拆迁安置，紧急求救

南山主人

第二个方面则是针对拆迁人（或房地产开发企业）的，这方面主要涉及到支付的拆迁补偿款需不需要取得发票，能否税前扣除或作为土地增值税的扣除项目金额进行处理问题，补偿的被拆迁人的安置房要不要视同销售以及如何确认计税依据问题。这方面，“苍生笑”已经做了比较详细的论述，这里愿做一些补充，主要是契税和票据问题：根据《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）：
一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
　　（一）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
　　没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：
　　1、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。
　　2、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。
（二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
　　二、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。
　　三、已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。
据上述，拆迁补偿款或者拆迁安置房屋需要作为契税计税依据的一个组成部分的

cxp6893

看一下，不知道

南山主人

至于说拆迁安置取得的票据问题，各地税务机关，不论国地税往往要求企业需要提供或换取所谓的“发票”是完全错误的一种做法，因为首先从性质上而言：拆迁补偿不属于被拆人的应税行为，不征收营业税！正如上所述。其次从税收管理上来说：拆迁补偿不属于发票管辖范畴，不能开具发票！
《关于修改<中华人民共和国发票管理办法>的决定》（国务院令第587号）第三条:本办法所称发票，是指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。
《中华人民共和国发票管理办法实施细则》（国家税务总局令[2011]25号）第二十六条：填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票。未发生经营业务一律不准开具发票。
因此，拆迁补偿费支出没有必要取得所谓的“发票”或者甚至可以说，所取得的票据要是发票的话，这个“发票”反而变成是“非法票据”了！呵呵，因此此时签收单据、拆迁补偿协议等是完全可以作为“合法有效”凭据使用的，这在土地增值税方面也是认可的，即根据《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）：
    第二十二条  审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：
　　（一）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。
　　（二）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。
　　（三）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。
另外，一些省份如海南省吉林省等都对其做了明确规定，如海南琼地税函[2007]356号：纳税人在征地过程中支付了拆迁补偿费，如青苗补偿费、迁坟补偿费、安置费等，但由于拆迁补偿费的凭据不属于发票管理范围，因此，对纳税人在取得土地使用权时确实支付了拆迁补偿费的，其扣除金额，根据双方签订的补偿协议、收付款凭据等相关资料确定。吉林吉地税函[2010]34号：拆迁补偿费的扣除凭据问题。拆迁补偿费的合法有效扣除凭据包括已在政府拆迁管理部门备案的房屋拆迁（回迁）补偿安置协议书、补偿款签收名册或签收凭证、回迁户的身份证件等。
最后友情提醒大家，拆迁补偿费支出证据链完善应具备：
1、政策依据：政府部门的拆迁办法或具体拆迁文件；
2、民事合同：双方签订的房屋拆迁补偿安置协议；
3、中介证明：房屋评估及测绘资料；
4、计量标准：房屋拆迁补偿安置计算单；
5、权属证明：被拆迁房屋权属相关资料；
6、身份证明：被拆迁人身份证明材料；
7、支付证明：安置资金结算及交付证明材料。
8、公证或法院裁定：针对钉子户

shenghuangci

各位老师，能就例子给出详细解答嘛，那么多政策看着头晕。

南山主人

具体针对楼主的例子：第一个问题主要涉及营业税如何计算问题：等面积部分按成本价作为营业税的计税依据计算征收营业税，而成本价是指建造该拆迁安置房真实的单位面积成本造价，而非指协议里写的成本价（1700元/平方米）；超面积部分按2400元市场价计算征收；第二个问题：县里补助款应具体情况分析，若是给村民的，不应由企业接收也不能接收（真接收过来企业就应作为财政补贴收入计算缴纳25%的企业所得税或者冲减开发成本中的拆迁补偿费支出）；第三个问题：以房屋作为拆迁补偿，实质是非货币性交换的一种形式，因此需要视同销售，视同销售收入按本企业或其他企业同类商品的市场价计算，同时将此作为开发成本中的拆迁补偿费支出处理。

穿越地平线

复杂，学习

烟之

政策条文好多~~晕

家有皓皓

楼主你好，我公司现在正面临着拆迁补偿的问题，是不是只要有合同，然后对方开具收据就可以入账了？可是在总公司查账时，地税说拆迁补偿款要取得发票的。。。。到底要不要开发票呀？被拆迁的有单位有个人，怎么和地税沟通呀？请指教，谢谢。。。。

江小梅

没遇到过，等高手

黑裹俏candy

学习了