无租使用房屋为什么规定使用人缴税？

阿斯兰

《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定：房产税由产权所有人缴纳。

但：

1、[86]财税地字第008号《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》第七条规定：纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人缴纳房产税。

2、财税[2009]128号《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》第一条规定：关于无租使用其他单位房产的房产税问题  无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。

3、[86]湘税二字第627号《湖南省税务局关于房产税、车船使用税若干规定的通知》第7条规定：对免税单位无租使用征税单位的房屋，可不缴纳房产税。



从税收立法的角度来看，基本上是不认可无偿无租无息行为的，尽管现实中这样的情形肯定存在，比如包括公益性捐赠在内的无偿赠与，在流转税政策上作视同销售处理，又比如所有的关联交易要按非关联交易作纳税调整。为什么偏偏在无租使用房屋上认可无租使用的存在，而且单行文件改变了条例对纳税人的规定。

其实说完全认可也不对，[87]湘税二字第550号《湖南省税务局关于房产税、车船使用税几个业务问题的通知》第九条规定：从租计征房产税的房屋，应按实际租金收入征收房产税；如申报不实或借口未取得租金的，可按同街同类房屋一般租金水平核定一个应收租金征收房产税。

可见在税收政策上是区分借口无租使用与实际无租使用情形的。

那么税务部门一般认可的无租使用有哪些情形呢？

第一、行政主管部门无偿使用下属单位的房屋以及在特定的场所如市场借用办公用房。

第二、行政主管部门的下属单位无租使用上级主管部门的房屋。

第三、企业单位主副业之间的独立纳税单位无租使用房屋。比如电力安装公司无租使用电力局的办公用房。

在实际征管工作中，对上述三种无租使用房屋的情形征税是这样的：

第一种情形属于免税单位无租使用纳税单位的房屋，不缴税；

第二种情形，如果该下属单位是企业或企业化管理的事业单位，属于纳税单位无租使用免税单位的房屋，由纳税单位缴纳房产税；

第三种情形，一般是房产登记在哪方就哪方缴税，也有分别缴纳的，但都是一家人，好商量。

这样的操作可以说比较合情合理，纳税人可以接受，也符合单行文件的规定。但是，这样的做法与房产税的基本规定相违背。《条例》规定，房产税的纳税人是产权所有人。其结果是对免税单位免税的范围进一步扩大化。

首先看免税单位无偿提供房屋给下属纳税单位使用，按条例规定，免税单位免税仅限于自用的房产。提供给下属单位使用无疑已不属于自用的房产了，应该征税。现行的做法对这部分房屋尽管是征了税，但将房产所有人的纳税义务转嫁给房产使用人了。

其次来看纳税单位无偿提供房屋给免税单位使用。从政策上讲，纳税单位的所有房屋，无论自用还是出租（不管有租无租）还是闲置不用，都应该缴纳房产税，就因为无偿提供给免税单位使用，便视同免税单位自有自用房屋不征房产税。

其实要进一步扩大对免税单位的照顾，完全可以走减免税的路子，何必在立法上冲突呢？