房地产土地增值税中利息支出的筹划

子宇

房地产开发企业在进行房地产开发业务过程中，一般都会发生大量的借款，因此利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方法会对企业的应纳税额产生很大的影响。


根据《土地增值税暂行条例实施细则》第7条规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的。允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条第一和第二项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。用公式表示：


房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内

例如，某房地产开发企业开发某住宅，共支付地价款200万元，开发成本为4
00万元，则其他开发费用扣除数额不得超过30万元，即（200＋400）万元×5%，利息按实际发生数扣除。

如果纳税人不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能够提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额的10%以内计算扣除，用公式表示：


房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内

如上例，则房地产开发费用总扣除限额为60万元，即（200＋400）万元×10%，超限额部分不得扣除。

纳税人在能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明时，利息支出如何计扣值得考虑。一般而言，企业在进行房地产开发时，借款数额会较大，其实际数会大于（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%.


因此，一般来说，按照第一种方式计扣比较有利于企业节省税款，即房地产开发费用按下式计扣：

房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%

但是，现实中的情况并不总是如此简单。有些企业由于资金比较充裕，很少向银行等金融机构贷款，这方面的利息支出相应地就比较少。这时，如果按照第一种方法计算，则扣除项目金额会较少，而按照第二种方法计算则扣除项目金额会较多。因此企业比较合乎逻辑的做法就是故意不按照转让房地产项目计算分摊利息支出，或是假装不能提供金融机构的贷款证明，这样税务机关就会按照第二种方法计算。