[税务] 房地产开发成本不同税务处理 [复制链接]

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发表于 2011-8-24 13:08:47 |只看该作者 |倒序浏览

房地产开发成本不同税务处理
　根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）规定，房地产开发产品计税成本支出的内容主要包括：土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费六项。根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定，在计算土地增值税的扣除项目开发成本时，也有基本相同的内容，即土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用。二者虽表述相同，但在企业所得税与土地增值税中，开发成本的处理仍有区别。
　　1.对土地征用费及拆迁补偿费处理，二者有区别。企业所得税中，该项费用是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。而在土地增值税中，此项费用包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等，不包含取得土地使用权所支付的金额。就是说，二者差异的项目，在土地增值税中，都应作为取得土地使用权所支付的价款处理。
　　2.对前期工程费的处理，二者一致。企业所得税中，前期工程费是指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用，土地增值税中的费用项目与之相同。因此，二者的业务处理没有区别。
　　3.建筑安装工程费的范围和内容，二者相同。企业所得税中，该项费用是指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。土地增值税中的建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费、以自营方式发生的建筑安装工程费。虽然前者特别规定了建筑费用和安装费用，后者特别规定了承包方式和自营方式，但二者的范围和内容完全相同。
　　4.基础设施建设费，都允许在税前扣除。企业所得税中，该项费用是指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费，土地增值税中的费用项目与之相同。虽然前者强调是开发项目内发生的费用，后者强调是开发小区内的费用，但无论哪种，都允许按受益对象合理分摊，在企业所得税和土地增值税税前扣除。
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