成本结转的问题

芊芊

请教各位老师，一直搞不懂成本结转的问题，我们公司是从去年五月份开始预售的，到今年6月份就要交房了，交房的话，就要到税务去开发票 ，这就意味着要结转收入了，我想问的是，如果到6月份，还有部分款项没有支付，而且我也不知道到底要支付多少钱，我该怎么结转成本呢？
因为成本理论上应该是，房产开发完工交付使用与销售房屋收入一起结转的，但很有可能交房的时候，工程款是没有付清的，或者是付了部分，对方又没有开发票，都挂在“预付帐款”里，那我又该怎么转成本呢？能不能只转收入，不转成本呢？
还有，如果我已经结转了成本，就是借：开发产品
                                                          贷：开发成本
然后也按一套套的房子，分套结转 借：主营业务成本
                                                            贷：开发产品
如果以后又支付了工程款，又该怎么办呢？

风云骤变

国税发2009年31号文
第三十二条 除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。
（一）出包工程未最终办理结算取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同金额的10%。
（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，经中介机构鉴证后可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合①已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或②按照法律法规规定必须配套建造的条件。
（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金.

不符合以上三条的，不能结转成本，可以在结算后取得发票时要求国税在30日内退税，也许抵顶下期税款

小小会

这也是我所遇到的问题，开发成本要结转首先得有发票吧，没有票是不是无法结转的，还有就是配套那些都得分摊到房屋成本里面了吧？开发成本结转还得有决算书吧？

小小会

补充一下，收入确认的条件之一是成本可靠计量，所以不能只结转收入的。

ncwdd

到了交房的状态，就是说开发产品已竣工并验收备案了。开发公司应及时与施工单位办理工程决算，然后开发公司先以工程决算金额计入开发成本，按此结转开发产品和销售成本。其中未付款未收到发票的开发成本金额暂挂应付账款，但这些未取得的发票和未付出的款项(质保金除外)必须在次年5月底前(所得税汇算清缴结束前)要到位。至于国税发(2009)31号按工程合同金额10%预提开发成本，我认为指的是未办理工程决算的情况下。

财务匪兵

感谢大家的回答，我也说下自己的个人看法，我们一般是税务要求结转再进行结转，收入结转不要根据发票，首先和销售对清里面可能也有些复杂，因为欠款面积什么的，有的地方是预售发票，有的地方直接是最终发票（因为测绘面积变化）。结转成本也是大工程，要把工程合同结算质保等乱乱的东西都整理好，然后分类，没有发票的预提参考下31号文。NCWDD的说法我很赞同

渴望学习

学习了！！

nicolas

能达到交房条件，通常项目主体已经做过竣工验收及备案，除配套设施可能尚末完成外，建安基本结束，按31号预提10%足矣，配套预计在符合规定条件下不受比例限制合理预提，在次年5月底前基本可结束，此问题有些多虑。
即使出现极端情况，长期拖延发生后续成本，相信比例不大，只要不在尾盘阶段，可结转以后年度例支扣除；在尾盘阶段出现此种情况（假定无后续项目即将注销），就要与土地增值税清算造成聚积纳税产年亏损一起申请退税了，退与不退全看造化了，但也该反思内部管理问题了。

tienan2002

学习了

清远

学习啦。