土地增值税汇算清缴的斗争

秋风

2010年6月10日，给我们公司开发的小区**枫景土地增值税汇算清缴的省城**税务师事务所进入到我公司。省城**税务师事务所是这样进入我公司的：我们地市共有11家税务师事务所进入到地税局的名单中，开始税征科的科长按照最公平的方式--抓阄的方式，我们被抓到当地一家税务师事务所，我暗自窃喜，因为这家事务所的所长是我叔辈同学，即我大学同学的高中同学。当然，协调起来容易些。可是，第二天，情况有所变化，省城**税务师事务所通过找关系走后门，市局将我公司的汇算清缴交给了这家省城**税务师事务所，灾难开始发生.....
第二天，省城**税务师事务所的经理到我公司，双方详细介绍了各公司的情况。对方先发制人，询问：1、贵单位的借款合同、财务费用是多少2、车库与储藏室出租或销售金额多少？  我们也不示弱，回答如下：1、 我们单位银行借款很少，仅3000万元，我司按照《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定    （一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
　　（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
由于我公司贷款少，财务费用低，少于“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%，因此，我们按照上述1+2的5%确认对我们有利。
2、 《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税款。出售或转让应当以办理相应产权转移为标志，产权未发生转移不需要缴纳土地增值税，车位的成本在计算土地增值税时也不得扣除。出租的车库收入当然不能核入到收入中去。

对方的经理无言。我想，通过近20年的税务经验，你们想到的我基本想到了，那就等着斗智斗勇吧.....
第二天，省城*税务师事务所派来三员大将进驻我公司，开始了漫长的土地增值税清算工作。三员大将李逵、王税和张良。李逵是组长，王税和张良协助李组长工作。
三人组先从稽查收入开始，销售合同、销售台账、发票、明细账、测绘报告等涉及销售收入的资料全部整理好搬到会议室。因为我们公司的预收账款及销售收入科目是按照开发小区的楼栋号-单元户-层数-东西户一一设置的，既方便公司每月与销售部核对账目，更方便税务的随时稽查。在这里提醒同行们，做账尽量明细，既然我们不偷税，何必做帐那么粗，让人觉得怀疑。
重点关注的收入节点我早已考虑到，并已经做好了解释的准备。重点关注的收入点有：1、储藏室、车库的收入2、有无地下车库？3、人防工程是否改为地下车库？4、测绘报告与销售合同的面积差的收入是否做到账面？5、会所是否销售？出租？6、幼儿园是否销售、出租？7、商业房是否有自用及出租部分？8、是否有代收代缴费用？9、同等品质的房子销售价格是否接近？有无价差较大的问题？10、是否单位职工售房价格偏低现象发生？11、是否存在账外账？
在土地增值税清算工作的经验：
1、以地方规定也准，国家规定为辅。这个是关键，也是许多企业忽视的地方，其实国家对地方税种的规定是粗线条的，具体的是留给地方规定的。如果真的按国家规定是无法操作的。
2、土地增值税法给税务机关很大的自主执法空间，沟通应该放在第一位。
3、任何税务机关主动不按规定减免的好处，千万不能要。
4、所有土地增值税清算工作中的税务机关的批示、结论、意见都要认真保存。

yanlu888

这也要钱吖？ 不好跟你没完

yanlu888

为什么不让买呢？

长乐未央

学习了

天地一沙鸥

学习一下经验

fywzlyh

看一看

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借鉴经验

zhdl

借鉴经验。。。。

一杯茶

学习了，希望楼主能再写的更细一些。

marslexis

经验借鉴