房地产暴利背后的税收黑洞 十大逃税招数曝光

银河飞雪

广州某房地产公司销售位于繁华路段的房产，竟出现巨额损失，在“营业外支出”账户反映销售不动产的资产清理损失高达8000多万元。是真亏损还是存在税收“黑洞”？

　　房地产业，被公认为是造就富人最多的暴利行业，却成了税收违法行为的“重灾区”。广州地税部门公布的最新数据显示，2005年，广州有160多家房地产企业存在税收违法问题。

　　房地产业：财富巨人和纳税侏儒？

　　据不完全统计，最近3年公布的中国富豪百强中，从事房地产开发的越来越多，2002年是25家，2003年增加到37家，2004年更多，达45家。

　　然而，一些令人羡慕的“财富巨人”，同时也是暗箱操作的“纳税侏儒”。去年公布的“中国纳税百强排行榜”中，前300名内没有一家房地产企业。

　　在北京、广州等房地产业发达的地区，房地产行业成为税收违法行为的“重灾区”。2005年，广州地税稽查部门对全市260多家房地产企业进行了检查，其中发现税收违法问题的有160多家，查补入库税款达1.3亿元，占了全年专项检查查补入库金额的七成多。2003年至2005年上半年，北京市地方税务局共计查处房地产企业中存在严重涉税违法问题的案件180件，查补税款75845万元。

　　税务部门：曝光十大逃税“招数”

　　一、瞒报或少报预收售楼收入。如某房地产企业将已竣工并投入使用的房产一直挂账在“在建工程”科目，以未取得房产证为由，不按时记入“固定资产”科目，从而延迟申报纳税。

　　二、利用关联企业的业务往来避缴税款。例如关联之间转移资金、集团内部购房优惠价交易等。

　　三、财务和会计核算比较混乱，导致成本和企业所得税无法准确核算。

　　四、有挂靠关系的房地产企业之间应缴未缴税费现象。包括被挂靠企业向挂靠方收取的代扣缴税费未按规定时间申报等。

　　五、企业合作建房不按规定申报纳税。房地产开发企业以转让部分房屋的所有权，换取部分土地使用权，形成所谓的合作建房或名义上的代建房，有意延误纳税义务发生时间。

　　六、回迁房部分未按销售不动产缴纳相关税费。

　　七、将自行开发的房产分给投资方部分未按规定申报缴纳税费。

　　八、以房产物业抵偿劳务款未作收入申报纳税。

　　九、对连续滚动开发的项目，不划分成本负担对象，模糊应纳税所得额。

　　十、房地产开发商将收到的银行按揭挂往来账，隐匿收入，不缴或少缴税款。

　　专家透视：赢利不能忘社会责任

　　房地产企业通过经营获得利润无可厚非，但是不可忘了社会责任。否则，创造的财富不会给社会带来福音，反而会加剧贫富分化，不利于社会的稳定。

　　国资委研究中心宏观战略部部长赵晓博士认为，长期以来，开发商的暴利与土地资产收益分配不公有关。一项调查显示：土地增值部分的收益分配，各类房地产公司等拿走40％到50％。

　　土地作为房地产市场的基本要素，2006年一开始，广州房管部门就发出了强烈信号。一度有“天价地王”之称的琶洲两地块近日被解除土地使用权出让合同。

　　公开透明的信息，是保证市场有序、高效运转的必要保障。广州大学教授潘蜀健说，“商品房均价”不仅充斥于当代房地产分析报告中，而且正在左右着产业政策。潘蜀健建议，有关部门应提供更多、更细分的市场数据信息，建立起完全、可靠、公开的房地产信息系统。

　　对违法行为，要加大曝光和惩罚力度。广州市地税局表示，对于房地产行业不断出现的税收违法现象，地税部门将继续加大稽查监控力度，通过开展专项检查行动，包括对较大型房地产集团采取“集团式”作战模式开展专案检查。（北京晨报 黄玫 2006-1-23