房地产开发流程

爱月亮

流程图

一、流程图基本概述
房地产开发大体上分为两大阶段，八个环节、五个行政管理审批过程。
两大阶段是：房地产开发建设阶段；房地产销售和租赁阶段，两大阶段在一定程度上相互交叉。
八个环节是：①投资机会寻找、②投资机会筛选、③可行性研究、④取得土地使用权、⑤规划设计与方案报批、⑥签署有关合作协议、⑦施工与竣工验收组成、⑧商品房出租或出售与物业管理。
五个行政管理审批过程是：
（1）立项审批：包括开发项目立项和投资计划审批，分别由建委、经委、计委负责。一般步骤是，由开发公司向建委提出立项申请，建委与经委会签审批文件，开发公司凭立项文件，向计划委员会申请投资计划；

（2）规划审批：由规划管理、土地管理、财政部门负责，通常包括办理“两证一书”，即“建筑工程规划许可证”、“规划用地许可证”、“选址意见书”（确定用地范围，审核红线图）。

（3）施工审批。房地产公司向建委报送规划许可证和规费缴纳凭证等资料，申请施工许可证，由建委、消防、环保、市政公用等部门分别负责。

（4）销售审批。依据《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》。

（5）产权审批。商品房交付使用后，由业主向房管局报送购买房产的资料，办理房产证。
从以上房地产开发过程看，各行政管理部门之间的工作衍接相当严密，一环套一环，没有上个环节的审批、许可、规费缴纳手续，下一个管理部门就不会再办下去，房地产项目的开发过程就会中断。因此，我们在对房地产行业检查过程中，要主动与政府管理部门加强信息沟通，充分利用政策管理部门信息，提高检查工作的效率，尤其是要加强与房产管理部门的工作联系。

二、所涉及税收

阶段	经营环节	影响税种	备  注
开发建设期	取得土地使用权	契税、耕地占用税	由财政部门征收
	委托施工	印花税
	自营工程	个人所得税
	销售期房	营业税（城建税、教育费附加）、土地增值税、企业所得税、个人所得税、印花税
租  售  管  理  期	销售房屋 转让土地使用权	营业税（城建税、教育费附加）、土地增值税、企业所得税、个人所得税、印花税	营业税按“销售不动产”和“转让无形资产”税目，如果所销售房屋为自营工程，还涉及“建筑业”税目，但与“销售不动产”的计税依据不同（见税收政策部分）
	出租房屋或土地	营业税（城建税、教育费附加）、企业所得税、个人所得税、房产税（城市房地产税）、土地使用税（费）、印花税	营业税按“服务业—租赁业”税目
	自用房屋或土地	房产税（城市房地产税） 土地使用税（费）
	赠与房屋或土地		视同销售不动产
	代收费用	营业税 （城建税、教育费附加）	代收费用手续费合并营业收入计税
	房屋抵押贷款		以房抵债时按销售不动产纳税
	对所建房屋兼营物业管理以及餐饮、娱乐等服务	营业税（城建税、教育费附加）、企业所得税、个人所得税	营业税按“服务业”税目，适用相应的税率
	股利分配	个人所得税	个人股东所得股利按股息、红利所得计税

我爱妖儿

认筹、开盘期促销策略


——城市风景百万大奖系列促销计划


一、时间：


第一次解筹8月30日（周三七夕）、项目开盘9月23日（周六秋分）


二、目的：


1、促进VIP认筹客户有效率；


2、快速消化认筹累积的客户资源，将意向购买转换为现实购买力；


3、在预定的销售周期内迅速完成一定的销售任务，实现热销；


4、为项目正式开盘庆典提前预热，造声势。


三、项目基本数据：一期目前可售套数315套（总计405套去掉商行和内部约90套），可售面积约46413平方米（总面积57849.85）。


四、促销策略


进入8月，迎来的是一个房产销售黄金季节，各竞争楼盘都将推出各种SP活动来吸引客户购买。从区域竞争环境来看，我们项目前有堵截，后有追兵，面临一个不可避免的 “血拼”，在如此严峻的竞争环境下，城市风景又该如何“拼杀”出自己的路呢？我们将利用促销组合进行强势推广。






1、优惠策略



1） 解筹时， VIP卡认筹之老客户享受《城市风景VIP卡购房须知》上所标明的优惠政策，新上门客户不享受特别优惠。



2） 解筹当天推出九重喜，以签约既可参加抽奖活动和或赠惊喜礼品的形式，引起未成交客户高度关注，促进现场销售氛围。






2、特殊销售策略




1）带装修出售（或送QQ，选其一）
一期3号栋64套住宅带精装修方式发售，装修价值每套不超过30000元 。


（3栋户型为99平米的小三房与75-78平米的小二房）



出售方式
公开销售价 = 基本销售价格 + 装修费用300元/平米。




2）买房送汽车
凡购买180平米以上住宅的客户可参与抽取一台价值12万元轿车的机会；


凡购买180平米以下住宅的客户可参与抽取一台价值4万元轿车的机会。


3、优惠活动


优惠活动由抽奖内容和买房既送内容组成。




1）、买房即送内容

九重礼

数 量
价 值
备 注

一重喜
送精装修
64套
30000元/套
暂定3号栋住宅提供

二重喜
送现 金

VIP金卡优惠10000元；


VIP银卡优惠2000元；
一期所有住宅解筹期均可享受之政策；另根据付款方式附送折扣优惠。

三重喜
送健康
315张
500元/张
健身季度卡

四重喜
送美丽
315张
600元/张
美容季度卡

五重喜
保 险
315份
500元/份
意外险保额20000元/份

六重喜
送学习
315份
300元/份
买房者小孩均可获赠语言学习机一台






2）、抽奖条件：开盘前（暂定9月23日），解筹期间选房成功并签订正式购房合同的客户。






3）、抽奖名称：城市风景豪礼派送，“九重喜”。






4）、抽奖内容：






奖 品
名 额
价 值
备 注

七重喜
汽 车
１名
4万元/台
奇瑞QQ1.1排量


汽 车
１名
12万元/台
现代·伊兰特

八重喜
旅 游
10名
3600元/份
海南4日游

九重喜
家 电
10名
2300元/台
1.5匹空调











5）、抽奖方式：



1） 在解筹当天交纳20000元购房定金并签订《物业认购书》的客户，均可领取并填写一张抽奖券，再由工作人员负责将抽奖券单投入到抽奖箱内；



2） 抽奖时间分两次安排，上午11：30抽取一次，下午：17：00抽取一次，有效积聚人气带动现场气氛。


五、成本预算




以上总费用： 66.8万（不包括现金优惠和装修费用）





一期总面积为57384.166平米，前期销售面积为10971.01平米


一期待售面积：
57384.166 — 10971.01 = 46413.156平米



增加成本：
66.8万 / 46413.156平米 = 14.39元/平米


深圳天骜株洲城市风景项目组


2006-7-28
来自房地产会计联盟http://www.fdckj.com,地址：http://www.fdckj.com/bbs/viewthread.php?tid=5090

czmy123

学习学习再学习，感谢每位提供这些知识的作者们。

czmy123

太绝了，一平米增加不到１５元，１００多平的房子也就多个２０００元左右，对于几十万的房子还真无所谓。可开发商的声势是真的做上去了