景气下降 房地产企业圈地扩张速度减慢

姜虎

景气下降 房地产企业圈地扩张速度减慢

作为房地产企业“价值中枢”的土地储备也并非多多益善，大幅圈地有可能成为地产商的负担。随着行业景气度的回落，房地产企业拓展土地储备的速度正在放缓。

　　业内专家指出，相对于2006、2007两年的“圈地高潮”，今年房地产业在土地购置方面的投资降温，因土地增值而获得收益也将减少；强调开发效率、财务安全和扩张稳健的企业将更显示出优势。

　　谨慎拿地

　　对于房地产企业而言，现在最关心的问题不再是土地储备规模的大小，而是如何消化土地，平衡土地储备和开发资金的问题；因此，谨慎拿地也成了地产商经营中的主题词。

　　万科执行副总裁肖莉在接受本报采访时指出，土地已经不是制约行业发展的主要瓶颈，基于这一判断，万科合理放缓了拿地节奏，更加强调成长的质量和财务的稳健性。她对记者说，“为防止占压资金、降低周转效率，万科不主张过多的项目资源保有量。”

　　新湖中宝总裁林俊波也坦言，公司土地储备的扩张速度已经明显放缓。“为规避盲目扩张和财务风险，公司主动放弃了好几块看中的土地；其中有些地块公司已经跟了较长时间。”

　　业内专家认为，去年的高价拿地现象，主要是因为当时市场情绪过于亢奋，企业对未来的预期过于乐观。不过由于行业景气度的持续回落，房地产企业拿地扩张也趋于谨慎。

　　中投证券最新公布的一份研究报告显示，一线城市土地开发与购置增速放缓。北京、上海、深圳土地开发面积和购置面积的规模和增速呈现不同程度的下降，其中上海的下降趋势非常显著。

　　统计局的数据印证了这一点。5月份，全国土地开发面积分类指数为96.42，比4月份回落0.46点，同比下降1.35点。

　　今年1至5月，北京房地产开发投资增速逐月放缓；共完成房地产开发投资615.9亿元，比上年同期增长15.6%，较一季度回落6.9个百分点。房地产开发企业购置土地费用185.9亿元，比上年同期增长21.6%，增速比一季度回落17.7个百分点，从而影响全市开发投资增速放缓。

　　在上海，前五个月房地产开发投资514.12亿元，比去年同期增长2%。其中，商品住宅投资320.9亿元，增长1.4%。

　　在广东，1-5月，土地购置费用172.69亿元，增长19.4%，同比放缓81.4个百分点。由于销售低迷，房价下跌；土地购置价格明显下滑。前五个月购置土地面积1483.28万平方米，折合每平米1164元；同比下降17.5%。

　　土地市场“降温”

　　与前两年地产商对土地趋之若鹜形成对应，今年全国土地市场已明显有所降温；业内预计，“面粉”贵过“面包”现象终难持久。

　　据不完全统计，自去年10月以来的半年时间内，全国土地市场流拍土地超过50块，不少土地以底价成交。这一现象在南方城市更为普遍。

　深圳土地房产交易中心统计显示，今年1至4月，该市共出让居住性用地9宗，仅有3宗成交，其中一宗还是限价房用地，土地出让市场继续了2007年下半年开始的萎靡。其中4月份，深圳两次公开出让居住用地，分别有5宗和3宗土地。不过两次拍卖均只有一块土地成交，其他6宗全部流拍。

　　在厦门，6月8日的一场土地拍卖会上，往日的拉锯竞争已难得一见。竞拍的12幅地块只有7幅成交，流拍5幅，成交最高楼面价为每平方米5126元；其中面积最大的地块位于岛外集美区，因无人报价而流拍。流拍的还包括位于岛内思明区观音山片区的一地块，这已是该地块的第二次流拍。

　　土地拍卖的冷清情景同样出现在一向炙手可热的京城。今年1月16日，北京迎来了首次土地集中入市，当天有7块土地招标、挂牌出让，与大家的预期迥异，参与的开发商寥寥无几。就连最为大家看好的来广营乡清河营村1号地，和位于四环以内广渠路15号地及“鸟巢”附近的黄金地块南沙滩东路3号地也遭到冷遇，3地块仅有6家开发商参与投标。更让人意外的是，广渠路15号地竟以流拍告终，成为自2002年北京土地实行公开招拍挂以来，四环以内地块首次出现的流拍。

　　5月27日，北京市土地储备中心两块挂牌出让的土地成交。此次出让的两块土地，其成交价均高出起始价不多。目前，北京仍有数块土地未结束挂牌竞价。其中，朝阳区一些地块，至今无开发商报价。由于市场走势依然“徘徊”，北京原本预计的2季度土地供应潮，可能将再次延期。

　　同样，上海、广州、南京、天津也多次出现了类似情形。从“地王”频出到流拍，地价下行压力也日益增大。

　　戴德梁行一位分析人士指出，土地流拍，一方面是因为银行收缩房地产贷款和楼市持续低迷，导致开发商资金链紧张，没有能力拿地；另一方面由于楼市持续走低，开发商信心不足，拿地十分谨慎。另外，国家通过对闲置土地的清查整顿、对延期开发土地的增值部分利润征收税费等措施，都让地产商感到盲目圈地将面临很大风险。