婚姻中的房屋涉税解析-兼评财税[2011]82号

阿斯兰

于2011年8月开始实施的最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)如同一石激起千层浪，由于其关涉千千万万即将步入婚姻殿堂或者已在婚姻中浸泡的男男女女的切身利益，又由于其貌似拷问了几千年来中国人根深蒂固的婚姻伦理观念，一下子受到了全国人民万众瞩目。随着南京地税加名税事件，司解三引发的房屋问题波及到了税收领域，成了税道中人爆议的话题，8月最后一天，财政部和税总第一次手脚麻利地做出反映，联手出台财税[2011]82号文，明确了加名免征契税，这场加名税闹剧终于息纷止争、尘埃落定。现将婚姻中的房屋的税收做个总结，供大家参考，同时从法律视角将82号文解读如下。

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一，财税[2011]82号文适用范围
1、该文件只适用于婚姻关系存续期间。
从法律角度，婚姻关系存续期间的始点是结婚证上的日期，终点为法院判决书生效之日（判决离婚）或者离婚证上登记之日（协议离婚）。只有夫妻关系存续期间，一方房屋、土地变更夫妻共同所有才适用本规定，如果是婚前房屋的加名是不享受税收优惠的，即使两人已经亲密无间、洞房花烛，即未婚妻不享受加名契税免税待遇。

2、该文件适用于房屋归一方所有的加名。

在实践中，常有人误读司解三，风闻加名之说，就开始对产权证上只有配偶名字心怀恐慌。其实，大可不必。对于婚姻存续期间购买的房屋，婚姻法上一直是明确的，除非另有书面合同的约定，否则均属于夫妻共有，无论产权证上是谁的名字。该规定从来未被修改过。此种情况的加名也不涉及任何税收问题，因为本就属于两人的房产，只是登记形式变化而已。曾有朋友提出婚前房屋婚后八年即可成为共有财产，该规定见于《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》（法发[1993]32号），该文件早就已经废止。

在婚姻法司解三中明确了两种情况属于个人财产，第一种是还贷期跨越婚姻的按揭购房。在司解三未出台之前，离婚诉讼中，由于最高院未出台政策明确婚前一方付首付，婚后两个共同还贷的房屋的归属，因此实践中基层法院处理春秋战国乱悠悠，判决结果千姿百态，导致该问题的上诉率不断攀升，严重影响了诉讼效率，也滋生了法官寻租的空间。因此，本次司解三明确了法院对该种情况审判的思路，首先尊重夫妻的协议，其次，如果协议不成，可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。在该司解出台后，如再有争议，法官断案已经有章可循。依照中国人的传统，多为婚前男方购房，女方购买家具，该司解一出，如果房产证不登记两个人的名字，将出现女方出资严重贬值，男方出资不断升值，离婚析产时严重不公的结局，女人难养，但毕竟女人弱势，因此，众妻哗然，纷纷要求产权证上有你的一半也有我的一半，这种情况是适用82号文的规定。第二种是婚内夫妻一方父母为子女购房。鉴于中国啃老族的枝繁叶茂，老人义务赞助子女房屋数不胜数，该房屋究竟属于一方财产还是双方财产，此次司解三给出了非常明确的答案，只是一方，并不能因孩子爱屋及乌归为小两口共有。此种情况下的加名，也适用82号文的规定。

二、财税[2011]82号文的优惠规定
如前所述，82号文只对夫妻一方的房屋加名免征契税。从法律角度，该加名行为属于赠予，即夫或妻一方将个人所有的房屋的一半赠予婚姻中的另一半。由于房屋赠予属于契税的征收范围，而且在82号文出台前并无赠予配偶免契税的优惠政策，因此，南京等城市税务局征收“加名税”也并算是有法必依的表现。现82号文及时给出优惠政策也算是雪中送炭，不仅顺应民意，也解决了基层局政策执行中的两难。对于“加名”行为，也就是无偿赠予配偶不动产，其他税种均曾出台过优惠政策（详见下表），因此广大同胞姐妹，放心大胆地要求在产权证上加上自己的名字吧！

	加  名（个人变共有）		离    婚
	征税否	政策依据	征税否	政策依据
契税	免	财税[2011]82号	不征	国税函[1999]391号
营业税	暂免	财税[2009]111号	不征	财税[2009]111号
土地增值税	不征	财税字[1995]48号	不征	土增税条例第二条
个人所得税	免	财税[2009]78号	免	财税[2009]78号