11.32,-0.18,-1.57%)招商地产金地集团(600383,股吧)(6.29,-0.06,-0.94%)高出不下0.1倍。
“郁亮是财务出身,他更看重资产规模和周转。”业内人士分析。
然而,万科的扩张显然为高负债所捆绑。财报显示,万科2011年3季度末的2832亿资产规模中,就有2236.5亿元来自于负债。
万科的习惯做法是,先以最快的速度拿地。2004年万科的新增权益建筑面积为397万平米,到2010年已是2215万平米,又创下了一天文数字。
接着是以最快的速度开发。2004年万科的新开工面积是240.4万平方米,6年后是5倍,1248万平米。
最后就是走量。但为了保证一定的毛利,万科不得不压缩成本。
王石曾生动地用“5986”来描述万科的高周转模式。即拿地5个月动工9个月销售第一个月售出8成,产品必须6成是住宅。“
珠海某地产人士亦向理财周报记者证实,“通常来讲,从拿地到开盘最快要一年到一年半时间,而万科半年到一年就可以做到。”
但万科的这种高周转模式遭到了同行质疑,“万科跟恒大比较类似,项目多,定位相对普通,品质和走量毕竟是一对矛盾。从降低成本的角度来讲,万科出质量问题很正常。”
前述地产行业顾问则分析,“说到品质,就像是大超市和普通百货有区别,万科擅长做品牌包装多于产品本身。”
而万科公司的见解则不同,“产品标准化成熟产品快速复制有利于保证产品质量。”
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