拆迁安置房如何交税

fredzhangjy

房地产公司安置给拆迁户的安置房应如何纳税?

秀丽家园

来自www.cpa365.cn/bbs 中国财税实务网论坛-听雨眠版主的回贴:
http://www.cpa365.cn/bbs/dispbbs.asp?boardID=31&ID=1383

对于开发企业支付给拆迁户的现金，应计入开发成本－土地征用及拆迁补偿费
对于开发企业因易地安置拆迁户而补偿给拆迁户的住房或原地还建的住房，个人认为应按成本价计入开发成本；对外资开发企业应按国税函发[1995]549号文件规定计征营业税：
对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施(如居委会用房、车棚、托儿所等)，凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。
拆迁户支付给开发公司超面积部分的差价，应按销售不动产税目缴纳营业税，并按规定并入收入额计缴所得税；对补偿面积与拆迁面积相等的部分是否应按同类房屋售价并入收入计征所得税，目前没有规定，可不视同销售征税。
内资开发企业对拆迁户补偿或还建的住房，个人认为应按成本价计入开发成本；超面积的差价按规定计征营业税和所得税，与拆迁面积相等的部分，个人认为应按同类房屋售价计征营业税和企业所得税，依据：
一、营业税条例：开发产品所有权转移、从拆迁户那里换回了被拆迁房屋。
二、所得税，国税发（2003）83号，下列行为应视同销售确认收入：
5.以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。
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秀丽家园

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http://www.runbotax.com/html/zhshk/chuli/2007/1212/7470.html

目前房地产开发业务中拆迁补偿主要有三种方式：即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。

　　（1）产权调换：

　　拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权。这是一种实物补偿形式。

　　（2）作价补偿：

　　拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。这是一种货币补偿形式。

　　（3）产权调换和作价补偿相结合：

　　以上不同的补偿方式下，开发企业将涉及不同的税务处理及税收成本。
　
　　一、产权调换方式下的涉税处理

　　此方式下开发企业用于补偿的开发产品将涉及营业税、企业所得税问题。

　　（一）营业税

　　对于房地产开发企业拆迁补偿实行产权调换方式，即“拆一还一”的行为，从实质上看，属于房地产公司以自己的开发产品抵偿债务的行为，按照税法规定，应申报缴纳营业税。按照《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发[1995]549号）的规定：“对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。”

　　该文件虽然文件针对的是外资企业，但由于内外资企业在营业税政策上适用的一致性，此政策同样适用内资企业。贵公司主管地税机关应是比照此文件对贵公司“拆一还一”行为以成本价确定的营业税计税依据。

　　（二）土地增值税

　　国税发[2006]187号文件规定：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，
其收入按下列方法和顺序确认：

　　1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

　　2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

　　由于从产权调转补偿的性质上看，属于以开发产品换取其他单位和个人的非货币性资产性质，因此开发企业应按照上述规定进行土地增值税视同销售处理。

　　（三）企业所得税

　　产权调换方式，企业所得税税务处理上一般情况下做非货币性交易，即“以物易物”处理（拆迁补偿为房地产企业“存货/开发成本”的组成部分，可视为以开发产品换入存货），非货币性交易的企业所得税处理按照下述政策执行：

　　国税发[2006]31号文件规定：开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

　　（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；?

　　（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；?

　　（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

　　产权调换方式同时涉及换入资产的计税成本确认问题，目前并无专门政策文件进行规范。但可以参考国税发[2006]31号文件中关于以土地换取开发产品的规定：

　　国税发[2006]31号文件规定：

　　企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：

　　1、企业、单位应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。?

　　2、接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。

　　结合以上规定，房地产企业应在交付开发产品时，分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品和购入存货两项经济业务进行所得税处理，并将购入存货的价值计入该项目的成本，该存货的计税成本即所换出的开发产品的市场公允价值。

　　二、作价补偿方式下的涉税处理

　　在这种方式下，按照政府规定标准支付的拆迁补偿费，可计入土地增值税扣除项目金额，并计入企业所得税计税成本扣除。

　　另一种情况：在签署拆迁协议时，双方确认了拆迁补偿的金额；但以补偿商品房的形式履行协议。

　　这种情况，从税务上应认定为债务重组，按照如下规定进行处理：

　　《国家税务总局令第六号》第四条规定：债务人（企业）以非现金资产清偿债务，除企业改组或者清算另有规定外，应当分解为按公允价值转让非现金资产，再以与非现金资产公允价值相当的金额偿还债务两项经济业务进行所得税处理，债务人（企业）应当确认有关资产的转让所得（或损失）；债权人（企业）取得的非现金资产，应当按照该有关资产的公允价值（包括与转让资产有关的税费）确定其计税成本，据以计算可以在企业所得税前扣除的固定资产折旧费用、无形资产摊销费用或者结转商品销售成本等。

　　上述规定中公允价值的确定建议借鉴国税发[2006]31号文件的方法和顺序。

　　国税发[2006]31号文件规定：开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

　　（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；?

　　（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；?

　　（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

　　三、产权调换和作价补偿相结合方式下的涉税处理

　　该方式为上述两种方式的结合，可参照上述政策具体把握。　　

红粉花飞

谢谢

红粉花飞

请问各位高手,征用土地时支付给农民的拆迁安置补偿费,能否以制造工资册的形式给他们签字领取?是否还要开具发票,对这方面开支有什么规定吗?

红粉花飞

我们房地产公司拟在下面县城购买土地进行商品房开发,请问是成立分公司核算好还是设立全资子公司好,采取那种方式更核算?如何成立全资子公司和分公司?需要提交什么资料?会计上应如何核算最好?请高手赐教...........