2008房地产《土地增值税清算鉴证准则》应对与“拆迁补偿”税务与会计处理高级研讨会

赵一帆

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2008房地产《土地增值税清算鉴证准则》应对与“拆迁补偿”税务与会计处理高级研讨会

2008年7月19—20日（周六——周日） 会议地址：济南明湖大酒店★★★

主办单位：济南巨盟管理咨询有限公司

【背景目的】
U《土地增值税清算鉴证业务准则》于2008年1月25日发布，并于2008年1月1日开始实施，从此，纳税人委托税务师事务所进行土地增值税清算鉴证成为必要程序。纳税人应及时清晰了解以下内容：A，收入的界定原则；B，扣除项目的界定原则；C、税金的扣除与界定原则；D，不同时段文件的的效用及分割原则。

“拆迁补偿费”和“拆一还一”的税务与会计处理以及会计与税法的差异处理等问题，一直是困扰房地产开发企业的一个重要问题。由于国家相关会计规则和税法空白以及其本身的处理难度，造成不同企业会计处理结果迥异。由于“拆迁补偿费”要计入企业的开发成本，如果开发成本不准确，则造成企业交纳的契税、营业税、城建税、教育附加费、企业所得税、土地增值税等不正确，从而给企业带来了极大的税务风险。

【课程大纲】




7月19日：土地增值税清算鉴证与纳税筹划
一、土地增值税清算工作提前把握的几个时段和事项
1、
房地产转让“四税-营业-所得-增值-契税”免税情形与时效
2、
自用“三税-营业-所得-增值税”纳税与免税把握
3、
财税〔2006〕21号对财税字[1995]048号的投资免税限制
4、
“利息”计算，以及土地增值税和其他税种对其的不同要求
5、
关注文件的时效，避免不必要的纳税调整，规避纳税风险
二、土地增值税清算的关键部位的把握
1、清算鉴证的主要内容及主要依据和需要准备的材料
2、销售收入和视同销售收入及代收费用的界定与处理
3、土地使用权、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和公共配套设施费、开发间接费用、开发费用 、税金及附加等界定与项目之间的转移利用
4、加计扣除的限制和利用以及应纳税额不同征免税期间的划分

三、土地增值税的税收筹划与清算前补救
1、土地增值额和增殖率的事前和人为控制空间与手段
2、财务费用以及利息如何左右增值额和增值率
3、土地增值税的8大筹划方法及免税政策选择和利用
4、土地增值税清算政策的漏洞及利用
5、如何利用现有条件放大扣除项目金额
6、怎样计算普通住宅和非普通住宅以及联体楼最合理
四、财务预算以及数理会计在房地产企业中的应用
1、财务预算以及数理会计在纳税筹划中的重要性
2、利用会计技术和报表技术进行财务预算和税收筹划
7月20日： “拆迁补偿”税务与会计处理
一、拆迁补偿的“货币化补偿”、“实物化补偿”的计税依据
1、契税计税依据及新旧会计准则要求不同造成的差异
2、营业税的计税依据及“成本价”与“市价”的把握
3、所得税的计税依据及新旧会计准则的不同要求
4、土地增值税的计税依据以及在不同会计处理方式下如何正确计算扣除项目
5、所得税计税依据是否可以作为土地增值税计税依据
6、如何理解和把握契税、营业税、企业所得税、土地增值税的不同计税依据
7、收到“被拆迁人”的土地是否要按“预售款”纳税
8、计税依据不同如何开据开发产品实物补偿发票
9、土地使用税如何交及商品房开发能否利用优惠政策
二、开发企业不同拆迁方式下的会计处理和税务处理
1、征地单位支付拆迁补偿费的入帐依据，税务有什么不同要求
2、拆迁补偿费的会计处理、科目运用及其代表的意义
3、新旧会计准则处理的不同及对税务差异产生的变化
4、为什么说目前对实物补偿换入资产的计税成本是“空白”以及企业如何把握
5、作价补偿方式下的会计和税务处理
三、企业收到拆迁补偿的的会计处理和税务处理
1、“政府主导”和“非政府主导”会计处理区别和税务处理区别

2、营业税的涉税处理以及不同地区的处理原则（包括免税条件和风险）
3、所得税的涉税处理原则与会计科目运用
4、土地增值税的涉税处理原则与相关优惠政策利用
5、个人所得税的涉税处理原则与相关优惠政策利用
6、案例，以及帐目以外的注意事项
四、拆迁补偿方式不同对土地增值税的纳税影响
1、为什么说拆迁方式不同会导致土地增值税清算结果产生较大差异
2、账面开发成本拆迁补偿费与土地增值税计算的关系与差异
3、“实物化补偿”与“非货币性交易”的区别和联系
4、开发产品的“成本价”、“计税收入”与拆迁补偿费的对应和衔接
5、房地产企业在拆迁补偿会计处理中普遍存在的错误
6、所换出的开发产品的市场公允价值与土地增值税扣除项目的关系
7、案例，拆迁补偿四种不同进账对土地增值税清算结果影响巨大
8、多税种综合考虑的土地增值税纳税筹划
9、没有分别核算如何利用土地增值税普通住宅的优惠政策
五、“拆一还一”的所得税处理（难点，观点最多，争议最大）
1、拆迁人房地产企业的会计税务处理以及会计税法

差异处理
2、被拆迁人的会计税务处理以及会计税法差异处理
3、拆迁人与被拆迁人在新旧不同会计准则条件下的
不同处理
4、为什么说不同的所得税计税成本会对契税产生较
大影响
5、纳税差异的调整与视同销售的处理和报表填列

6、拆迁补偿费按开发产品成本价入帐的会计和税务处理（案例）
7、拆迁补偿费按开发产品公允价入帐的会计和税务处理（案例）
8、拆迁补偿按正常销售入帐的会计和税务处理（案例）
9、另外两种处理方法的思考与各种方法的适当性和符合性选择
10、收到拆迁补偿费企业在旧会计准则条件下的会计税务处理和纳税差异处理与报表填报（案例）
11、收到拆迁补偿费企业在新会计准则条件下的会计税务处理和纳税差异处理与报表填报（案例）


【主讲专家】何 峰老师$:
工商管理（MBA）硕士，注册会计师，税收筹划实务专家，中国税务报特约撰稿人，全国知名税收筹划实战运作专家，具有深湛的财税实务基础及经验，曾多次赴北京、上海、深圳、广州、成都、沈阳、南京、杭州、宁波、海口、哈尔滨、秦皇岛、青岛、大连等城市讲授《税收筹划策略、技巧与操作》、《企业价值管理》《财务总监高级理财》等课程，达一百多场。授课注重实效，结合中国企业实际
采用案例模式，并当场解答企业棘手财税问题，深受企业好评
¹时间：
2008年7月 19 -- 20日（周六--周日）
H地址：济南明湖大酒店（济南市天桥区北园大街398号）

【参会对象】董事长、总（副）经理、总（副）会计师、财务（总监、经理、科长、主管、会计）

会务费：
￥1280元/人〔含：资料费、培训费、专家咨询费、场地费、6期财税期刊（电子版）、两日午餐〕

帐户名：济南巨盟管理咨询有限公司 开户行：中信银行历下支行  帐  号：7372220182601143017电  话：0531-82523066
传  真：0531-82523088
（È）：13011727650

【后续服务】参会单位一年之内免费咨询财税政策疑难问题（不含顾问和筹划方案设计）

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