[转贴] 售楼处\样板间会计处理中需要考虑的税收成本问题! （转载） [复制链接]

林一涵

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发表于 2011-9-28 16:47:28 |只看该作者 |倒序浏览

房地产开发企业为了便于接待客户，使其充分了解开发产品的性质和结构等目的而要设立售房部和样板房，对其管理方式和税务处理《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发200631号）文件是这样规定的，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。由于按国税发(2006)31号文件的规定，公司既可以将上述房产转作固定资产，也可以继续按开发产品管理，对其存在着两种不同处理方式，而随着管理方式的不同其税负也存在着一定的差异，因此开发企业在确定管理方式时，在考虑方便客户和自身管理等因素的同时，也应将税收因素作为一个重要方面来考虑。

　　将售房部（接待处）、样板房作为固定资产管理，开发企业虽然要承担该部分房产的房产税（以房产原值按规定减除一定比例后（１０％－３０％）的余值的1.2%计算缴纳），但是在从投入使用的次月起，却可以按规定对其计提折旧，获得抵免所得税的好处。由于该部分资产只有在对外销售时才缴纳营业税金及附加，自用或拆除则不需缴纳营业税，因此还能免除或获得该部分税收资金的时间价值。

　　如果将售房部（接待处）、样板房按开发产品处理，由于其成本包含在开发产品中，所以只能从产品的销售中回收，所以一方面将提高产品的售价，从而增加企业的营业税金及附加以及其他税费负担；另一方面开发产品的预收款的多少一般是按售价的一定比例来确定的，这样一来势必要增加预售收入，按“国税发〔2006〕31号”文件规定，开发企业的预售收入均要按一定的利润率提前缴纳所得税，而其成本只有在开发产品结算计税成本后才能真正体现，在开发产品没有全部实现销售前这部分成本无法完全体现，也就是说上述成本的抵税作用只有在全部实现销售并能正确归集成本时才能实现；销售结束后，如果留作自用，则要按视同销售缴纳相关税收，这都将损失该部分资金的时间价值。因此在其他条件都相同的情况下，开发企业应认真测算不同方式下的税收成本，然后选择对企业最为有利的处理方式。