专家观点：物业税改革将分步走

古木西风

“中国房地产税制改革是一个渐进的过程。”国家税务总局地方税司副司长周茵4月21日在北京大学林肯研究中心成立大会上表示，中国房地产税制改革会遇到很多困难和问题，包括技术和政策两个方面，其中计税依据改变、评估人才培养，以及批量评税方式和相关匹配体系，都有待逐步建立和完善。

    对于改革完善房地产税制的目标，周茵说，物业税是为基层地方政府提供一个稳定的财政收入来源，增强其提供公共服务的能力，以完善中国的公共财政体系，也有利于中国房地产市场的健康发展和公民财富的合理分配。

    “物业税更大的意义，在于地方税体系的变革和财政管理体制的完善。”财政部科研所所长贾康认为，物业税能给中国分税分级财政体系提供一个支柱财源。开征物业税后，可以改变“以土地批租生财”的短期行为开发模式，抑制非理性投资，形成不动产保有环节的稳定的长期收入。此外，还可为推行分级财政提供重要配套条件，即规范房地产收费，将其调整到公共财政所要求的简便、透明和规范的状态。

    据《财经》记者了解，目前政府相关部门已认可将物业税征收分为经营性房地产、居民用房地产两部分，对经营性房地产如何征收物业税基本有了框架，对方案也没有大的分歧。

    目前，物业税的开征依然面临较多难点和障碍。例如，物业税对财政收入、房地产市场、居民和企业纳税人将带来哪些影响？一个现实的问题是，物业税改革宜采取什么步骤，是一步到位，还是逐步进行？

    国务院发展研究中心和美国林肯土地政策研究院对这些问题进行了专题研究。

    “对于不动产税改革，我们要有一个分步走的观念。”课题组成员、国务院发展研究中心对外经济研究部副部长隆国强认为，中国目前缺乏统一完整的房屋和土地信息数据，年度价格数据不全，评估人才更为匮乏，还需要建立科学适用的模型，纳税人的抵触更是很大障碍。

    隆国强认为，开征物业税应先易后难。首先将目前针对经营性房地产征收的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税等合并，以基于市场的评估价格作为计税依据。即首先对经营性房地产征税，先试点再推开。

    在此基础上，逐渐向居民用不动产征税。向居民用房地产征税也应分步实施，要考虑每个城市居民的收入、不动产价格，以及家庭的平均居住面积等因素来设计一个免征额，逐渐把不动产税引入地方税收结构中。

    正在全国十个地方进行的物业税模拟评税试点，主要是将针对经营性房地产征收的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税三税合并，以评估价格为计税依据，并根据三税的总税负倒推确定物业税的税率。对居民用房地产主要是少量抽样性质的模拟。

    “也可以先推出经营性房地产物业税，对经营性房地产和居民用房地产分别设置税种。”国务院发展研究中心研究员倪红日认为，短期内向居民用房地产开征物业税有很多困难，但物业税作为地方基层政府的重要税种，尽早开征对完善分税制意义重大。目前对经营性房地产开征物业税的难度较小，条件也比较成熟。若把这两个放在一起，推进难度非常大。

    2003年，中国政府提出要开征物业税。按照技术先行的方式，2004年在北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏和重庆六个省市开始房地产模拟评税试点。2007年10月，试点范围扩大到河南、安徽、福建和大连四个地区。

    今年1月，国税总局地方税司副司长杨遂周透露，2008年准备选择三到五个省市，进一步扩大模拟试点。

    但模拟评税试点范围的扩大，并不意味着物业税出台的临近。随着对物业税改革认识的深入，这项改革所面临的困难和问题逐步显现。

    “纳税人是否接受和认可，是不动产税能够推进最为关键的因素。”隆国强说，必须向老百姓解释清楚征收不动产税的意义是什么，明确告诉纳税人为什么要征不动产税。

    隆国强认为，2003年政府提出要开征物业税（即不动产税），改革初期在认识上出现了许多偏差。如有人建议，先对豪华住宅、别墅或者大房子等征收物业税，更多强调它的公平职能。此后，中国房地产价格飙涨，大家又对用物业税抑制房价寄予厚望，认为开征物业税能够控制房价。

    “给不动产税赋予过多的职能，增加了改革的难度。”隆国强说。

    自2005年以来，为达到控制房价上涨的目的，政府频繁动用税收手段调控房地产市场，调控政策出台后房价却依然持续攀升，税收政策信誉由此受损。

    “推出物业税，需要智慧，也需要耐心。”隆国强说。
　  


《财经》