高息贷款与房地产行业的风险博弈及思考

银河飞雪

高息贷款与房地产行业的风险博弈及思考

   

       近年来，随着国家宏观调控政策力度的加大，国有专业银行对房地产的资金注入受到许多限制，部分银行已暂停对一线城市房地产行业的贷款业务，使得民间资本（俗称高利贷）流入房地产行业的势头越来越快，已经成为房地产开发资金的重要来源之一。国家宏观调控政策的目的是使房地产市场逐渐回归健康，但越来越严厉的房地产调整政策也使得房地产开发企业融资渠道日益趋紧，迫使房地产开发企业只好另辟融资方向，把重心转向民间借贷。

      一、政策和现状

       目前房地产行业融资问题现状在于： 一是融资压力大，二是融资渠道单一。房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大，风险高的特质，不容易实现供求平衡。房地产项目开发从购买土地、规划设计、施工建设到竣工验收，建设周期短则1-2年，多则3-5年，甚至更长。房地产行业的资金除自有资金外，主要依靠银行贷款，据统计，在房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。 但是现行的金融资本政策，如：央行121文件、国六条、国八条的出台等一系列紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力，预示着房地产行业的融资渠道由比较宽松向长期趋紧转变，传统的银行融资渠道正在淡出房地产市场。

       造成房地产行业融资问题的主要原因：一是土地取得成本提高，二是房地产业相对进入调整期，三是海外企业竞争加剧，四是不重视自身资金的积累，五是房地产金融市场不发达，六是法律法规不健全。

      在政策层面上，2009年以来，政府出台了各种刺激经济和调控房地产价格的政策。央行决定在2011年7月7日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。调整后，一年期存贷款基准利率分别升至3.50%和6.56%.，这是2011年年内第三次的加息举措，目的就是为了遏制通胀。面对CPI高涨，央行在未来一段时间里，将会紧缩银根。这对治理通胀能够起到一定作用，同时也将给中小企业融资造成困难，特别是建设中的房地产开发企业。因此，这是一把双刃剑，所以也在一定程度上会对经济发展造成负面影响。

       在房地产市场方面，一线城市实行了限购，结果导致这些资金流向二三线城市。现在，很多二三线城市的房价不断飙升。今年七月，国家对房价上涨较快的二三线城市也要求进行限购。要是这些二三线城市真正做到限购，这些资金将更有可能流到消费领域。到时不仅是猪肉价格暴涨，到时粮食等物品价格也会暴涨。在未来几个月时间里，CPI将会继续推高；央行继续加息的可能应该很大。如果限购令推广到二三线城市，房子成交量将下降，房价有所调整。要是银行继续加息，预测到了2012年左右，房价可能会下跌。这主要是供楼成本增加了，同时对房屋需求产生了一定程度的抑制。但是长期来看，这也会影响房地产开发企业建设房屋的速度，未来市场能够提供的房屋数量将会减少，但是这将意味着下一轮涨价变得更厉害。

       未来一两年时间，中国经济增长速度放慢几成定局。通缩政策不仅对房地产市场造成影响，同时对其他中小企业也是致命的打击。中国失业率可能有所上升，这是不可避免的。尽管现在政府采取打压房价的措施，但是很可能一年之后，还是会推出救市政策。不管怎么说，这个限购令在2012年年底之前取消的可能性是非常大的。中国经济有很多不确定性，如果物价继续高涨，经济增长放慢，这将会影响到经济的健康发展。

       事实证明，一系列的经济政策和调控手段具体表现到房地产行业上，这都会形成很纠结的风险博弈。一方面是开发商不肯或不能降价，一方面是银行贷款继续收紧。房地产开发企业面临钱荒，资金链趋于紧张，为了缓解资金吃紧的局面，只好采取曲线融资的方式，转向民间借贷。而民间资本的介入无疑会抬高房地产行业融资的成本，使房地产行业的资本风险压力逐渐加大。在国家金融政策和相关法规没有健全和完善之前，民间资本参与到整个房地产价值链中的环节只能以有限的方式介入，而房地产资金总量上的供求矛盾依然突出。我们都知道民间借贷是高息贷款，但是对于开发商来说，这是无奈的选择。企业周转很困难，经营很困难，连生存都很困难时，即使是**也要喝，不喝不能生存。同时，发展很迫切，工程很需要，比如说楼盘要封顶了，非常需要资金，没有资金楼盘封不了顶，银行贷款还不了，代价会更高，所以只好去借钱。虽然房地产行业的利润相对于其他行业而言有些空间，但高利贷也不是融资的正常渠道，这一切对于难以从政府主导的正规银行贷到资金的房地产企业来说，民间借贷就会是一根极其重要的救命稻草。目前开发商从民间借贷的月息大部分在30%左右，甚至有高达70%左右的年息，或者5%-6%的月息。虽然贷款利率非常高，但在利益的驱动和生存的需求下，开发商也只好委曲求全去向民间借贷，以缓解资金窘境。

       作为风险博弈的双方，在开发商层面，关注的不是绝对价格高低，而是利润的高低，这些年绝对价格太高了，导致房地产开发企业的利润被侵蚀。比如融资成本越来越高，税收越来越重，土地出让金越来越离谱，这些都影响着房地产开发企业的可持续发展。

       无论是银行、民间资本、还是客户，中长期看好房地产是有共识的，房地产市场的健康发展，对经济发展会起到很大作用。但这并不符合国家宏观调控的方向。若真贷款，房地产开发项目必须满足“四证”（即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证）齐全、开发商或其控股股东具备相应资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件，现在的问题是，即使房地产开发企业均满足了信贷要求，银行也很难发放贷款。因此开发商通过民间资本融资的渠道，往往是在四证不齐、自有资金不够30%，并存在许多瑕疵和风险的情况下进行的。

       而博弈的另一方，民间资本层面的放贷速度却是很惊人的，所关注的重点在于高额利润及高回报，往往并不太在意风险和弊病。

       需要强调的是，中国经济最重要的融资渠道虽为国有银行主导的间接融资，但是民间资本这个以民间借贷之名行高利贷之实的行业却是异军突起，由原本看上去并不起眼的小河汇集而成的民间资本，已渐趋成为一股不可忽视的力量，已形成一套相对完整和初具规模的民间借贷体系，这一行业体系主要依靠小额贷款公司、典当行、企业借贷、投资公司以及个人私下交易等外在形式完成，但核心是熟人体系下的信任关系。比银行更高效率、更灵活的资金运转，以及高额回报和高拥有度，使得民间金融体系足可与当地银行体系分庭抗礼。而其资金流量则远超过银行系统，因为在中国，拥有剩余财富的企业家和其他富裕个人数量正在不断增多。在实际存款利率为负值之际，他们不愿把钱存入银行。因此，他们乐于把资金投入非正规渠道，借给那些资金拮据的房地产企业（含中小企业），每年收取20%至30%或者更高的利息。利益的驱动使得小额贷款公司、担保公司等变身高利贷放贷者，更加可怕的是有的商业银行甚至国有银行竟然把资金高息拆借给小额贷款公司发放高利贷。

二、风险与思考

       大家知道，小额贷款公司是金融领域对民间资本开放的第一站，目前，民间资本争先申请组建小额贷款公司，地方金融主管部门也在政策措施上给予小额贷款公司积极鼓励和市场引导。从央行公布的数据显示，截至2011年6月末，全国共有小额贷款公司3366家，与去年6月相比增加了1426家，贷款余额2875亿元，上半年累计新增贷款894亿元，与去年6月底的余额1248.9亿元相比，增幅高达130.18%，连续两年来都保持了高速增长的态势。关键在于这些资金都是通过高利贷形式放给房地产行业（中小企业）的，放贷越多，房地产行业（中小企业）陷入死角的就越多越快。其实，小额贷款公司的发展现状和前景并不乐观。只贷不存，资金来源不足，税负过重，以及无法进入银行征信系统而导致的经营风险扩大等，都是困扰目前小额贷款公司发展的现实问题。同时，国家对小额贷款公司设立的门槛过高，且必须以银行业金融机构作为主发起人等限制，都成为民间资本未来在金融领域进一步发展壮大的“拦路虎”。而投资担保公司、典当行及个人在放贷方面则存在更多风险和弊病，特别是个人私下交易所造成的经济纠纷及经济损失。

       房地产行业以商品房或商铺作抵押向民间贷款，月息介于6%至8%（相当于年息84%至104%）；而无抵押贷款的月息最高可达15%。这种高额利息已超出国家规定不超出银行同类贷款利率四倍的范围，其本身就隐含着风险特征，据报载：在中国最具资本运作色彩的城市之一温州，今年头5个月，全市与民间借贷相关的违约诉讼案件同比增加了22%。虽然说大多数民间资本贷款者能挺一阵子，但那些少数的倒闭者就会是贷款成本过高的牺牲品。种种现象表明，随着国家宏观调控的加紧，民间资本已经面临不小的压力，未来一二年内，这种压力可能会进一步加大。这一切都给民间资本拉响了警报。

       高利贷现象之所以存在，就是人们对高利贷产生的市场需求。高利贷的利率通常都是银行贷款利率的几倍，但是很多中小房地产企业不去银行借钱，而是选择民间高利贷，这是什么原因？难道是中小房地产企业他们不知道银行利率低吗？答案是否定的。中小房地产企业之所以选择高利贷，根本原因就是无法从银行那里借到钱。银行贷款对这些人是没门，但是中小房地产企业仍然需要资金来发展生产，盘活经营，所以只好付出高利率去借款，也就是所谓的高利贷。很多中小房地产企业无法获得银行贷款，建设过程中遇到资金困难。就要面临破产，要是再借不到钱，只好选择倒闭。这些中小房地产企业渴望获得银行的贷款，但是这个愿望往往无法实现。要是选择高利贷，利息很高，对于企业也是一个沉重的负担，甚至赚的钱都不够利息。可是对中小房地产企业来说，已经没有退路了，所以高利贷成为最后的拼搏机会。

       当房地产行业（包括一些中小企业）出现卖股、卖地、转让项目，以如此高的利率借入如此巨额的资金时，风险已经明显得到放大，随着地下信贷规模越变越大，国家相关规范措施没有出台之前，我们有必要认真思考一下：如何才能规避风险，如何保证博弈双方的利益，而又不致引起大规模的违约潮，还能帮助房地产开发企业度过资金难关。对于企业和个人债权人而言，也是一个非常迫切和实际的问题。一旦博弈双方的风险完全转嫁到房地产行业，受到伤害的就不仅是房地产一个行业，而与其相关联的其他行业也会受到不同程度的伤害。仅就房地产行业而言，虽然房地产企业有抵押物，如：土地、房产及其他实物作为保障抵押在放贷人手中，但整个诉讼过程复杂而又漫长，房产等实物变现的行为也极其缓慢，加之借贷方式本身存在漏洞和瑕疵，在司法过程中会消耗双方大量的精力和时间，还应该注意到有些高利贷行为本身就不受法律的保护，最后可能还会出现两败俱伤的结果。

       由此可见，作为博弈的双方，都存在着极大的风险，伤害到任何一方都会引起社会的不稳定和经济的动荡。有些问题必须提高到的寻求出路的政策层面，我们试想，什么样的企业才能创造出偿付这些高息贷款所必需的惊人回报率？如果一些企业不能偿还贷款，会产生出什么意想不到的结果？债务人向债权人偿还贷款的能力还有吗？如何加强对民间资本流入房地产市场的监管等等？

三、设想与出路

       所谓房地产金融，是指在房地产开发、建设、经营、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。融资是房地产金融的一个主要方面，它包括房地产信贷融资、房地产股本融资、房地产债券融资和运用信托方式融资等。房地产金融除了融资功能还有许多其他的金融功能，如房地产保险、房地产信托、房地产证券、房地产典当等。

       由此可知，房地产行业所包含的融资渠道其实是非常广泛的，其出路也是多元化的。结合国际上经济模式和金融手段，设想我国房地产行业的融资出路，合理解决资金和经营的突出矛盾，规避高风险和高利贷的陷阱，还有很长一段路要走。就目前现状看，房地产开发行业自身可控因素主要是销售回款速度、拿地价格和内部成本控制能力，“量入为出”是房地产开发商当前较好的策略，而促销降价，加快现金回笼也不失为是房地产开发商主动寻求行业地位改变、规避高利贷风险、提升市场占有率的一种战略选择。

       试从以下几个方面加以设想和探讨：

    （一）、大力发展多层次、全方位的房地产金融市场体系。房地产金融市场不仅要有间接融资的信贷市场，也应有直接融资的资本市场；不仅要有直接提供融资服务的一级市场，也要有分担一级市场风险的二级市场，来解决房地产贷款资金期限错配和流动性问题。鼓励扶持包括房产评估、房产中介、保险、担保、贷款服务等金融市场支持服务体系。

   （二）、大力推进房地产金融产品创新，为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供有效的金融服务。推动房地产金融产品多元化，形成包括房地产信托、投资基金、企业债券和资产证券化等在内的房地产金融产品。
　（三）、大力发展房地产投资基金。房地产投资基金作为一种专业从事房地产投资的基金，在国外已经得到迅速的发展，然而在我国的发展还处于初级阶段。一方面，尽快制定和实施《产业基金法》，使国内和国际产业基金可以在房地产投资中有法可依，得以健康、持续地运行下去；另一方面，建立健全房地产投资基金推出机制和风险规避机制，降低其所承受的风险程度，鼓励房地产投资基金迅速发展起来。
　（四）、加快房地产金融产品证券化速度。通过贷款证券化增加了信贷资产的流动性，同时有利于银行进一步扩大信贷规模，从而形成良性扩张，还可以改善银行资产负债结构，降低资本金要求。近几年随着房地产信贷规模的迅速增长，住房抵押贷款，尤其是近年来个人购房按揭的逐年增加，这部分资产属于各银行优质资产的组成部分，还可以通过证券化将房地产金融的信用市场化，加速间接金融向直接金融的转化，使得房地产金融的资金来源更加多元化和社会化，这样不仅扩大房地产开发资金的来源，而且分散了投资资金的风险，促进房地产金融市场健康地发展。

  （五）加强对民间资本流入房地产市场的监管。对于民间资本的用途和分类，从政策上选择适当的调整工具，把握监管界限。目前我国民间资本大致有四个类型，即：暴利性资本、储蓄性资本、套利性资本、收入性资本。其中暴利性资本对房地产行业的冲击最大，损伤力最猛，用一般性监管手段难以制约，靠营业税、交易年限等政策只能起到一定的作用，而不能解决根本的问题。还需要从高利率方面加以遏制。对近期网络借贷、民间借贷等领域凸显的风险，要建好防火墙。对小额贷款公司经营管理薄弱甚至失范问题，也要认真关注，防止风险蔓延。

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高息贷款很恼火

王邓王邓

没办法  缺钱呀