房地产知识专业培训

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房地产专业知识培训
一、专业名词
1．房地产：又称不动产，是指土地及附着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附着物的总和。
2．房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权，具体内容是指产权人在法律规定范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。
3．土地类型：按其使用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施及自由集资、微利房用地。
4．房产：指建筑在土地上的各类房屋，有住宅、商场、办公楼、厂房、文化教育、医疗卫生、体育、公务、娱乐、旅游等各种设施用房。
5．地产：指土地及其上下的一定空间，包括地下的各种基础设施、水域以及地面道路等。
6．房地产业：指专门从事房地产生产经营服务的部门经济行业，是集投资开发、建设、营销、物业管理及各类服务等多种企业群体的综合产业部门。
7．房地产买卖：指房屋所有权和土地使用权的买卖。
8．房地产租赁：指房地产使用权的零星出售或分期出售，房地产产权人通过租金的形式逐步收回成本和实现利润。
9．房地产抵押：指单位或个人的一定量的房地产作为如期偿还借贷的保证物，向银行或其他信贷机构作抵押，取得贷款。
10．房地产市场：是指房地产企业开发经营的、带有房地产特征的产品或服务的市场，是房地产商品交换关系的总和；从狭义来讲是指房屋本身的交易，也称非常市场；从广义而言，房地产还包括房屋占用的土地，故通称房地产市场。
11．一级市场：是国家垄断市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。
12．二级市场：是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。
13．三级市场：是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。
14．三通一平：是指土地在发展基础上的水通、电通、路通、场地平整。
15．七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。
16．土地使用年限：是指政府以拍买、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者（深圳市土地使用权年限以最新的通告为准），土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准补请地价后，继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。
17．土地使用费：土地使用者因使用土地按规定每年支付政府的费用，按现时的收费是：居住用地2元/M2●占地/年（由用地单位支付，个人尚未收取）（现更改为土地使用税，相关标准也有所变化）。
18．国土局：代表国家行使土地所有者的职权，以及对房地产市场、房地产行业管理的一个政府部门。
19．公证处：是一个国家的证明机关，是法律公证的机构。
20．产权登记处：办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门。
21．发展商：专门从事房地产开发和经营的企业。
22．代理商：经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托，代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告，销售策划等业务提供有偿服务。
23．佣金：是中介机构完成一宗房地产经纪业务后获取的报酬，它是一种劳动收益、风险收益和经营收益的结果。根据《深圳市经济特区房地产行业管理条例》规定：房地产经纪机构开展经纪业务时，有权获取佣金。
24．商品房：是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。
25．福利房：是指政府按住房制度改革方案免除房地产的地价，按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工，带有福利性质的房屋。
26．微利商品房：与福利房不同在于不免地价，并有略高于房地产成本的微利，这类房屋由市政府主管单位筹资建设，用来解决企业职工住宅困难户，价格由政府确定，实行优惠价格政策。
27．自建房（集资房）：是指各单位自筹资金或合资兴建的房屋。产权属投资单位所有，一般自用为主，不得在市场上流通（按规定己补交地价的除外）
28．房地产证：是房屋土地权属凭证二合为一，是房地产权属的法律凭证。
29．商品房预售许可证：按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花（现楼无需此证）
30．外销许可证：凡对境外预售的房屋都要办理此证才可销售。
31．深圳房地产买卖合同：是由国土局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议所有商品房销售都须签订此合同，内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同必须做公证。
32．房地产抵押合同：是明确房地产抵押贷款中双方当事人权利和义务关系，由银行、业主、发展商三方签定。
33．银行按揭：是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，这种方式称为银行按揭。
34．房地产公证：公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠与、继承等行为的合法性作法律公证。
35．楼花抵押登记：是指已办银行按揭的楼花送到国土局产权登记科办理抵押登记手续，抵押人将贷款及利息还清后，须将已办抵押登记手续的房地产注销抵押。
36．用地面积：是城市规划管理部门正式划定的项目用地范围面积。
37．总建筑面积：项目用地内所有建筑物面积之和。
38．房屋建筑面积：房屋实用面积与分摊公共面积之和。
39．实用率：房屋实用面积与建筑面积之比乘以100%。
40．容积率：又称建筑面积密度，是建筑的各层建筑面积总和和用地面积的比值。
41．覆盖率：又称建筑密度，是建筑物底层占地面积与用地面积的比值。
42．公摊面积：公共面积按各单元面积大小不同而分摊的面积。
43．绿化率：绿化面积与用地面积的比值。
44．层高：层与层之间的空间距离。
45．净高：单元内从地面到室顶之间的空间距离。
46．物业管理：是指物业管理企业受业主委托，以商业经营的手段管理物业，为业主和承租人提供高效、优质和经济的服务，使物业发挥最大的经济价值和使用价值。
47．物业管理费：小区内、物业管理公司向业主提供物业管理服务而每月收取的费用。
48．建筑结构类型；
1）砖混结构：一般用低层建筑，防震性能较差，墙体受力，如一些普通多层房；
2）框架结构：一般用于多层或小高层建筑，防震性能较好，建筑墙体不受力，可自由间隔；
3）框剪结构（框架剪力墙结构）：建筑物的一部分外墙受力，一般用于高层建筑；
4）砖木结构：主要承重构件所使用的材料为木材；（单层民房、传统民居）
5）桶中桶结构：中间立体为桶状，外墙为剪力墙。桶状由钢筋混凝土灌浇而成，防震性能较好，深圳国贸大厦及深房广场为典型代表；
6）钢结构：一般用于超高层，建筑物自身较轻，但造价较高，如赛格广场、地王大厦，钢结构又分全钢结构和钢混结构。
49．预售楼花：将未建好的楼房提前出售，称为预售楼花。
50．样板房：是指与实际房屋的结构相同，但装修标准按发展商交楼标准的样板间。
51．示范单位：与样板房的装修有区别，目的为提供给客户装修参考而经过精心设计装饰的。
52．复式房：上、下两层标准层二合为一单元房屋。
53．跃层：单元结构内设计成2种以上不同平面的房屋。
54．楼中楼（房中房）：在单元结构内部增加一层夹层，夹层高度低于国土局规定计入容积率的规定高度，使客厅挑高，看似二层。
一、项目知识培训
    房产买卖首先是一个认知过程，如何帮助客户释疑解惑，是每一个销售人员取得骄人业绩的必备前提，剔除个别楼盘的特殊问题，我们将房地产销售中可能遇到的具有共性的问题收集罗列如下，共计五大类七十二个问题，于销售人员，是工作前的一次系统的检验；于购房客户，则是决策前的一个全面的认识，只有这样，买卖的基础才更能扎实。
（一）地理位置
1．具体地理位置如何？
2．东西南北与什么相邻？小环境有何特色？
3．距离市中心、火车站、机场等主要地标有多少公里？交通状况如何？
4．周围的公共汽车的车别、班次情形，各路线的起始站及其经过的路线？
5．周围主要交通设施有哪些？具体情况如何？
6．周围的商场多少及其营业状况如何？
7．周围的学校多少及其地点交通如何？
8．周围的医院多少及其地点交通如何？
9．周围的其他公共设施、游乐设施如何？
10．地理环境对本楼盘有什么有利的因素和不利因素？
（二）楼盘状况
11．本楼盘的发展商是谁？由哪几家共同投资？
12．本楼盘是由谁设计的（环境设计、建筑设计、室内设计）？承建商是谁？
13．本楼盘是由谁进行物业管理？承销商是谁？
14．基地：
1）本基地的土地总面积为多少平方米？
2）总建筑面积为多少平方米？绿化面积为多少平方米？
3）容积率、建筑覆盖率、绿化率、使用率分别是多少？
15．内销房、外销房，还是侨汇房？按揭银行是哪家？多少成数和年期？公证处是哪家？律师行是哪家？
16．国有土地使用证？使用年限？起始年月？
17．房屋所有权？
18．建设用地规划许可证？建筑工程规划许可证？商品房预售许可证？
19．本基地的规划要点如何？住宅、办公、商场、别墅……
20．各栋建筑物的面积、层数、高度、正面宽度及深度，相互间距是多少？
21．本建筑的造型、设计上的突出之处是什么？
22．何时开工、完工及工作天数？现在进度如何？（开工日期、封顶日期、竣工日期、入伙时间）
23．依规划类别不同分别有多少户？总户数多少？（多少标、栋户数、层户、总户）
24．每一楼面有几户人家？
25．不同层次不同单元的朝向景观、日照情况如何？
26．楼盘有多少种格局？分别有多少户？
27．楼盘有多少种单元面积？分别有多少户？各户房、厅、厨、卫、阳台面积是多少？
28．每套单元的客厅、餐厅、卧室、卫生间、厨房、存储间、阳台……净面积分别为多少？
29．得房率为多少？
30．建筑物的结构如何？（框剪、砖混、砖木、钢混、框架、桶中桶、钢）
31．地下室的高度、每层的高度及室内净高各为多少？
32．有无公共设施？如何规划？如何使用？
33．中庭面积、基地零星空白面积及其美化情形如何？
34．公共面积和公共设施的使用权，所有权问题？
35．公摊面积主要包含哪些地方？如何计算？
36．社区配套设施是否和大楼一起竣工、一起交付使用？
37．车位：
1）停车场设置在什么地方？（人、车分流组织如何？）
2）地上车位、地下车位、露天车位、室内车位分别有多少个？总停车位？
3）车位的面积有多大？长多少？宽多少？（大车、小车）
4）回车道有多大？
5）车位是租或售？价格如何？
38．建材设备及其品牌：
1）门窗、地面、内墙、浴厕、厨房、屋顶、前后阳台（交楼标准）；
2）外立面、大堂、地坪、电梯、电梯间、电梯箱、楼梯间；（交楼标准）
3）照明、防火防盗设备、煤气设备、给排水设备、电视、电话暗管，室内电器设备，其他附属设备……
39．室内装修修到什么程度？可否自己装修？
40．屋内设计是否可以变更？有什么限制和手续？
41．房屋交付使用后，水、电、煤、电话、电视接线等能否同时到位？
42．保修期内外、房屋维修应该如何分别处理？
43．业主委员会何时成立？业主的意见如何为业主委员会或物业管理公司所接受？
44．这个产品的特点如何？
（三）、价格情况
46．本楼盘的价格如何？
1）起售单价是多少？最高单价是多少？．
2）栋与栋之间的差价是多少？平面之间的差价是多少？楼层之间的差价是多少？
3）最小总价是多少？最高总价是多少？（朝向差、地段差、楼层差、边间差、景观差、面积差、口彩差）
47．现房的租金是多少？因此计算出投资回报率是多少？
48．付款方式有几种？每一种付款方式的折扣为多少？
49．贷款银行名称？贷款额度？贷款年限？贷款利率？
50．发展商有无自行提供贷款？贷款额度？贷款年限？贷款利率？
51．贷款利率是否会随利率调整而调整？
52．贷款10万元，期限几年，每月应付款为多少？
53．可否用人民币以外的其他币种来付款？如何计算？
54．付款的汇款汇到发展商什么开户行？哪个帐号？
55．结算方式有什么限制？
56．成交以后，税费有几种？额度有多少？由谁负担？
57．物业管理费具体为多少？主要包括哪几项服务项目？
58．交屋时，煤气、电话、电视天线、物业维修等是否还另行收费？费用多少？
59．这样的价格似乎贵了一点？

（四）政策法规
60．买卖方在身份上有什么规定？
61．签定预售合同或出售合同需要哪些证件？
62．预售合同登记需要哪些证件？
63．委托他人签定合同需要准备哪些证件？
64．在预售期间，户名可否作内部变换？有什么条件？
65．产权登记后，户名可否作变换？有什么条件和税费？
66．房屋贷款人在身份上有什么限定？
67．贷款程序如何？需要哪些证件？产生哪些费用？
68．预售合同或出售合同是否需要公证？
69．公证程序如何？需要哪些证件？产生哪些费用？
（五）其他
70．本楼盘的远景如何？
71．现在买房是否比较适宜？
72．这个楼盘似乎不适合我？

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住宅使用面积
是每套住宅户内除墙体厚度外全部净面积的总和（即地毯面积）。其中包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜、不吊柜、户内楼梯(按投影面积)、阳台。斜面屋顶结构的房间，层高低于2.20米的部分不计入面积。


商品房的结构
售房的楼书常见用语，房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构
框架结构住宅
框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。
框架结构由梁柱构成，构件截面较小，因此框架结构的承载力和刚度都较低，它的受力特点类似于竖向悬臂剪切梁，楼层越高，水平位移越慢，高层框架在纵横两个方向都承受很大的水平力，这时，现浇楼面也作为梁共同工作的，装配整体式楼面的作用则不考虑，框架结构的墙体是填充墙，起围护和分隔作用，框架结构的特点是能为建筑提供灵活的使用空间，但抗震性能差。
钢混结构住宅
钢混结构住宅的结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料（碎石）、水等的混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层住宅多采用这种结构。但这种结构工艺比较复杂，建筑造价也较高。
砖混住宅
砖混结构一般指把砖砌体用作内外承重墙或隔墙，楼盖、屋盖、梁、柱（也可是砖柱）是钢筋混凝土作用在墙柱上的荷载，主要是由梁板传来的屋盖、楼盖上的活、恒荷载，它通过墙柱基础传到地基。作用在纵墙上的水平荷载（如风荷）一部分直接由纵墙传给横墙，另一部分则通过屋盖和楼盖传给横墙，再由横墙传至基础，最后传给地基，承重墙的厚度及长度是根据强度和稳定性的要求，通过计算来确定的。
在砖混结构中的梁有门窗过梁、圈梁、雨蓬梁、阳台梁、楼梯梁等，这些梁的长度、配筋和截面尺寸，除圈梁是按构造配筋外，其它都是通过计算设计的，圈梁主要作用是提高房屋空间刚度、增加建筑物的整体性，提高砖石砌体的抗剪、抗拉强度，因此圈梁不是承重梁，当圈梁用作过梁时，只在过梁部位按设计配筋，其它部位仍是按构造配筋，有许多把圈梁当作承重梁对待，随意将圈梁下墙体敲掉，则留下了不安全的隐患。
框架-剪力墙结构
框架-剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚度，框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。因为，在下部楼层，剪力墙的位移较小，它拉着框架按弯曲型曲线变形，剪力墙承受大部分水平力，上部楼层则相反，剪力墙位移越来越大，有外侧的趋势，而框架则有内收的趋势，框架拉剪力墙按剪切型曲线变形，框架除了负担外荷载产生的水平力外，还额外负担了把剪力拉回来的附加水平力，剪力墙不但不承受荷载产生的水平力，还因为给框架一个附加水平力而承受负剪力，所以，上部楼层即使外荷载产生的楼层剪力很小，框架中也出现相当大的剪力。
按建筑高度划分，房屋可分为低层房屋、多层房屋和高层房屋。
    低层房屋
    低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。低层房屋一般建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉，给人以亲切安宁、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。人们特别喜欢以此为住宅。但是，低层房屋占地多，土地利用率低，特别是在寸土寸金的城市难以广泛开发。
    多层房屋
    多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4 -8层，一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。多层房屋一般规格(房型)整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。与高层相比，多层房屋公用面积少，得房率相应提高，这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。
    高层房屋
    高层房屋是指高于24米的建筑。8层以上(可含8层)的建筑体，一般可分为小高层、高层和超高层。
    人们一般把8层至12、13层的建筑称为“小高层”。小高层住宅一般采用钢筋混凝土结构，带电梯。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高，污染程度低等优点，很受购房人欢迎。同时，小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降，很受房地产开发商的青睐。所以，近年来中心城区小高层如雨后春笋，越来越多，
    高层房屋(指15层以上、24层以下的建筑体)因为建筑结构和建筑形态(点状居多)的局限，房型设计难度大，要做到每套室内全明、采光通风良好是有很大难度的。在城市中心区，高层有它的优势：对开发商来说，单位建筑面积土地成本(即“楼面地价”)低；对住户来说，视野开阔，景观系数高，尘土、噪音、光线污染也少，建筑结构强度高，整体性强。但高层房屋也有明显的缺点：结构工艺比较复杂，材料性能要求高，自重大，对基础要求高，施工难度较大，建筑造价相应提高；高层房屋电梯、楼道、机房、技术层等公用部位占用面积大，得房率低；如果电梯质量不可靠，物业管理不正常，就很令人担心。
    超高层房屋是指超过24层的建筑体。超高层房屋楼面地价最低，但建筑安装成本高。它给人以气派雄伟的感觉，可以满足一些消费者对视野、景观的要求。超高层房屋一般建在城市黄金地段(最大限度地利用土地资源)或景观良好的城区(最充分地发挥景观资源的作用)。
    根据国家有关政策对民用建筑高度与层数的设计规定：4-6层为多层住宅；7-10层为小高层住宅（也称中高层住宅）；10层以上则为高层住宅，有高层塔楼、高层板楼。
    使用率比较：多层高于高层，85%左右；高层由于有电梯、电梯前室等，需分摊的公用面积较多，高层塔楼使用率72-75%，板楼在78-80%。
    建筑质量比较：多层一般为砖混结构，抗震性能比高层差；高层一般为钢筋混凝现浇，抗震性能好，折旧年限长。
    房型构造比较：多层一般坐北朝南，南北通风，使用面积高、房型合理，大开间容易隔开装修；高层一般为框架结构，加上要考虑电梯的位置，户型设计较难，装修也易带来不便。
    物业管理收费：多层少于高层。
钢结构
指主要承重构件全部采用钢材制作，它与钢筋混凝土建筑相比自重较轻，能建超高摩天大楼；又由于其材料的特殊性，能制成大跨度、高净高的空间，特别适合大型公共建筑。
住宅配套设施
指为城镇居民创造卫生、安全、宁静、舒适的居住环境而必需的住宅附属设施。住宅配套设施是由多系统组成的，按其服务层次。应包括以下内容：
(l)住宅基本生活单元的配套设施。人口规模为3千人左右的住宅群，其配套设施应有居民服务站、小商店、文化室、儿童游乐场等；
(2)住宅小区的配套设施。人口规模在 l万人左右的住宅群，其配套设施包括托儿所、幼儿园、小学、中学、储蓄所、邮电所、运动场、粮店、煤店、百货店、副食品店、菜店、饮食店、理发店、小修理门市部、综合商店、自行车棚、废物回收站、居委会、变电所、公共厕所、垃圾站等；
(3)住宅区的配套设施。人口规模在4至5万人左右，其配套设施包括医院、门诊部、银行、办事处、邮电支局、电影院、科技文化馆、青少年之家、运动场、多种与生活有关的商店、街道办事处、派出所、商业管理机构、房屋管养段等；
住宅的层高
住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。
住宅的净高
住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：
净高=层高-楼板厚度
即层高和楼板厚度的差叫“净高”。
商品住宅的开间、进深和层高(即住宅的宽度、长度和高度)，这三大指标是确定住宅价格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即开间、进深、层高越大)，建筑工艺相应就越复杂，建造的难度就越大，同时所消耗的建材也会越多，导致建造的成本也就越高。当然人们居住的空间会有所增大，但要付出的房价就会更高。因此，购房者在购买商品住宅时，应当根据自己的实际需要和经济支付的能力来考虑，住宅的面积适宜即可。
商品房的变频供水：是指居住在楼房的居民生活用水直接来自设立在小区的变频泵房输入输出。
建筑平面外轮廓线:指建筑外墙面水平投影的外轮廓线。
公共服务设施用地
一般称公建用地．是与居住人口规模相对应配建的，为居民服务和使用的各类 设施的用地，应包括建筑基底占地及其所 属场院、绿地和配建停车场等。
居住区公共建筑用地
指居住区内有明确界限的公共建筑用地。如托幼、学校等均按实际使用界限计算，沿路时应算到路边。无明显界限的公共建筑，则按实际占用地计算，有时也按定额计算。
规划建设用地面积：是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建筑区内的道路面积、绿地面积、建筑物所占面积、运动场地等等。
辅助面积:指建筑物各层平面中为辅助生产或生活活动的面积，如住宅建筑中的楼梯、走道、厕所、厨房等；使用面积和辅助面积的总和成为“有效面积”；
结构面积:指建筑物各层平面中墙、柱等结构所占的面积。
日照间距
指前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。
先解释两个名词——
建筑间距系数：指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间距为遮挡阳光的建筑高度的倍数；
建筑的长高比：指遮挡阳光的建筑的正面长度为该建筑高度的倍数。
当单栋塔楼居住建筑在两侧无其他遮挡阳光的建筑（含规划建筑）时，与其他居住建筑系数不得小于１．０。多栋塔楼居住建筑成东西向单排布置时，与被其遮挡阳光的板式居住建筑的建筑间距按照下列条例执行：
１．相邻塔式居住建筑的间距小于单栋塔式建筑的长度时，塔式居住建筑长高比的长度，应该按照各塔式居住建筑的长度与间距之和计算，并按照其不同的长高比，采用不得小于表１规定的建筑间距系数。
２．相邻塔式建筑的间距等于或者大于单栋塔式居住建筑的长度时，建筑间距的系数不得下于1.2。
关于公共建筑的间距?
塔式建筑遮挡中小学教室、托儿所和幼儿园的活动室、医疗病房等公共建筑的阳光时，建筑间距由城市规划行政主管部门确定，但不得小于上述（１、２）的规定。
如果塔式建筑遮挡的是办公楼、集体宿舍、招待所、旅馆等建筑时，建筑间距系数按照上述（１、２）的规定执行。但下列情况由城市规划主管部门确定：
１．二层或二层以下的办公楼、集体宿舍、招待所、旅馆等建筑；
２．商业、服务业、影剧院、公用设施等建筑；
３．与遮挡阳光的建筑属于同一单位的办公楼、集体宿舍、招待所、旅馆等建筑。  
建筑高度
指建筑物室外地平面至外墙顶部的总高度。应符合下列规定：
烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出构筑物不计入建设高度。
楼梯间、电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑物之屋顶上突出部分的水平投影面积合计小于屋顶面积的20％，且高度不超过四米的，不计入建筑高度。
建筑为坡度大于30度的坡屋顶建筑时，按坡顶高度一半处到室外地平面计算建筑高度。
文物保护建设控制地带内的建筑高度，按建筑物和构筑物的最高点（包括电梯间、楼梯间、水箱间、烟囱等构筑物）、中国传统大屋顶形式按檐口至地面高度计算建筑高度。
建筑间距:指建筑平面外轮廓线之间的距离。
建筑密度
是指小区内建筑用地面积占总用地面积的百分比，密度越低，小区绿地面积和活动场地越大。
高容积率势必配合低密度出现，同等情况下应选择密度低的小区。
出房率
是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的，所以相同的房型在不同的楼号内，虽然使用面积相同，但销售面积会有不同。
容积率
是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地之比，附属建筑物也计算在内，但注明不计算面积的附属建设物除外。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小、居住生活质量就会越高。一般来说，常见的以6层砖混住宅为主的小区，应尽可能选择容积率较小的。
绿化率
是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
指建筑物中为减少或避免外界阳光直射或辐射影响室温所采取的设施。通常有如下隔热措施：(1)住宅建筑的东西向窗户(尤其是西窗)，宣有适当遮阳措施；
(2)减少东西向墙，即采取南北向长、东西向短的建筑单元，要减少阳光对墙体的辐射影响；
(3)采用热工件性能好的材料做成隔热外墙和屋顶，提高墙体和屋顶的隔热性能；
(4)对外墙与屋顶的外表层，用白色或浅色的光滑材料，或刷白灰水均能增强对阳光辐射热的反射，以达到隔热目的。
住宅的进深
住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间爱猫扑.爱生活的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。根据《住宅建筑模数协调标准》（GBI100-87）规定，住宅的进深采用下列常用参数：3.0 米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。
为了保证住宅具有良好的天然采光和通风条件，从理论上进，住宅的进深不宜过大。在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，住宅进深过大，就使住房成狭长型、距离门窗较远的室内空间自然光线不足；如果人为地将狭长空间分隔，则分隔出的一部分房间就成为无天然光的黑房间。黑房间当然不适于人们居住，补数的措施之一是将黑房间用于次要的生活功能和设施安置，如储藏室、走道等，用人工照明来弥补天然光的不足。另一措施是在住宅内部建造内天井，将光线不足的房间布置于内天井四周，通过天井来解决采光、通风不足的问题。但内天井住宅也存在厨房串味、传声、干扰大、低层采光不足的问题。
随着我国城市人口在不断增多，土地资源相对不足，而同样面积的土地，设计大进深的住宅比设计小进深的住宅可造出更大使用面积的房子。本着节约用地的原则，我们不得不选择大进深住宅来满足不断对住宅数量的需求。这实际上是一个住宅面积数量与住宅使用质量的矛盾。在今后一个很长时期，建设大进深住宅仍有必要，并有很大需求市场。至于进深过大出现的采光、通风不足等系列问题，则可通过优化住宅设计和采用相关的技术手册及设备加以解决
住宅的开间
在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据《住宅建筑模数协调标准》（GBJ100-87）规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、 4.2米。
我国目前大量建造的砖混住宅，住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可有效缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性。 为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在5米左右，不能任意扩大。在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的肖前指提下，设计的住宅进深过大，就使住房成狭长型 ，距离门窗较远的室内空间自然光线不足。进深大的住宅可以有效地节约用地。
虽然小开间住宅存在着诸多优点，但也存在着许多弊病。因为开间小，在住宅建筑面积中，承重墙、柱的结构面积相对较大，增加了有效使用面积；同时由于开间小，房间分割过小，不适应家庭居住行为变化的要求，而且住房很难自行改造。
为改变传统的小开间住宅设计格局，从80年代末期，国家开始了大开间住宅设计的技术攻关，并确定要大力推行开间在5米以上，进深在7米以上大开间的住宅建筑体系。这种住宅可为住户提供一个40～50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，具有构造配件规格小，便于工业化生产，便于住宅灵活隔断、装修改造的特点。例如，购房者可将住宅分割成较大的两室一厅，也可根据需要分割成三室一厅。这种可自由分割的大开间住宅在国外又叫做"演进式住宅"、"空壳式住宅"。在我国由于技术、造价、建材质量等原因，大开间住宅尚处在大力推广之中，有很好的发展前景。
住宅居住面积
是指住宅分户门内的卧室和起居室等的净面积的总和。
商品房"套内建筑面积"
它指的是商品房套内各部分建筑面积的总和。按照建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，套内建筑面积由以下三部分组成：
１、套（单元）内的使用面积，指房间实际能使用的面积；
２、套内墙体面积，指套内使用空间周围的维护或承重墙体面积，有共用墙及非共用墙两种；各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积；
３、阳台建筑面积，指套内阳台的建筑面积，按国家《建筑面积计算规则》，封闭式阳台，按其水平投影面积计算建筑面积；凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。套内建筑面积的计算公式为：
套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积
指套内阳台的建筑面积，按国家《建筑面积计算规则》，封闭式阳台，按其水平投影面积计算建筑面积；凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。
公摊面积
商品房公用面积的分摊以幢为单位，与本幢楼房不相连的公用建筑面积不得分摊给本幢楼房的住户。可分摊的公共部分为本幢楼的大堂、公用门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变配电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等，以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房，套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙、墙体面积水平投影面积的一半。）不应计入的公用建筑空间有：仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程地下室、单独具备使用功能的爱猫扑.爱生活使用空间，售房单位自营、自用的房屋，为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理用房）。
不应分摊的共有建筑面积：包括从属于人防工程的地下室、半地下室；供出租或出售的固定车位或专用车库；幢外的用做公共休憩的设施或架空层。
公用建筑面积的分摊方法：多层住宅需要先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。多功能综合楼须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。
计租面积
作为计算房租的面积。在住房制度改革中，作出统一规定，住宅用房按使用面积计算，包括居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台（闭合式按一半计算），壁橱等。非住宅用房按建筑面积计算。
建设用地面积:指城市规划行政主管部门确定的建设用地界线所围合的用地水平投影面积，不包括代征地的面积。
建筑基底面积:指建筑物首层的建筑面积。
商品房的使用率：是指房屋的使用面积与建筑面积的比例
房屋实用率：是套内建筑面积和建筑面积之比，大于使用率
建筑覆盖率:指建筑基底面积占建设用地面积的百分比
居住区规划
是在城市总体规划的基础上，根据计划任务和城市现状条件，进行城市中生活居住用地综合性设计工作。它涉及使用、卫生、经济、安全、施工、美观等几方面的要求。综合解决它们之间的矛盾，为居民创造一个适用、经济、美观的生活居住用地条件。居住区规划主要包括的内容有：(1)选择和确定居住区位置、用地范围；(2)确定人口和用地规模；(3)按照确定的居住水平标准，选择住宅类型、层数、组合体户室比及长度；(4)确定公共建筑项目、规模、数量、用地面积和位置；(5)确定各级道路系统、走向和宽度；(6)对绿地、室外活动场地等进行统一布置；(7)拟定各项经济指标；(8)拟定详细的工程规划方案。居住区规划应符合使用要求、卫生要求、安全要求、经济要求、施工要求和美观要求等

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综合开发率
一个地区在一年内，开发建房竣工量与建房竣工总量的比率。计算公式为：综合开发率=开发建房竣工量/城（郊）区建房竣工总量*100%
居住区用地
住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。
房屋的使用权
房屋的使用权是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等，它包含在房屋的所有权之中。
房屋的所有权
房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。
取得房屋所有权的方式有很多，现归纳如下：
1、依法新建的房屋；
2、添附的房屋，如翻建、扩建、加层等；
3、通过买卖、赠与、互换等民事法律行为取得所有权的房屋；
4、继承或受遗的房屋。
前两种方式称为公民房屋所有权原始取得方式，即直接根据法律的规定取得的所有权；后两种方式称为公民房屋所有权继受取得，即公民通过某种民事法律行为从原所有人那里取得房屋所有权。
房屋的他项权利
房屋的他项权利是指由房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继承权等权利。
土地使用权
是指土地使用者在法律允许范围内对依法交由其使用的国有土地或者集体土地的占有、使用以及部分收益、处分的权利
住宅所有权
住宅所有权是指住宅建筑本身和其附属设备的所有权。不包括宅基地和院地。
房屋处分权
指房屋所有权人在法律许可范围内对其房屋拥有的处置权利。处分有两种情况事实处分和法律处分
房屋占有权
指房屋所有人对房屋实际控制的权利。它可以与所有权分离，故非所有权人也可能享有房屋占有权。
双重抵押权
对同一房产作两次(第一次和第二次) 的抵押。
抵押权约款
国外房屋分期付款买卖合同当事人约定，标的物所有权移转于买受人时，在该标的物上设定出卖人第一顺序抵押权的余款。如买受人不按约支付分期价款时，出卖人可请求强制变买标的物，并从中优先受偿。
用益权
亦称“用益物权”。指对他人的物品有 使用和收益权利。如租借他人的房屋，有使 用该房屋权利。用益权包括典权、永佃权、地上权、地役权等。
抵押权
抵押权刘指房屋所有权认有将其房屋抵押给他人的权利。房屋抵押是指抵押人以其合法的房屋以不转移占有的方式提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房屋拍卖所得的价款优先受偿。
租赁权
租赁权是指房屋所有权人有将其房屋租赁给他人的权利。房屋租赁，是指房屋的所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人支付租金的行为。承租人取得房屋使用权后，未经出租人同意不得随便处置所承租的房屋，除非租赁合同另有规定，否则就是违法行为。
确权
是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和 他项权利。
典权
所谓典权是指房屋所有权拥有者有将其房屋典当给他人以获得利益的权利。房屋典当是指承典人用价款从房屋所有人手中取得使用房屋的权利的行为
承典人与出典人（房屋所有人）要订典契，约定回赎期限（即存续期），一般期限是3年到10年不等。到期由出典人还清典价，赎回房屋。
典价无利息，房屋无租金。典契中一般规定，到期不赎的，由承典人改典为买，也可经双方协商，续期再典。承典人除占有房屋供自己使用外，在典权存续期内，还可以将房屋转典，或出租给他人，并且可以典权作为抵押权的标的物。
典契
即房地产典当契约，是指由出典人与承典人共同签订的契约，载明双方的权利和义务
公房
也称公有住宅、公产住房、国有住宅，在国外也称公共住宅、公营住宅。它是指国家（中央政府或地方政府、城市政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。公有住宅主要由本地政府建设，主要向本城市居民出租出售；由企业建设的住宅，向本企业职工出租出售。公房随着出售而变为私房。
私房
又称为私有住宅、私产住宅，是个人或家庭购买、建造的住宅。目前我国城市，个人拥有的私房还不多，只占全部住宅存量的20%左右，但随着房改力度的不断加大，这一比例在不断升高。在农村，农民的住宅基本是自建的私有住宅。
代管产
代管产是指产权尚未确认或产权人下落不明又未委托，经法院审定后由政府房地产管理机关代为管理的房产。代管产的产极性质未定，根据有关政策、只要出租房屋在改造起点以下，产权人提出申请，缴验有效的产权证件，经审查属实后，随时都可以撤销代管，将房产退还产权人。
托管产是指房产的所有者，因管理不便或其他原因，委托房产经营管理单位代为管理的房产。这部分房产的租金收入和修缮支出等经济收支要单独记账，以便向发托者定期结算。产权人不需委托管理时，可以退管。

土地使用权受让人获得土地使用权而支付给政府的金额，或是土地使用权人将土地再转移时所收取的金额。地价总额包括土地使用权出让金，市政配套设施费和土地开发费。
土地证
政府颁发的载明所有者或使用者的姓名、土地的方位、地级、面积、四至、用途、使用日期和权源等，以备查考的证书。经过登记和持有土地证的土地所有权或使用权受 国家法律保护，变更土地所有权和使用权以及用途发生变化的，均应重新向土地管 理机关申请，办理变更手续，经过批准，更新证书。
抵押人
指向债权人提供一定的财产作为抵押物，用以担保债务履行的债务人或第三人。当抵押人将自己的财产抵押后，本人只是部分丧失对抵押物的处分权，不能完全地行使对物所享有的权利。
国有土地
是指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于国家所有的土地，是国家财产所有权的客体之一。
集体土地
指属于劳动群众集体所有的土地。集体所有的土地可以由集体或者个人承包经营，从事农林牧渔生产。
土地转让
土地所有人将土地所有权有偿或无偿地转移绘他人。有偿的是买卖，无偿的是赠与或遗赠。土地转让行为只能发生在土地私有制的社会里，我国在农业、手工业和资本主义工商业社会主义改造基本完成之后，土地变私有制为公有制，因而不允许土地转让。但是土地的使用权可以依法转让，受让人仅对土地享有使用权，而所有权仍属于国家或集体。
土地抵押
指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。土地抵押是不动产抵押的最基本形式，一般通过土地契约进行。抵押权本质是一种从属于债权的担保物权，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。亦即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证。其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的合法性和有效性。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：城市土地使用权可以抵押。土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。土地使用权抵押时，其地上建筑物，其他附着物随之抵押，并且应当按照规定办理抵押登记。抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。抵押权人有优先受偿权。因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当依照规定办理过户登记。抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当依照规定办理注销抵押登记。
产权分割是指二人以上共有房产或夫妻离婚、兄弟、婉妹分家所发生的产权劈分。产权分割后，要办理产权变更登记才能取得合法产权。
私房买卖
指私房所有人自愿将己有房屋（包括一人独有和多人共有房屋）交付给他方所有，他方接受房屋并支付价款的行为。
房屋产权
指所有者对财产的占有、使用、收益和处分，并排除他人干涉的权能，是物权的一种。房屋产权指房产的所有者，按国家法律规定所享有的权利。
房地产转让
房地产转让，是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。
房地产典当
房地产典当是房地产权利特有的一种流通方式，它是指房地产权利人出典人在一定期限内，将其所有的房地产，以一定典价将权利过渡给他人承典人的行为。房地产设典的权利为房屋所有权。
设典时，承典人可以占有、使用房屋；也可以行为上不占有、使用该房屋，但有权将出典的房屋出租或将房屋典权转让。设典时，一般应明确典期，出典人应在典期届满时交还典价和相应利息从约定而赎回出典的房屋，也可以双方约定，由承典人补足典房的差额而实际取得房屋的所有权。
标准租私房
是指“文革”初期由本市房管部门接管、“文革”后落实私房政策带户发还产权的私人出租房。“文革”初期，本市共接管私人房产51万间。1978年开始落实私房政策试点，1983年落实私房政策工作全面展开，在产权人和承租人继续维持房屋租赁关系，执行政府规定的租金标准的前提下，带户发还了私人出租房。据统计，目前还有近3.9万间，其中96%分布在东城、西城、崇文、宣武四城区，朝阳、海淀、丰台和通州区也有少量分布。标准租私房承租户的认定，以本市落实私房政策时各区房屋行政管理部门带户发还产权的清册、历次调租的清册为依据。但产权人自愿将原自住房与直管公房或其他房屋使用权互换、并按政府规定的租金标准向其自住房屋的承租人收取租金的，不属于解决的范围。
房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
房地产赠与
房地产赠与是指当事人一方将自己拥有的房地产无偿地转让给他人的法律行为。
共有房屋买卖
指以共有房屋为标的的买卖。出卖共同共有的房屋时，必须取得全部共有人的同意。按份共有的房屋，共有人可以以其所享有的份额与他人签定买卖合同，但无权出卖其他共有人所享有的房屋份额。
土地使用权受让人在出让地块上享有土地使用权的总年期。

房地产抵押登记
是指房地产抵押关系设定后，当事人按房地产登记管理权限向市或区、县房地产登记机关办理房地产其他权利的登记。
房地产抵押登记分成三种情况，一是双方签订抵押合同后的权利设定登记；二是权利内容变更时的变更登记；三是权利消除时的注销登记。
根据"中华人民共和国担保法"第４１条的规定，房地产抵押应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。
房地产权初始登记
指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。
公有住宅补贴出售
指经国家或企事业单位，将公有住宅廉价地向城市居民出售。补贴出售主要采用房价分成承担的行式。
集体单位自管公产是指集体所有制单位所有并自行管理的房屋。集体单位自管公产的产权嫂质是集体所有制公有房屋，其产权来源主要是这些单位购置或投资建造的。
按份共有房产
指两个或两个以上的人，对同一房产按各自所有的份额分享权利，承担义务。
共同共有房产
指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。
房屋产权分类
按房屋所有权的归属进行的分类。在现阶段，我国住宅类房屋按产权可划分为： (l)国家所有住宅；(2)劳动群众集体所有住宅；(3)公民私人所有住宅；(4)其他经济组织(如中外合资企业等)所有住宅。非住宅类房屋主要是全民所有制(国家房产)和集体所有制的房产，其他经济组织所有房产只是少量的。
房屋产权证件
指能直接或间接证明房屋所有权归属的一切文件（狭义的房屋产权证件仅指《房屋所有权证》，即契证）。能证明房屋所有权的文件有建筑许可证，契约（合同），契证。
地籍、产籍、房地产籍
通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与记录，包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。具体来讲，是对在房地产调查登记过程中产生的各种图 表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。
房产信托
指由专业化房产信托公司或房产企业，受托经营其他单位的自营房产、集体的合作房产和个人的私有房产。房产信托经营的业务范围包括信托出租、出售、维修、托管和监督等。

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承典人
亦称“典权人”。承典他人的物品或房 产，并付出典物或房产的典价，在典期内占 有被典物或房产的使用权或收益权的人。
住宅的全部产权和部分产权
全部产权亦称全权，是指购房者拥有了对住宅的各项支配权利（占有、使用、收益和处分）。住宅全部产权的概念，等同于住宅的所有权或产权，它所以称为全部产权是相对于部分产权而言的。
根据国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》规定，职工购买公有住宅，在国家规定的住房面积之内，按标准价出售的住宅，职工购房后拥有部分产权，可以继承和出售，但出售要在购买5年以后才能进行，原售房的产权单位有优先购买权。售房的收入在扣除有关税费后，按个人与单位或政府各自所占的产权比例进行分配。部分产权与全部产权的不同之处在于，部分产权是强调永久使用权和继承权，而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内。
佣金———在二手房市场中，有一个佣金问题，佣金要与其服务相称。过低的佣金无法维持优质的服务，而过高的佣金则与降低交易成本相违背。所以，选择一家确实可靠的中介公司，这不仅可以起到穿针引线的作用，而且亦可免去买卖双方亲自办理相关手续的繁琐事宜。更重要的是，由中介公司进行规范化的操作，可以降低买方与卖方单独直接交易所产生的风险，从而提高二手房的成交率。
契税
契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。
1、征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。
(1)国有土地使用权出让；
(2)土地使用权转让，包括出售、赠与、交换；
(3)房屋买卖；
(4)房屋赠与。
2、税率：国家规定契税率为3-5％。现北京9432元/建筑平米以下商品房契税税率为1.5％。
按揭
指楼宇预售合同中的买方支付部分购楼款项后，将其依合同取得楼宇的期房产权让与银行作为取得银行贷款的担保。买方还清所有的贷款的本息及相关的费用后，可将期房产权赎回，取得房物产权。如果买方未能依约履行还本付息。及时支付有关费用的义务。银行有权处分按揭楼宇并优先取得偿还的民事法律行为。
定金
指依据担保法的规定，当事人一方向对方给付的作为债权担保的一定数额的金钱，给付定金一方履行债务后，定金抵作价款或者收回，如果不履行约定的债务的，定金不能返还。收受定金一方不履行约定债务的，则要双倍返还定金。
订金
根据我国现行法律的有关规定，其不具有定金的性质，交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持。一般情况下，交付订金的视作交付预付款。另外，根据市房屋土地资源管理局发布的《关于规范房地产开发企业商品房预订行为的通知》的有关规定，房地产开发企业收取订金的，订金数额应当在总房价的千分之五以内，双方在签订商品房预售合同或出售合同后，订金应即时返还或抵充房价。购房者在支付订金后，不购买预订房屋的，订金按预订协议约定的办法处理，但属下列情况，房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金：
(1)房地产开发企业未签订书面协议收取订金的；(2)签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的；(3)双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的；(4)广告、售楼书、样品房与实际状况不相符的。
以租代售
所谓的以租带售方式就是将空置的商品房进行出租，并与租房者签订一个合同，在合同期内买所租的房，开发商即以租房时的价格卖给租房者，而租房者在租房期内所交的房租，可以抵冲部分购房款，待租房者付清所有房款后，便获得该房的全部房产权；如果租房者在合同期限内不购房，则作退租处理，先期交纳的租金可以作为房产开发商收取的房租。
这种方式有三个优点：
一是打破了租与售相脱节的陈旧模式，对买卖双方都有好处。现在许多人害怕一旦交了款，房子出现了问题，怕开发商翻脸不认账，出现的房屋质量问题无法解决。而现在的先租后买就有了先观察房屋质量的时间，消费者心里有数，房屋质量好，就买；反之就不买，只是租一下，不会有太大的经济损失。
二是如果租房者想买下所租的房子时，先期所付的租金可以转为购房款，相当于分期付款，但又比分期付款或银行按揭方式少了不少的利息，因此比较实惠。
三是即使租房人不买房，开发商的房子也没有闲置，昔日的包袱变成了财富。因此说，以租带售这种新的营销方式给购房者以较大的选择余地，又为开发商自己开拓出了一种崭新的销售市场
业主公约
业主公约是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的有关物业使用、维护及其管理等方面行为的合同。业主公约的法律依据主要是《民法通则》及建设部1989年第5号令《城市异产毗连房屋暂行规定》。
业主会所
会所就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池（最好是室内）、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。
会所的功能和建设档次可分为基础型和超级型，基础设施提供业主最基本的健康生活需求，可让人免费使用；超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用。如果会所一味追求高档而不顾及业主的能力与需求，势必会形同虚设；如降低物业管理费，将影响房产的整体品质。会所的设置，还要考虑工程分期施工的因素。
会所原则上只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性。作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的社交场所。
物业管理
物业管理就是专业化的机构受业主和使用人委托，依照合同和契约，以经营方式统一管理物业极其附属设施和场地，为业主和承租人提供全方位服务，是物业发挥其使用价值，并使物业尽可能地保值、增值。
业主委员会
业主委员会由业主大会或业主代表大会选举产生，每届任期2至3年，可连选连任。业主委员会委员由业主担任，业主要员会主任、副主任在业主要员会委员中推选产生。一般说来，一个物业管理区域成立一个业主要员会，根据物业管理区域规模大小，由5至15人组成。北京新规定：凡商品房、经济适用住房入住率超过50%，或首户入住已满二年的新建居住小区，均可组建业主委员会。
城市规划法
由国家最高权力机关，通过法律的形式，把城市规划的制定、目的、任务、方针、原则和各项工作要求加以规范化、使之成为具有高度权威的国家法律。城市规划法是我国在城市规划、城市建设和城市管理方面的第一部法律，是涉及城市建设和发展全局的一部基本法，它对于我们建设具有中国特色的社会主义现代化城市，不断改善城市的投资环境和劳动、生活环境，具有重大的指导意义。城市规划是为了确定城市的规模和发展方向，实现城市的经济和社会发展目标而制定的。它是城市建设的“龙头”。规划、建设、管理好城市，是城市政府的主要职责。为此，必须牢固地树立城市规划法律意识，严格依照《城市规划法》进行规划建设管理城市。
房产价格评估
指房产价格评估员根据计价原则，标准和市场供求情况，对特定的房产进行勘估评价。
起步价
在购房过程中，购房者经常遇到"起步价"这一名词。在广告中见到的起步价格，一般是指顶层、朝向不好的楼房价格。
一般来说，开发商在制定商品房起步价格时是考虑了多种因素的，包括土地的成本、建筑安装成本、配套设备成本、开发利润四部分，从某种意义上说，"起步价"可以认为是该房地产的最低价格。
从目前市场上看，开发商根据自己的具体情况及市场销售情况，对各楼层、朝向的差价作了相应调整，大部分是遵循这样的规律：即起步价为顶层楼的价格，一楼价为起价加5%，二楼价为起价加15%，三楼价为起价加25%，四楼价为起价加20%，五楼价为起价加10%，但是有的开发商的"起步价"，则是根据市场需求和销售情况作了特殊处理，因此，消费者要特别小心。
购房者不仅要学会理解起步价，还应对一看便知的坐落位置、结构、房屋形式、建筑面积、使用面积、公用面积、室内配套设施、计价单位、销售价格、付款方式、优惠折扣率、代收代缴的具体税费项目及标准、调整价格时间及幅度等内容做到心中有数。
诚意金———目前在买方市场中，已有了一种新的发展趋势，即交“诚意金”。所谓“诚意金”，是指买方在购房目标明确后，以看中某个区域、某种面积的房子为标准，并有一个适当的价格，为了能更快地找到自己的理想物业，预先在信得过的中介公司交上一定数额的“诚意金”，并签订一定期限。代理方收取“诚意金”后，会非常努力地发挥其“团体力量”，有针对性的尽快为买家寻找理想的房子。

公积金贷款
建立职工住房公职金是我国推行住房制度改革的一项措施，目的在于由国家、集体、个人三方共同负担，解决职工住房困难。按照规定，凡是缴存公积金的职工均有享受此种贷款的权利,均可按公积金贷款的有关规定，申请公积金贷款。建立职工住房公积金的作用：
    1:筹集住房资金；
    2:提高职工个人购房、建房能力；
    3:使房屋福利分配制向房屋货币化分配转变。
个人住房商业性贷款
个人住房商业性贷款是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。抵押贷款是商业性贷款中的一种贷款方式。
抵押贷款形式
(1)房产在抵押期间，房产的所有权一般仍由抵押人占有和使用，抵押人按贷款合同依期还本付息后，双方到房产管理机关办理注销抵押物的登记手续，抵押借款关系终止。(2)房产经营考在出卖商品房前与银行洽谈好配合事宜，当买房人购买住房时，可先付按房价一定比例的首期款，并与房产经营者签订买卖合同，由买房人持合同到银行申请抵押购房贷款。银行将买房人视为房屋所有者，接受以房产作为抵押物签订抵押贷款合同，并将贷款以买方人名义直接转到卖方，买方即可到房产管理部门办理房权转移手续，成为业主，取得房产证，同时以业主身份与银行补办房产抵押登记手续，把房产证交银行抵押。买房人按合同，每月以零存整取的形式向银行分期偿还，付清贷款后，银行即将房产证归还购房者。这是一种三方有利的方法，不仅解决了购房者的购房资金，使他提前得到住宅，也解决建房者的投资加快回收的问题，使银行可以增加稳定的存款。(3) 那些以自有资金建造商品房的企业或单位，把银行信贷的职能同房产经营企业的职能结合于一身，直接为买房人办理抵押贷款，连存贷利息的差额也一并赚去。这种形式比较适合于企业、单位用自有资金修建的新房旧房，出售给本单位职工。具体办法：一次付清，可给予优惠；也可规定首期付款数，其余分期付清。
住房抵押贷款的作用
住宅抵押贷款在现代商品经济中有着多种功能，具有重要的社会经济意义。
(1) 住宅抵押贷款改变了国家或企业住宅统包制的弊端，具有促进住宅商品化的功能。在国家或企业住宅统包制下，住宅价格与价值背离日益严重，并导致住宅资金的严重短缺。住宅抵押贷款的发展是以住宅买卖，即以市场发育为基础，它使包括住宅信贷在内的住宅交易统一于全社会的商品经济运行机制之中，因而，从根本上消除了住宅经济游离于全社会商品经济之外的状况。使原来国家或企业无偿性的住宅投资改变为有偿，而且使住宅投资具有很强的再生能力。
(2)住宅抵押贷款解决购房者资金的因难。由于住宅价格昂贵，买方往往缺乏一次性付款的经济能力。而住宅抵押贷款是在多年内采取分期付款的方式逐期偿还，因而解决了买房者购买住房的资金困难。
(3)住宅抵抑贷款具有储蓄的功能，可以起到拉平经济周期波动和支持建筑业的作用：居民借入住宅抵押贷款是先购买住宅而后储蓄，故其实际是一种强制性储蓄；住宅抵押贷款也是住宅储蓄的一种替代方式，它节省了原来个人的储蓄时间，把个人长期储蓄的购买力转变为通过信用方式的现实购买力。
(4)住宅抵押贷款的作用，是确保贷款的安全性和效益性。住宅抵押财产的所有权，必须是借款人所有，否则不予办理抵押贷款，从而确保贷款的安全性。
房地产一级市场
又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集 体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以 是生地，也可以是经过开发达到"七通一平"的熟地。房地产一级 市场是由国家垄断的市场。
地产二级市场
是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进人流通 领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市 场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。
地产三级市场
具有消费性质。此时房地产呈横向流通，即使用者、经营者之间的平等转移，表现为使用者之间的交易行为。反映的是以效用为价值尺度的市场价格，是调剂需求条件下的市场行为，如私房出租、出售等就是三级市场行为。
房地产中介服务
房地产中介服务是指在房地产投资、建设、交易、消费等各个环节中为当事人提供居间服务的经营活动，是房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。
《城市房地产中介服务管理规定》中规定：房地产咨询是指为从事房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
房地产价格评估是指对房地产进行测算、评定其经济价值和价格的经营活动。
房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。

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枫叶型塔楼
特点：是塔楼为争取阳光采取的另一种设计形式。
优点：楼体造型别致，南侧的弧形玻璃幕墙令外立面漂亮，增加物业品质。
缺点：
1．为多出房，每层设计了10户，楼体纵深稍长，并造成异型房间；
2．为增加采光拉长了最南向户型，室内从户门到厅交通距离嫌长，需通过装修设计予以调整改善。
异型塔楼之一 - 倒L型塔楼
特点：因受地块影响，这个塔楼设计成了倒L型，以便在空当处设计出一块绿地。
优点：
1．此异型塔楼每层设计了4户，居住品质较高；
2．三个户型都被巧妙安排在了南侧，可有南向采光，通风条件也不错。
缺点：
1．因为是异型，不得不增加了一些公共的走廊面积；
2．若西北角的户型能安排在东侧，则均好性更强。
异型塔楼之二 - 倒品字型塔楼
特点：受地块影响，此塔楼被设计成了倒品字型。
优点：和板式塔楼相同，楼中4个户型均有良好的采光和通风。
缺点：
1．外墙面过大，在北京气候条件下保温隔热的能耗较大；
2．楼体中间的结构薄弱，并正处于疏散口位置，对抗震不利；
3．公共过道较长，增加了分摊
塔连板式塔楼
特点：为在有限的土地上多出面积，开发商有时将塔楼、板楼连接起来，做成这种塔连板式的“混血”楼体。
优点：好歹也算1梯4户，户型方正，都有南向采光，通风也尚可。
缺点：
1．北向的两户型若设在普通塔楼中，还能有东向、西向的景观和采光，在此塔楼中只能被墙隔断了；
2．候梯厅之外，还有不少奇怪的公共空间，加大了公摊；
3．若此种楼不能做成正南正北，则弊病更大。
复式住宅
复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（李氏设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，户内设多处墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层地板。一层的厨房高2米，上层贮藏让高1.2米，上层直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。
复式住宅的经济性体现在：
1、平面利用系数高，通过夹层复合，可使住宅的使用面积提高50%--70%。
2、户内的隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，即是墙又是楼板、床、柜，降低了综合造价。
3、上部夹层采用推拉窗及墙身多面窗户，通风采光良好，与一般层高和面积相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。因此复式住宅同时具备了省地、省工、省料的特点。
复式住宅在设计施工和使用上有一些不足：
1、复式住宅的面宽大，进深小，如采用内廓式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳，自然采光较差。
2、层高过低，如厨房只有2米高度，长期使用易产生局促弊气的不适感，贮藏间较大，但层高只有1.2米，很难充分利用。
3、由于室内的隔断楼板均采用轻薄的木隔断，木材成本较高，且隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差。尽管复式住宅有些缺点，但近年来建筑师通过不断改进、完善，不断探索，结合我国的国情，设计更加合理的结构。可以预见，这种精巧的复式住宅，由于经济效益十分明显，价格相对偏低，必然成为住宅市场上的热销产品。
跃层式住宅
跃层式住宅是近年来推广的一种新颖的住宅建筑形式。在东南沿海的广东、福建的一些开放城市建设较多。这类住宅的特点是住宅占有上下两层楼南，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。这类住宅的内部空间因为是借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，颇受海外侨胞和港澳台胞的欢迎，在南方城市建设、买卖较多，近年来在北方城市的一些高级住宅设计中，也开始得到推广。
“错层式”住宅
什么叫“错层式”住宅？主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。
错层式和复式房屋有一个共同的特征区别于平面式的房屋。平面式表示一户人家的厅、卧、卫、厨等所有房间都处于同一层面，而错层和复式内的各个房间则处于不同层面。
错层和复式房屋的区别在于尽管两种房屋均处于不同层面，但复式层高往往超过一人高度，相当于两层楼，而错层式高度低于一人，人站立在第一层面平视可看到第二层面。因此错层有“压缩了的复式”之称。另外，复式的一、二层楼面往往垂直投影，上下面积大小一致；而错层式两个（或三个）楼面并非垂直相叠，而是互相以不等高形式错开。
单元式住宅
是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式；通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排２４到２８户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。
公寓式住宅
公寓式住宅是相对于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅大多是高层，标准较高，每一层内有若干单独使用的套房，
包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。
花园式住宅
花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。
智能化住宅
根据建设部全国住宅小区智能化系统示范工程要求，智能化住宅要达到安全防范、信息管理、信息网络，也即智能化住宅是将各种家庭自动化设备、计算机及其网络系统与建筑技术与艺术有机结合的产物，从而实现住户可以在任何时间任何地点进行家庭遥控管理或与外界进行联系的住宅。
智能小区由众多智能楼宇组成，其旨在通过高度集成的通讯和计算机网络，把社区的保安、物业、服务及公共设施连接起来，实现智能化和最优化管理，使小区内居民可以２４小时与社区医院、学校、超市、娱乐场所等处联络
住宅小区
住宅小区也称"居住小区"，是由城市道路以及自然界线（如河流）划并不为交通干道所越的完整居住的地段。一般设置一整套可满足居民日常生活需要的基层专业服务设施和管理机构。
ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。
经济适用房
经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。随着时代的发展，经济适用房的适用性也会发生质的变化，即随着经济发展水平的提高而不断的提高住房质量。因而经济适用房的建设在数量上必须满足不断增长的住房需求，在质量上要通过精心规划、精心设计和精心施工，使经济适用住房的建设达到；标准不高水平高，面积适爱猫扑.爱生活能全，造价不高质量高，占地不多环境美。
安居房
安居房指实施国家"安居（或康居）工程"而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。
微利房
微利房即廉价房，指的是房地产开发商修建的用于公开向社会让利出售获取自由微利的普通商品房。
商品房
商品房是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，均按市场价出售。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种,北京9月起内、外销房已并轨。
低层房
是指１至３层高的楼房；小高层房：是指９至１１层高以下的楼房；高层房：是指总高在１２层以上的楼房。
回型塔楼
特点：在不少“商住”型公寓中，多使用这种结构。
优点：
1．因楼中承重墙较少，每个单元室内都可自由分隔空间；
2．中庭提供了开阔的共享空间，提升了物业品质，对于思想前卫、讲究个性的住户或者商用客户较适合。
缺点：
1．分摊较大，不适合实用型的购房者；
2．除南向四套外，其余户型采光不理想。
蝶型塔楼
特点：塔楼北侧4套户型向东南、西南方向展开，形如蝴蝶翅膀。
优点：
1．6个户型采光、通风均较为理想；
2．户型明显均好。
缺点：
1．外墙面增加很多，在北京冬冷夏热的气候条件下，对保温隔热要求较高，不够节能；
2．为安排户型，南向两套房子中出现异型房间，不太利于家具摆放和装修。
半蝶型塔楼
特点：此塔楼也想追求蝶型的阳光效果，但没有贯彻彻底，只将北侧的两个“翅膀”张开了！
优点：本来最易被遮挡的北向2户型，因伸展出去而有了些许改善。
缺点：
1．因每层为14户，北侧楼体虽拉伸出去，仍然只能解决一个户型的采光问题，另外两个户型一个只能采点西北的光线，另一个干脆连建筑设计规范都不管，直接做成了纯北向房；
2．户型中多处使用落地玻璃窗，因设计问题，““对视”现象较严重；
3．公共走道面积多，加大了分摊。

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一、        土地及综合类
1、土地用途包括哪些种类？
    答：土地分为农用地、建设用地和未利用地。
    农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
2、 如何了解土地来源及性质？
    答：对已办理房地产登记的，可以从《房地产证》中了解；对未办理房地产登记手续的，可以从土地使用权出让合同书中了解。
3、 什么是集体土地？
    答：集体土地是指农村集体所有的土地。
4、 有哪些用地属于集体土地？
    答：根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
5、 对集体土地使用权有哪些规定？
    答：根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
    根据《深圳经济特区土地使用权出让条例》的规定，集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方能依该条例出让其使用权。
    《深圳市土地征用与收回条例》还规定，违反该条例的规定，擅自与农村集体经济组织或其成员签订有关征用土地协议的，其征用土地协议无效；在非法取得的集体所有的土地上进行开发建设的，以非爱猫扑.爱生活处。
6、 什么是行政划拨用地？
    答：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
    特区内，从特区成立至1988年1月3日期间，由政府无偿划拨的并办理了征地手续的土地可认定为行政划拨用地；特区外，土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他方式依法取得的国有土地，均可认定为行政划拨用地。
7、 什么是合作建房？
    答：合作建房是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。
8、对合作建房有哪些规定？
    答：对一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产，并以产权分成的合作建房视为房地产转让。在2001年8月6日后，房地产管理部门不再审批合作建房。对已交清地价款的出地方，出地方直接进入土地交易市场，通过挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方；对已取得行政划拨用地、历史用地、协议用地土地使用权的单位需寻找合作方的，须经过规划国土部门对规划、用地等问题进行审核，并补交市场地价后，再进入土地交易市场以挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方。
    根据《深圳市土地交易市场管理规定》和“深府[2001]94号”文的有关规定，原农村征地时返还的工商发展用地进入市场的，按建筑面积收取市场地价的10%，可以合作建房。
9、什么是土地使用权出让？
    答：土地使用权出让，是指深圳市人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。
10、各类用途的土地使用权出让最高年限是多少？
    答：根据《深圳经济特区土地使用权出让条例》第十四条的规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； (四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。
11、通过出让方式取得土地使用权后，是否就可以处分该宗土地？
    答：根据《深圳经济特区土地使用权出让条例》第十五条的规定，土地使用权出让合同签订后，土地使用者未取得该宗土地使用权的《房地产证》前，可以占有和使用该宗土地，但不得处分。
12、土地使用权出让合同包括哪些内容？
    答：根据《深圳经济特区土地使用权出让条例》第十七条的规定，出让合同应具备以下主要条款：(一)双方当事人的姓名或者名称、地址；(二)出让土地使用权的宗地号、面积；(三)土地使用年期及起止时间；(四)土地使用权出让金的数额、币种、交付方式及时间；(五)交付土地的时间；(六)规划、市政设计要点；(七)项目竣工提交验收时间；(八)市政设施配套建设义务；(九)使用相邻土地和道路的限制；(十)建设附属、附加设施的项目及义务；(十一)违约责任；(十二)当事人认为必要的其他条款。 出让合同应附上宗地图，作为出让合同的组成部分。
13、土地使用权出让合同规定的用途或条件是否可以变更？
    答：一般情况下，土地使用者应按土地使用权出让合同规定的用途、期限和条件开发、利用土地。
    对确需改变出让合同规定的土地用途或条件的，应征得土地管理部门的同意。土地管理部门应与土地使用者以书面形式变更出让合同，重新调整土地使用权出让金标准，并按有关规定办理变更登记。
14、土地使用权的出让方式有哪些？
    答：土地使用权出让包括招标、拍卖、协议三种方式。
15、什么是拍卖出让土地使用权？
    答：拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。
16、什么是招标出让土地使用权？
    答：招标出让土地使用权，是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。
17、有哪些土地使用权出让需通过招标或拍卖方式进行？
    答：根据《深圳经济特区土地使用权出让条例》和《深圳经济特区土地使用权招标拍卖规定》，凡经营性、营利性项目用地一律以招标或拍卖的方式出让。
18、什么是协议出让土地使用权？
    答：协议出让土地使用权是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。
19、哪些土地使用权出让可采取协议方式？
    答：根据“深府[2001]94号”文的规定，协议方式出让土地使用权仅限于以下范围：（一）工业用地（特区内限高新技术项目用地）；（二）市、区政府建设的社会微利商品房用地和全成本微利商品房用地；（三）市、区财政全额投资的机关、文化、教育、卫生、体育、科研和市政设施用地等公益性、非营利性用地；（四）军事用地。
20、哪些土地使用权出让经市政府批准后可采取协议方式？
    答：根据“深府[2001]94号”文的规定，下列用地也可以采取协议出让方式出让土地使用权，但必须按公告的市场价格出让，并将出让情况予以公示：（一）属特区急需或特别鼓励发展的项目用地；（二）市政府以土地入股合作的项目用地。
21、对原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建成并已竣工验收的房地产，如何进入市场？
    答：根据“深府[2001]94号”文的规定，原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建成并竣工验收的单位和个人的不能进入市场的房地产，应补交市场地价。在该规定实施之日（即2001年7月6日）起一年内补交的，按下列办法办理：（一）补交地价的标准：1．市、区国有企业按市场地价的20%补交地价。工业用途免予补交。2．市、区国有企业以外的其他单位和个人按市场地价的25%补交地价。工业用途免予补交。（二）自办理手续之日起按相应房地产用途，重新开始计算土地使用年期。（三）原安居房进入市场补交地价的标准，按市政府有关规定执行。（四）上述房地产补交地价后，发（换）红皮房地产证，可以进入市场。（五）上述规定不适用已签订土地使用权出让合同且未交清市场地价或协议地价的土地使用权受让单位。（六）在本规定实施之日起一年内未按上述标准补交地价的，一律按现行市场地价标准足额补交，但原福利、微利商品房除外。（七）对历史遗留违法私房和生产经营性违法建筑的处理有特别规定的，按特别规定执行。
22、什么是土地的挂牌交易？
    答：土地的挂牌交易，即在一定期限内将土地交易条件在土地交易机构进行公告，并接受交易申请的行为。
土地使用权公开挂牌交易的，应公告最低交易价和其他交易条件。公告期限不少于30日。
　　公告期限届满，按照以下规定确定能否成交：（一）若在规定期限内只有一个申请人，且报价高于最低交易价，并符合其它交易条件的，则此次交易成交；（二）在规定期限内有二个以上申请人的，允许多次报价，土地使用权应由出价高者获得。报价相同的，由在先报价者获得；（三）若在规定期限内没有申请人,或者只有一个申请人但报价低于最低交易价或不符合其他交易条件的，委托人可调整最低交易价，重新委托交易中心交易。
　　报价以报价单为准。成交后，由委托人与买方签订土地使用权转让合同，并由交易中心鉴证。
　　申请人挂牌交易所公告的最低交易价由委托人决定，但该最低交易价不得低于应补交地价、应缴纳税费及应付交易服务费用之和。
23、有哪些土地交易应在土地房产交易中心通过招标、拍卖、挂牌交易方式公开进行？
    答：根据《深圳市土地交易市场管理规定》的规定，下列土地交易（包括分割转让）应在交易中心通过招标、拍卖和挂牌交易方式公开进行：（一）经营性项目用地（包括市政府收回闲置的行政划拨用地和历史用地等）的土地使用权出让；（二）以协议地价方式取得土地使用权，申请改变用地性质、功能，转让土地使用权的，依法收回土地使用权，通过招标、拍卖方式重新出让；（三）依出让方式取得土地使用权，已签订出让合同，交清市场地价后进行的土地使用权转让；（四）减免地价或交纳协议地价的土地使用权转让；（五）合作建房，但农村征地返还用地除外；（六）已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和历史用地，若存在多个产权主体，按照城市规划由政府组织或经政府批准组织改造的，选择改造单位的；（七）已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和历史用地，且产权属同一主体的，在符合现行规划前提下，土地使用者选择转让他人改造或与他人合作改造的；（八）为实现抵押权进行的土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物转让；（九）人民法院、执法机关裁定、决定处分的土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物转让；（十）法律、法规允许的集体所有的建设用地使用权交易。其他机构包括中介机构不得进行上述交易。
24、在哪些情形下，土地使用权终止？
    答：根据《深圳经济特区土地使用权出让条例》，有下列情形之一的，土地使用权终止：(一)出让合同规定的年期届满；(二)土地灭失；(三)土地使用者死亡而无合法承继人；(四)人民法院或土地管理部门依法作出的没收土地使用权的判决、裁定或决定生效；(五)用地单位迁移或者被依法注销的；(六)市政府根据社会公共利益的需要，提前收回土地使用权的；(七)法律、法规规定的其他情形。
25、在哪些情形下的土地交易不予办理产权手续？
    答：根据《深圳市土地交易市场管理规定》的规定，凡有下列情形之一的，不予办理产权手续：（一）违反本规定，须公开交易的土地使用权不实行公开交易的；（二）须公开交易的土地使用权不按本规定的规范要求和方式进行公开交易的；（三）投标人或竞买人互相串通压价的；（四）法律、法规规定属于交易无效的其他情形。
    属于前款第（一）、（二）项情形的，由监察部门依法对有关单位负责人和责任人给予行政处分。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
26、有哪些土地批文或权属证明无效？
    答： 深圳市土地管理部门是深圳市土地使用权出让的主管部门，统一对全市土地使用权进行出让和对出让的土地进行统一管理，其他任何单位不得出让土地使用权。擅自出让土地使用权的，出让合同无效。
    无权批准征用、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征用土地的，其批准文件无效。
    凡未取得或擅自变更建设用地规划许可证而办理土地使用权属证明的，土地权属证明无效。
27、如何了解地价是否交清？
    答：对已办理房地产登记手续，并领取《房地产证》的，说明地价已经交清；
    对未办理房地产登记手续的，可以要求发展商出示由主管部门出具的地价款交清证明；对分期付款的，可以从土地使用权出让合同书中了解地价的分期付款额度。
28、未交清地价的房地产是如何处理的？
    答：根据《深圳经济特区土地使用权出让条例》的规定，土地使用者未按出让合同规定的期限付清土地使用权出让金的，从滞纳之日起每日加收土地使用权出让金应缴交部分万分之五的滞纳金。滞纳六十日后仍未付清的，土地管理部门可以解除出让合同，收回土地使用权。
    土地使用权只支付定金或保证金的，不予退还。?
    土地使用者已将定金或者保证金抵充土地使用权出让金的，不予退还。土地管理部门扣除土地开发与市政配套设施金总额20%的违约金，余额予以退还 ，已兴建的建筑物、附着物无偿收归政府所有。
29、在什么情形下，主管部门可以无偿收回土地使用权？
    答：根据《深圳市土地使用与收回条例》的规定，有下列情形之一的，主管部门或派出机构可以无偿收回该宗土地及其地上的建筑物、附着物：（一）出让合同规定的年期届满的；（二）土地使用者死亡而无合法承继人的；（三）人民法院或主管部门依法作出的已经发生法律效力的没收土地的判决、裁定或决定；（四）法律、法规规定的其他情形。
30、在什么情形下，主管部门可以提前收回有偿出让的土地使用权？
    答：根据《深圳市土地使用与收回条例》的规定，有下列情形之一的，主管部门在年期届满前可以收回有偿出让的土地：（一）公共利益需要的；（二）公路、铁路、机场等经核准报废的；（三）用地单位迁移或被依法撤销的；（四）实施城市规划而进行旧城区改建需要的。
31、什么是违法建筑？
    答：违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。
32、哪些属于违法建筑？
    答：根据《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》的规定，违法建筑包括：（一）占用已规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的建筑；（二）不按批准的设计图纸施工的建筑；（三）擅自改建、加建的建筑；（四）农村经济组织的非农建设用地或村民自用宅基地非法转让兴建的建筑；特区内城市化的居民委员会或股份合作公司的非农业用地非法转让兴建的建筑；（五）农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地违反城市规划或超过市政府规定标准的建筑；（六）擅自改变工业厂房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑；（七）逾期未拆除的临时建筑；（八）违反法律、法规有关规定的其他建筑。
33、什么是历史遗留违法私房？
    答：历史遗留违法私房，是指《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》公布实施以前，即1999年3月5日以前违反法律、法规所建的下列私房：（一）原村民非法占用国家所有的土地或者原农村用地红线外其他土地新建、改建、扩建的私房；（二）原村民未经镇级以上人民政府批准在原农村用地红线内新建、改建、扩建的私房；（三）原村民超出批准文件规定的用地面积、建筑面积所建的私房；（四）原村民违反一户一栋原则所建的私房；（五）非原村民未经县级以上人民政府批准单独或合作兴建的私房。
34、哪些违法私房不予确认产权？
    答：根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》的规定，下列违法私房不予确认产权：（一）占用道路、广场、绿地、高压供电走廊和压占地下管线或者其他严重影响城市规划又不能采取改正措施的；（二）占用农业保护区用地的；（三）占用一级水源保护区用地的；（四）非法占用国家所有的土地或者原农村用地红线外其他土地的。
35、什么是历史遗留生产经营性违法建筑？
    答：历史遗留生产经营性违法建筑，是指《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》公布实施以前，即1999年3月5日以前违反规划、土地等有关法律、法规的规定，未经规划国土资源部门批准，未领取建设工程规划许可证，非法占用土地兴建的工业、交通、能源等项目的建筑物及生活配套设施。
36、哪些历史遗留生产经营性违法建筑不予确认产权？
    答：根据《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》的规定，下列违法建筑不予确认产权：（一）占用道路、广场、绿地、高压供电走廊和压占地下管线或者其他严重影响城市规划又不能采取改正措施的；（二）占用农业保护区用地的；（三）占用一级水源保护区用地的；（四）非法占用国家所有的土地或者原农村用地红线外其他土地的。
37、什么情况下，需缴纳土地使用费？
    答：使用特区范围内土地的单位和个人，都必须依据《深圳经济特区土地使用费征收办法》的规定缴纳土地使用费，但该办法规定免缴的除外。
    同时，在土地使用权出让合同书中还约定：乙方在使用土地期间，未按合同约定支付土地使用权出让金和土地开发与市政配套设施金，并未按合同规定缴纳土地使用费的，甲方可不予办理与本地块有关的房地产权登记、建筑许可、销（预）售许可及其他相关手续或采取其他限制性措施。
38、土地使用费缴纳人是如何确定的？
    答：根据《深圳经济特区土地使用费征收办法》的规定，使用土地的单位和个人是土地使用费的缴纳人。但：（一）以土地投资入股与他方兴办合资、 合作或联营企业的，合资、合作或联营企业为缴费人， 但经批准的合营合同另有约定的按合同办理；土地权属没有转移的，提供土地的一方为缴费人；土地使用权转让的，受让方为缴费人；（二）租赁房屋的，房屋所有人为缴费人；（三）经营土地开发的，在土地使用权转让前， 经营开发单位为缴费人，土地使用权转让的，受让方为缴费人；（四）农村工商用地和宅基地，以工商企业、宅基地使用人为缴费人；（五）共有的土地，以《房地产证》登记的权利人为缴费人。
39、土地使用费的征收标准如何？
    答：土地使用费依据土地等级和类别，按《深圳经济特区甲种土地使用费征收标准》或《深圳经济特区乙种土地使用费征收标准》计征；如属临时用地的，按《深圳经济特区临时（短期）地租标准》计征。
40、有哪些情况暂免缴纳土地使用费？
    答：根据《深圳经济特区土地使用费征收办法》的规定，下列用地暂免缴纳土地使用费：（一）国家机关、人民团体、 部队以及个人使用的非营利性用地；（二）由国家财政部门拨付事业费的事业单位的非营利性用地；（三）公园、名胜古迹、宗教寺庙的非营利性用地；（四）市政公共设施以及林场、铁路路基、公路路基、电力走廊用地；（五）农村直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；（六）按国家法律、法规和规章规定免缴土地使用费的其他用地。

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41、有哪些用地免缴或减收土地使用费？
    答：根据《深圳经济特区土地使用费征收办法》的规定，下列用地免缴或减收土地使用费：（一）新开工的基建工程，自《土地使用合同书》生效之日起至《土地使用合同书》规定的竣工日期止， 减半计征土地使用费。由于特殊原因不能按期竣工的， 经主管部门批准可以适当延长优惠期，但延长的时间最多不能超过一年；（二）经深圳市科学技术委员会审定的技术先进项目，减半缴纳土地使用费五年；（三）华侨、港、澳、台同胞捐资兴办的企业用地或项目用地，免缴土地使用费三年，三年后减半缴纳土地使用费两年；（四）企业用自筹资金填海增辟的土地，从《土地使用合同书》生效之日起，免缴土地使用费五至十年；（五）因不可抗力或其他特殊情况，确实无法缴纳土地使用费的，经批准可以缓缴或减免土地使用费；（六）按国家法律、法规和规章规定可以减收土地使用费的其他用地。
42、如何办理土地使用费缴纳手续？
    答：土地权属变更的， 新的土地使用人应在办理产权登记或变更登记之日起三十日内向市国土局提出土地使用费登记或变更登记申请；改变土地使用用途的， 应自批准之日起三十日内向市国土局提出土地使用费变更登记申请。
二、规划与设计类
43、如何办理《建设用地规划许可证》？
    答：以招标、拍卖方式获得国有土地使用权的，建设单位凭土地使用权出让合同书领取《建设用地规划许可证》。
以协议出让方式获得国有土地使用权的，建设单位必须在签订土地使用权出让合同书之前，向市规划主管部门或其派出机构领取《建设用地规划许可证》。市规划主管部门或派出机构按照相应的城市规划，审定建设用地的相关规划设计指标，提出城市规划设计要求，核发《建设用地规划许可证》。
    建设单位在取得《建设用地规划许可证》后90日内，未能签订土地使用权出让合同书又未申请延期的，《建设用地规划许可证》自行失效。
44、在取得《建设用地规划许可证》后，是否可以变更地块规划内容？
    答：建设单位取得《建设用地规划许可证》后两年内不得申请变更规划内容；两年后申请变更的，市规划主管部门或其派出机构对申请进行初审后，按法定程序审批。
    获得批准的，市规划主管部门或其派出机构向申请单位重新核发《建设用地规划许可证》，收回原《建设用地规划许可证》，并办理相应的用地手续；不批准的，由市规划主管部门或其派出机构书面答复申请单位。
45、《建设工程规划许可证》包括哪些内容？
    答：《建设工程规划许可证》包括下列内容：（1）许可证编号；（2）发证机关名称和发证日期；（3）用地单位；（4）用地项目名称、位置、宗地号以及子项目名称、建筑性质、栋数、层数、结构类型；（5）计容积率面积及各分类面积；（6）附件包括总平面图、各层建筑平面图、各向立面图和剖面图。
46、什么情况下不予核发《建设工程规划许可证》？
    答： 根据《深圳市城市规划条例》的规定，下列情况不予核发《建设工程规划许可证》：（一）不符合城市规划要求或未按政府主管部门对各阶段审查意见作出设计修改的；(二)设计单位资质与资格不符合有关行业管理规定的；（三）设计文件不符合国家、省、市有关专业技术规范和规程的。
47、在哪些情况下，需重新办理《建设工程规划许可证》？
    答：当工程因以下情况确需修改的，应重新办理《建设工程规划许可证》：（一）涉及建筑物位置、立面、层数、平面、使用功能、建筑结构的；（二）市政工程中涉及规模、等级、走向、工艺设计、立面、平面、结构、功能及设备的容量、造型有较大变化的。
48、对已建成的建筑需改变使用性质时，是否需要申请核发《建筑工程规划许可证》？
    答：已建成的建筑确需改变使用性质的，须经城市规划主管部门批准，签订土地使用权出让合同书补充协议、付清地价款后，持设计文件等，向市规划主管部门申请核发《建设工程规划许可证》或建筑工程装饰、装修许可文件。涉及有关专业管理部门审批的，还应取得有关部门的审核意见。
49、对未取得《建设工程规划许可证》的建设项目，主管部门可以采取什么处罚措施？
    答：未取得建设用地规划许可证或建筑工程规划许可证进行建设的，市规划主管部门可以依照《深圳经济特区规划土地监察条例》采取查封，扣押等行政强制措施。
50、购买预售商品房后，发展商是否可以变更项目设计？
    答：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
    《深圳经济特区房地产转让条例》规定，已预售的房地产在建筑工程施工过程中，对公共设施部分不得变更设计。如确需变更设计的，应征得全体受让人五分之四以上的同意。
    《商品房销售管理办法》（建设部88号令）还规定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
    买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
51、建设工程竣工后，是否必须取得《规划验收许可证》？
    答：建设工程竣工后，建设单位或个人持建筑工程竣工测绘报告向原审批部门申请规划验收。未经验收或验收不合格的，不予核发《规划验收许可证》，不予办理房地产权登记，不得投入使用。
52、什么情况下不予核发《规划验收许可证》？
    答：根据《深圳市城市规划条例》的规定，有下列情形之一的，不予进行规划验收：（一）擅自变更建筑设计（包括变更建筑物位置、立面、层数、平面、使用功能、建筑结构、设备的容量）的；（二）未拆除原《建设工程规划许可证》标明应拆除的建筑物或构筑物的；（三）未拆除用地范围内的临时设施，未完成其配套工程的；（四）其他不符合《建设工程规划许可证》要求的。
53、对成片开发、分期开发的住宅小区是如何进行规划验收的？
    答：成片开发的住宅区、工业区在进行单体建筑工程的规划验收后，还应进行小区规划验收。小区建设分期分批进行时，其配套工程应按计划同步完成。未完成时，同期的其他项目不予规划验收。
54、对住宅区内的公用设施、设备、场所（地）的使用有哪些规定？
    答：根据《〈深圳经济特区住宅区物业管理条例〉实施细节》的规定，凡经市政府规划部门批准的为住宅区居民提供配套服务的公用设施、设备和场所（地），未经规划部门批准，一律不得挪作他用。
55、某物业加建两层，发展商说“一边报建，一边加建”，这样做可以吗？产权有保证吗？
    答：不可以。建筑物的扩建、改建必须报主管部门批准并对原《建筑工程规划许可证》进行变更或备注并领取施工许可证后，方可施工。如未履行以上手续，将会被认定为违法建筑。因此，其产权没有保证。
56、什么是套内使用面积系数？
    答：当房屋按套（单元）计算面积时，使用面积系数为套内使用面积与套内建筑面积加按规定应分摊的公用面积的比率（%）。
57、什么是建筑覆盖率（建筑密度）？
    答：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）。
58、什么是建筑容积率？
    答：在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率（%）。
59、什么是绿地率？
    答：在建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%）。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。
60、什么是绿化覆盖率？
    答：在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率（%）。
三、开发与建设类
61、设立房地产开发企业须具备哪些条件？
    答：设立房地产开发企业，须具备下列条件：（一）注册资本不得少于人民币一千万元；（二）有四名以上持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有专业证书的专职会计人员；（三）有按市场价格取得的土地使用权；（四）有自己的名称、组织机构和固定的经营场所；（五）法律、法规规定的其他条件。
增加房地产开发和经营业务范围的，须具备前款（一）、（二）、（三）、（五）项规定的条件。
    工商行政管理部门对符合本条例规定条件的，应当予以办理工商登记手续；对不符合本条例规定条件的，不予登记。
62、如何申请领取《房地产开发企业资质证书》？
    答：房地产开发企业应在取得营业执照后三十日内到主管部门备案，并申请领取《房地产开发企业资质证书》，主管部门应在十五日内依照法律、法规的规定核发《房地产开发企业资质证书》。
    房地产开发企业办理房地产开发和经营业务时，应当出示《房地产开发企业资质证书》。
    主管部门对《房地产开发企业资质证书》实行年度审核制度。
63、什么是商品房预售？
    答：商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
64、《房地产预售许可证》包含哪些内容？
    答：《房地产预售许可证》包括下列内容：（一）预售许可证编号；（二）发展商名称；（三）项目名称；（四）项目坐落地点；（五）土地使用权出让合同书号、地块编号；（六）《房地产证》编号、栋数；（七）批准预售的建筑面积，其中包含的各类建筑面积和套数、间数；（八）发证机关、有效期；（九）附注内容等。
65、当商品房达到何种形象进度时，才可以办理预售许可证？
    答：七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数。
66、商品房预售需要具备哪些条件？
    答：商品房预售需具备以下条件：（一）预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；（二）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；（三）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；（四）已确定施工进度和竣工交付使用时间；（五）七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数；（六）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户；（七）法律、法规规定的其他条件。
67、是否可以认购内部认购时期的房地产？
    答：根据《深圳经济特区房地产转让条例》的规定，房地产预售须经主管机关批准并获得《房地产预售许可证》后，才能预售。所谓内部认购，实际上是发展商逃避主管部门的管理，在取得《房地产预售许可证》前的一种非法行为，其行为不受法律保护，是无效的。因此不能认购内部认购时期的房地产。
68、什么是商品房现售？
    答：商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
69、房地产现售需要具备哪些条件？
    答：(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(四)已通过竣工验收；(五)拆迁安置已经落实；(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；(七)物业管理方案已经落实。
70、什么情况下，开发商不得刊登房地产广告？
    答：凡下列情况之一的房地产，房地产开发企业不得刊登广告，广告发布者不得发布其广告：（一）未取得商品房预售许可证的预售商品房；（二）在未依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的房屋；（三）违章建设的房屋；（四）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋；（五）权属有争议的房屋；（六）法律、法规规定禁止不得出售的其他房屋。
71、开发商发布房地产广告时，应向广告经营与发布单位提交哪些材料？
    答：房地产开发企业或受其委托的单位刊登房地产销售广告，应向广告经营与发布单位提交下列材料的复印件，并出示原件：（一）营业执照；（二）《房地产开发企业资质证书》；（三）预售的，应提交《房地产预售许可证》。现售的，应提交《房地产证》。
72、房地产销售广告应当包括哪些内容？
    答：房地产开发企业的房地产销售广告应当包括下列内容：（一）楼宇地点、竣工交付时间、售价等；（二）预售的，应有《房地产开发企业资质证书》证号、《房地产预售许可证》证号；（三）现售的，应有《房地产开发企业资质证书》证号、《房地产证》证号。
    广告经营与发布单位不得为房地产开发企业发布不具备前款规定内容的房地产销售广告。
73、在房地产广告中，不得包含哪些内容？
    答：房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明，不得有悖社会良好风尚。预售商品房广告中不得出现融资或变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺；不得出现返本销售或变相返本销售的内容；不得出现售后包租或变相售后包租的内容。
74、对售楼广告及资料内容有哪些具体规定？
    答：预售商品房广告中以参照物表示项目位置的，应以从该项目到达参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间、车程等来表示距离。项目坐落位置、示意图，应当真实、准确，比例恰当。售楼资料上明示的房屋装修标准、材料、设备、竣工交付使用时间等应当真实、准确、清楚。
75、对未取得《商品房预售许可证》而刊登房地产广告的，开发商应承担什么责任？
    答：对未取得商品房预售许可证而以“内部认购”、“内部认订”、“内部登记”等方法刊登广告的，建设、房管和工商部门要加强检查监督，及时查处。
76、在刊登房地产广告时，对广告所表示的价格有什么规定？
    答：房地产广告对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。预售商品房按套(单元)出售的，价格以套内面积计算；整栋出售的，以该栋房屋建筑面积计算房价。销售已建成的商品房以及二、三级市场的各类房屋交易，广告中要注明交易总价。
77、发展商发布虚假房地产广告时，应承担什么责任？
    答：对违规发布房地产广告及发布的房地产广告失实、虚假的开发企业和广告经营者、发布者，建设、房管部门可责令其限期改正，逾期不改正的可通过新闻媒体曝光，给予停止审批新的商品房预售项目、降低资质等级等处罚。工商部门可责令广告发布者停止发布，并依照有关规定给予处罚。
78、对房地产广告中所承诺的内容，购房人是否有权要求在购房合同中约定？
    答：房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。
79、对房地产广告中的各种排名、奖励等内容，有哪些规定？
    答：预售商品房广告中出现各种评奖、排名、国家或省示范工程等称号的，必须符合国家有关法律、法规的规定，并明示评奖机关、奖励种类、有效年份。对列入实施计划但未经验收获得奖励称号的，不得使用该称号。
80、发展商销售商品房有哪些方式？
    答：房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。
81、发展商不得采取哪些方式销售商品房？
    答：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。
82、销售代理委托书包含哪些内容？
    答：由委托人出具给代理人的委托书应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。
83、在发展商处购房时，发展商应当明示那些事项？
    答：（一）开发资质和营业执照；（二）商品房预售许可证及经批准销售的平面图、立面图；（三）项目开发进度和竣工交付使用时间；（四）项目及其配套设施的平面示意图；（五）商品房的结构类型、户型、装修标准；公共和公用建筑面积的分摊方法；（六）预售商品房的价格和付款办法；（七）商品房预售的专用账户；（八）物业管理事项；（九）法律、法规规定的其他事项。
    在订立商品房买卖合同之前，房地产开发企业还应当向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。
84、发展商应当提供哪些文件以供买方查阅、复印或摘抄？
    答：在新版《深圳市房地产卖买合同（预售）》中已约定，卖方应向买方提供查阅、复印、摘抄以下文件的便利：（一）卖方与深圳市规划与国土资源局签订的深地合字（ ） 号《土地使用权出让合同书》及 号补充协议或者《房地产证》；（二）《房地产预售许可证》、《建设工程规划许可证》及《施工许可证》；（三）主管部门批准的总平面图、立面图、楼层平面图、分户平面图及房屋面积测绘报告。
85、对已预售的商品房，发展商是否可以设定他项权？
    答：已预售的商品房项目竣工验收合格交付使用前，预售人不得用该商品房项目及其土地使用权设定他项权。违反此规定，用已预售的商品房项目及其土地使用权设定他项权的，其设定无效。由此造成损失的，由预售人承担。
86、对已预售的房地产，发展商是否可以抵押该房地产？
    答：房地产开发商不得抵押已预售的房地产。
87、购房预定款性质的费用可以退还吗？
    答：不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。
    符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。
88、在什么情况下，房地产开发项目可以交付使用？
    答：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。?
    房地产开发项目完工后，房地产开发企业应当提请规划、消防、环保、质量技术监督、城建档案、燃气和民房等有关主管部门进行专项验收，并按专项验收部门提出的意见整改完毕，取得合格证明文件或准许使用文件，并组织设计、施工和监理等单位进行竣工验收。
89、在交付时，与样板房不一致时该如何处理？
    答：房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致，不一致的，按合同违约处理。
90、未经验收或验收不合格就交付使用的，开发商该承担什么责任？
    答：房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。
91、在房屋交付时，发展商应提交哪些文件？
    答：在房屋交付时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
92、在房屋交付使用后，在质量保修方面有哪些规定？
    答：房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。
    商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》）中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。
    非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。
    在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。

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93、商品房延期交付的，转让人应当承担什么责任？
    答：因转让人的过错，不能按约定的时间交付房地产的，转让人应当支付违约金。违约金数额在房地产买卖合同中有约定的，从合同约定；未约定的，为延期交付房地产期间的指导租金。造成受让人损失的，转让人除支付违约金外，还应当负赔偿责任。
    转让人超过房地产买卖合同约定时间九十日仍不交付房地产的，受让人有权解除合同，但转让人与受让人另有约定的除外。
94、购买预售商品房后，发展商是否可以将开发项目转让？
    答：预售人将已预售的商品房项目转让给其他房地产开发企业开发建设时，应当经拥有已预售商品房建筑面积的三分之二以上的预购人同意，并经主管部门批准。
95、转让项目需符合哪些条件？
    答：属于房地产开发项目的在建工程的转让需符合下列条件：（一）土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书；（二）取得建筑许可证和开工许可证；（三）除付清地价款外，投入开发建设的资金已达到工程款预算投资总额的25%以上，并经注册会计师验资；（四）土地使用权未抵押、查封。
96、转让预售房地产项目的，受让人应当具备什么条件？
    答：受让人应当是依法成立并符合资质等级要求的房地产开发经营企业。
97、转让预售房地产项目的，受让方享有什么权利和应承担什么义务？
    答：转让预售房地产项目的，受让方应当享有原预售人享有的权利，并承担原预售人对预购人所承担的义务。
98、在项目转让期间，对预售商品房有哪些规定？
    答：受让方与预售人签订项目转让合同之日起三十日内，受让方应当到原发证机关变更商品房预售许可证。
预售人自签订项目转让合同之日起，应当停止预售商品房；受让方未换商品房预售许可证的，不得预售商品房。
99、发展商能否为买方改名？
    答：根据《深圳经济特区房地产行业管理条例》的规定，禁止房地产企业擅自更改已生效房地产买卖合同中的受让人姓名（名称）。
100、公共开放空间可以出售或转让吗？
    答：公共开放空间是指在建设用地范围内，建筑物内部或外部开辟出的全天开放供公众使用的室内建筑空间或室外场地空间，如公共绿地、停车场等。公共开放空间不可出售或转让。
四、销售与转让类
101、小业主如何查询所购买的物业是否在销售许可范围内？
    答：可以在网站www.szhome.com上了解项目的预售审批情况。但在要求发展商出示《房地产预售许可证》的同时，还需留意该许可证的内容，因为对某些分期开发的房地产项目，主管部门会依据项目的进度情况分期发放许可证，也有一些许可证只对某一综合楼的某些楼层批准预售。因此在购买前必须认真核对所购买的房地产的栋号、楼层、名称等是否与许可证上所注明的内容相符。
102、如何看待房地产广告中的“使用率”、“实用率”、“实用面积”等广告语？
    答：发展商在广告中使用这些词语和数值时，并没有说明其计算方法，而且各楼盘之间的计算方法并不统一，极易引起误解甚至纠纷。根据《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》，应统一使用“套内使用面积系数”。套内使用面积系数是房地产套内使用面积与套内建筑面积加应分摊的公用面积的比率，但在测绘资料中均不体现此参数。
103、小业主该如何辨别发展商是否一房多卖？
    答：《商品房销售管理办法》明确规定，房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
    深圳已于2001年3月1日起施行新版《深圳市房地产卖买合同（预售）》标准文本，并实行网上交易，实现了商品房预售的即时备案，可以有效防止一房多卖情况的发生。
104、房地产中介发布预售房地产广告应当出具什么材料？
    答：中介机构发布所代理的预售商品房项目广告，除提供该项目的房地产开发企业资质证书、商品房预售许可证等有关证明文件外，还应当提供开发企业出具给代理人的委托书。
105、在中介购房时，中介机构应当明示哪些内容？
    答：受委托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人明示以下内容：（一）中介机构的资质证书和营业执照；（二）代理人的资格证书；（三）预售人出具给代理人的销售委托书；（四）预售项目的有关证明文件，包括：①预售人的名称、注册地址、联系电话和法定代表人；②商品房预售许可证或其经发证机关确认的复印件；③项目开发进度和竣工交付使用时间；④项目及其配套设施的平面示意图；⑤商品房的结构类型、户型、装修标准；公共和公用建筑面积的分摊方法；⑥预售商品房的价格和付款办法；⑦商品房预售的专用账户；⑧物业管理事项；⑨法律、法规规定的其他事项。
106、在中介购房，如对购房价格有疑问时，如何处理？
    答：《深圳经济特区房地产转让条例》明确规定，代理人和经纪人应当按委托人委托的价格买卖房地产。因此，当对购房价格有疑问时，可查阅委托人出具给代理人的销售委托书中有关价格的事项。
107、由经纪人代理的房地产，当不能登记或不能在规定时间内获准登记时，该如何处理？
    答：《深圳经济特区房地产转让条例》规定，经纪人代理房地产转让时，应当对转让当事人的资格、房地产产权的合法性进行查验。由于经纪人的过错， 经纪人代销的房地产不能登记或者不能在规定的时间内获准登记，造成受让人损失的，经纪人应当赔偿责任。
108、在中介机构购买的房地产，在签订买卖合同时，还应当包括哪些内容？
    答：通过经纪行为达成的房地产交易合同，必须由持有《深圳市房地产经纪人执业证书》的人员在合同中签字，并加盖经纪机构公章。
109、在中介机构购买房地产时，需向代理机构交纳那些费用？标准如何？
    答：受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
    佣金标准为：买卖双方各按最高不超过成交价的1.5%。
110、购房时，什么时候签订预售合同？什么时候签订现售合同？
    答：在购买尚未竣工交付使用但已取得《房地产预售许可证》的房地产时，签订预售合同；当购买已经竣工验收合格交付使用并办理了初始登记的房地产时，签订现售合同。
111、房地产预售合同主要包括哪些内容？
    答：商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况；(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属；(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜；(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任；(十三)双方约定的其他事项。
112、商品房预售合同还应当附有哪些内容？
    答：商品房预售合同还应当附有预购商品房项目及楼层平面图，并在平面图上标明预购人所购商品房的楼号、楼层和房号的位置。
113、售楼广告、售楼书、样板房等所列示的内容是否应当在合同中约定？
    答：在新版《深圳市房地产卖买合同（预售）》中已约定，除买卖双方另有约定外，卖方所作的售楼广告、售楼书、样板房视为该合同的组成部分，卖方应承担相应的义务。
114、当发生合同纠纷时，如何处理？
    答：在新版《深圳市房地产卖买合同（预售）》中已约定，当发生合同纠纷时，由买卖双方协商解决，协商不成的，可选择下列方式之一解决：（一）向深圳市仲裁委员会申请仲裁；（二）向中国国际经济贸易仲裁委员会深圳分会申请仲裁；（三）依法向人民法院起诉。
115、在什么情况下，房地产买卖合同无效？
    答：违反法律、法规的房地产买卖合同无效。 无效的房地产买卖合同，从订立时起就不具有法律的约束力。
    房地产买卖合同被确认为无效后，当事人一方有过错的，应当赔偿对方因此遭受的损失。当事人双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。
116、在什么情况下，可以变更或解除房地产买卖合同？
    答：根据《深圳经济特区房地产转让条例》的规定，发生下列情形之一的， 可以变更或者解除房地产买卖合同：(一)经当事人双方协商一致，并且不因此损害国家利益和他人合法权益的；(二)因不可抗力致使房地产买卖合同无法履行或者不能全部履行的；(三)因一方违约，使房地产买卖合同履行成为不必要的；(四)出现房地产买卖合同约定的变更或者解除合同条件的。
    双方协商变更或者解除合同的，应当订立书面协议。
    一方当事人根据上述第(二)、(三)、(四)项的规定要求变更或者解除合同的，应当及时通知对方。
    因变更或者解除房地产买卖合同致使一方当事人遭受损失的，有过错的一方当事人应当负赔偿责任。
117、受让人不能按时付款时，应当承担什么责任？
    答：现售房地产的受让人不按约定期限给付价款的， 应当比照中国人民银行有关延期付款的规定支付违约金；因受让人过错造成转让人损失的，受让人除支付违约金外，还应当负赔偿责任。受让人超过房地产买卖合同约定时间九十日仍不给付价款的，转让人有权解除合同，但受让人与转让人另有约定的除外。
    预售房地产的受让人不按期给付价款的，按下列规定承担违约责任一)受让人给付的金额达应付价款百分之五十以上的，受让人应当比照中国人民银行有关延期付款的规定向转让人支付延期付款违约金；(二)受让人给付的金额不足应付价款百分之五十的，转让人可要求受让人支付违约金。受让人超过合同约定时间九十日仍不给付应付价款的，转让人有权解除房地产买卖合同。
118、在签订正式房地产买卖合同后，购房者退房应当承担什么责任？
    答：按规定，在双方签订正式房地产买卖合同之后，买卖双方必须按合同条款履行合同。如果发展商违约，并符合合同中有关退房的约定，购房者不但不需要承担责任，还可追究发展商的违约责任；如果发展商没有违约，购房者想退房，在没有取得发展商同意的情况下，可能会被要求按合同依法追究违约责任并没收定金。因此，购房者在签订正式房地产买卖合同时，应慎重行事。
119、在签订正式房地产买卖合同后，发展商由于某种原因未能将房地产售予购房者，应当承担什么责任？
    答：根据《深圳经济特区房地产转让条例》的规定，发展商在签订正式的房地产买卖合同之后，不得再将合同标的房地产售予其他购房者，否则属于发展商违约。由此造成购房者遭受损失的，发展商应当负赔偿责任。
120、购买房地产时，如果购买了屋顶花园，为何在办理《房地产证》时却没有反映出来？
    答：现行的法律法规规定，屋顶空间是一个公共空间，是不能销售的，它不符合房地产登记条例的规定，所以在办理产权登记时没有体现出来。购房者只能从所签订的购房合同中体现其对屋顶的使用权利，但其产权并未得到现行法律、法规的保障。
121、房地产转移登记后，是否就算房地产买卖合同的终止？
    答：产权转移登记后， 房地产买卖合同内容未履行完毕的，当事人应当继续履行。
122、现售商品房该签订哪类合同？
    答：现售商品房签订《深圳市房地产买卖合同（现售）》。
123、交付使用后，如对房屋质量存有疑问时，该如何处理？
    答：商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
124、办理房地产按揭需缴纳哪些费用？
    答：办理房地产按揭一般需要包括下列费用：（1）卖买合同公证费（自愿），按成交价的3‰计收，由公证处收取；（2）按揭合同公证费，按贷款额的3‰计收，由公证处收取；（3）保险费，按成交价的1‰计收，由保险公司收取；（4）律师费，一般为500～1000元，由律师事务所收取；（5）按揭手续费，一般为100元，视贷款银行而定。
125、二级市场转让包括哪些税费内容？
    答：（1）销售营业税，按销售价的5%，售方缴纳，税务部门收取；（2）城市建设维护税，按销售价的0.05%，售方缴纳，税务部门收取；（3）印花税，按销售价的0.05%，另每证贴花5元，双方缴纳，国土部门代收；（4）企业所得税，按所得额的15%，售方缴纳，税务部门收取；（5）登记费，个人50元，单位80元，买方缴纳，国土部门收取；（6）契税，按销售价的1%，买方缴纳，国土部门代收。
126、有哪些房地产，应当经主管部门批准，并补足地价款后，方可转让？
    答：下列房地产， 应当经主管机关批准，并补足地价款后，方可转让：(一)通过行政划拨取得土地使用权的；(二)取得土地使用权时减免地价款的；(三)法律、法规规定的其他情形。
127、有哪些房地产是不得转让的？
    答：(一)根据城市规划，市政府决定收回土地使用权的；(二)司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；(三)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；(四)设定抵押权的房地产，未经抵押权人同意的；(五)权属有争议的；(六)法律、法规或市政府规定禁止转让的其他情形。
128、有哪些行为视同房地产转让？
    答：下列行为视同房地产转让：(1)以房地产作为出资与他人成立法人企业的；(2)一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产并以产权分成的；(3)收购或者合并企业时，房地产转移为新的权利人所有的；(4)以房地产抵债的；(5)国有企业之间或者其他组织之间的房地产调拔；(6)非父母与子女之间、配偶之间的房地产赠与行为。
129、有哪些行为不属于房地产转让？
    答：下列行为不属于房地产转让：(1)共有人之间对共有房地产的分割；(2)国家机关、由财政拔款的事业单位与其下属的机构之间的房地产行政调拔。
130、以买卖方式转让房地产时，同等条件下什么人有优先购买权？
    答：（1）房地产共有人；（2）房地产承租人；（3）一项房地产买卖合同同时具有上列当事人时，按上述次序依次享有优先购买权。
131、已办理按揭的楼花能否转让？
    答：正在按揭的房地产经银行、发展商及买卖双方同意后可以转让。
    （1）如买方愿为卖方付清银行的剩余欠款，则由银行出具注销楼花按揭证明书，按楼花转让处理；（2）如由买方分期付款，则由银行和发展商出具同意由买方分期付款的说明书，并重新签订按揭合同，产权登记部门注销原楼花按揭，按楼花转让办理后，在合同上加盖新的楼花按揭专用章。
132、楼花是否可以转让？
    答：楼花可以背书转让，即在原购房合同后附上转让的有关内容，并经公证处公证，产权登记部门在办理转移备案登记后，在原合同上加盖背书转让专用章，并填写受让方的有关内容。
    楼花背书转让按三级市场转让税费标准缴纳税费。
133、二手楼买卖需要缴纳哪些费用？
    答：（1）销售营业税，按销售价的5%，售方缴纳，国土部门代收；（2）城市建设维护税，按销售价的0.05%，售方缴纳，国土部门代收；（3）印花税，按销售价的0.05%，另每证贴花5元，双方缴纳，国土部门代收；（4）售方为企业的，缴纳企业所得税，按所得额的15%，售方缴纳，税务部门收取；售方为个人的，缴纳个人所得税，按所得额的20%，售方缴纳，国土部门代收；（5）登记费，个人50元，单位80元，买方缴纳，国土部门收取；（6）契税，按销售价的1%，买方缴纳，国土部门代收。
134、业主委托他人进行房地产买卖是否需要办理委托公证书？
    答：由代理人办理房地产买卖手续的，应提交委托书，涉及到境外单位或个人的委托书还应当经过公证或认证。
135、二手楼买卖签订哪类合同？
    答：二手楼买卖签订《深圳市房地产买卖合同（现售）》。
136、填写二手楼转让合同时，应当注意哪些问题？
    答：（1）买卖双方的名称要按身份证明标准名称填写；（2）转让的房地产需填写清楚座落、栋号、房号、产权证号码等；（3）建筑面积、一楼或顶层是否包括花园和天台面积；（4）交易的币种、金额、付款方式等。同时特别需要注意的是，双方或一方为规避有关税费，故意填写较低的成交价，买方在下一手转让中可能需付出较高的税费。
137、购买二手楼可以办理按揭吗？
    答：可以。产权登记机关对二手楼按揭双方主体无特别要求，主要是注意银行对按揭申请人的要求。
138、按揭购买二手楼，如何办理抵押登记？
    答：先由买卖双方签订房地产买卖合同并经公证后，办理受让方的《房地产证》，由受让方按房地产抵押登记的规定办理现楼抵押登记。
139、申请二手楼按揭需要什么费用？办理手续需要多长时间？
    答：登记机关收取的费用同抵押登记，为抵押价值的万分之一，但每项不低于一百元，核准登记的时间为15天。此外，还应根据银行的要求缴纳其他费用，如公证费、保险费等。
五、测绘类
140、商品房销售时，以什么计量单位作为计价方式？
    答：商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积计价。
141、商品房的计价方式是否可以自由选择？
    答：从2002年10月1日起，商品房的计价方式只能选择按套（总价）计价或按套内建筑面积计价。

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142、商品房建筑面积如何计算？
    答：商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为爱猫扑.爱生活产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
143、何谓“预售面积”和“竣工面积”？它们有何区别？
    答：预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积，它只供房地产预售时使用；竣工面积是指房地产竣工后实测的面积或用与竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积，它为房地产交易、租赁、抵押、竣工验收、产权登记等提供依据。
144、有些房地产的竣工面积与预售面积不一致，其原因主要有哪些？
    答：其产生的原因大致可概括为：（1）建筑物的某部分改变设计；（2）施工过程中，建筑物的某部分未按原设计施工；（3）施工错误或施工误差过大；（4）竣工后的房地产部分公用面积功能改变或服务范围改变；（5）正常的施工误差和测量误差也可能引起实测的竣工面积与预售面积存在差异。
145、业主如对已购房地产的面积有疑问时，该如何处理？
    答：在预售期间，可向发展商索要该套房屋的面积测绘资料和建筑设计图，根据图上尺寸复核套内建筑面积是否与购房合同上的套内建筑面积相符。
    在竣工入伙后，可按相关规范自行实测，如仍存疑问，可要求进行重新测量。
146、业主在复查自己一套房的竣工面积与实际面积是否相符时，应注意些什么？
    答：业主在复查已购房地产的面积时，一般只能丈量该套房的套内建筑面积，而且还需注意墙体厚度、烟道、专用梯、凸窗分摊面积等问题。
147、业主如何知道已取得的建筑面积是属于预售面积还是竣工面积？
    答：凡提供使用的建筑面积资料均以份为单位，每份资料的封面上均在显著位置标明“预售面积”且加盖的公章为“深圳市地籍测绘大队业务专用章”的，为预售面积；标明“竣工面积”且加盖的公章为“深圳市规划与国土资源局竣工专用章”的，为竣工面积。
148、按建筑面积计价的商品房，发生面积差异时如何处理？
    答：按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生差异以及建筑面积与套内建筑面积均发生差异时的处理方式。
    在新版《深圳市房地产买卖合同（预售）》中已约定，交付使用的房地产实际建筑面积与合同规定面积差异在1%以内（含1%）的，为允许的合理差异，买卖双方相互不退、不补；交付使用的房地产实际建筑面积与合同规定面积差异在1%以上、5%以内（含5%）的，按购房时的单位价格，实行多退少补；交付使用的房地产实际建筑面积与合同规定面积差异在5%以上的，买方有权解除合同，买方要求解除合同的，卖方应在10日内退还买方交付的购房款及利息，并承担购房总价款5%的违约金；交付使用的房地产实际建筑面积与合同规定面积差异在5%以上（不含5%）的，经买卖双方协商不解除合同的，按购房时的单位价格，实行多退少补。
149、成套房屋的套内建筑面积由哪些部分组成？
    答：成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。
150、什么是套内房屋使用面积？
    答：套内房屋使用面积是指套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按下列规定计算：（1）套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；（2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；（3）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；（4）内墙面装饰厚度计入使用面积。
151、什么是套内墙体面积？
    答：套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
    目前深圳市的执行规定如下：（1）建筑物外墙（含山墙）的墙体面积全部计入与其相邻的套内建筑面积或外墙内侧的公用建筑面积中；（2）分户建筑面积之间的共墙、公用面积与公用面积（电梯井除外）之间的隔墙，以墙中线为界分别计取分户套内建筑面积的边长和公用面积的边长；（3）电梯井（不含其周围的其他公用面积）与套内建筑面积或电梯井之外的其他公用面积之间的隔墙，以墙轴线为界分别计取边长；（4）套内建筑面积与电梯井之外的其他公用面积之间的隔墙，其墙体面积全部计入套内建筑面积。
    本处所指的“其他公用面积” 包含了电梯井周边的过道、走廊，也包含了建筑物外墙外侧的阳台、走廊、檐廊、雨蓬、车棚、货棚、站台、骑楼等。
152、什么是套内阳台建筑面积？
    答：套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
153、什么是房屋的共有建筑面积？
    答：房屋共有建筑面积是指各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积。
154、房屋的共有建筑面积包括哪些内容？
    答：共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
    共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。
    爱猫扑.爱生活使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
155、按套内建筑面积售房，房价是如何计算的？
    答：（1）房地产开发企业预售的商品房，按套(单元)或整层出售的，以套(单元)或整层内建筑面积(以下简称“套内建筑面积”)计算房价；整幢出售的，以该幢房屋建筑面积计算房价。预售时，开发企业应向购房者提供经规划部门批准的房屋建筑平面图。（2）房地产开发企业销售已建成的商品房以及二、三级市场的各类房屋交易，实行总价交易，房价可不与房屋建筑面积挂钩，但新业主对公用建筑面积享有原业主的权属。实行总价销售的房屋，房地产开发企业或原业主应向购房者提供房地产测绘机构的房屋建筑平面图。
156、按套内建筑面积计价的商品房，其应分摊的公用建筑面积的建设费用如何计算？
    答：按套内建筑面积计算房价的商品房，其应分摊的公用建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价。
157、按套内建筑面积计价的商品房，其应分摊的公用建筑面积的权属属于谁？
    答：应在购销合同中记载该商品房项目的总公用建筑面积及本单元或整层应分摊的公用建筑面积，其权属属于各产权业主共同所有，任何单位和个人不得独自占用。
158、套内建筑面积售房与建筑面积售房有何异同？
    答：“套内建筑面积”售房，实际上是以“套内建筑面积”为交易面积，按套内建筑面积计算房价，其应分摊的公用建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价。 同时在购销合同中记载该商品房项目的总公用建筑面积及本单元或整层应分摊的公用建筑面积，其权属属于各产权主共同所有，任何单位和个人不得独自占用。
    “建筑面积”售房，实际上是以套内建筑面积与分摊公用建筑面积之和作为交易面积，按建筑面积计算房价。由于“分摊的共用建筑面积”的存在，使售房面积复杂化、专业化，非房产测绘专业技术人员无法弄清“分摊的共用建筑面积”的合理性和准确性，购房者不能直观了解自己究竟购买了多大的房屋。
    “套内建筑面积”售房与“建筑面积”售房相比，前者只是少了个“分摊的公用建筑面积”，而应“分摊的公用建筑面积”建设费用计入套内建筑面积销售单价内，因此房屋交易总价不变，但售房面积更明确、具体、直观。两者对分摊的公用建筑面积享有同等的权益。
159、按套内建筑面积计价的商品房，发生面积差异时，如何处理？
    答：房地产开发企业预售商品房时，应与购房者在购销合同中按如下原则约定交楼时实测面积与原计价面积出现差异（含误差）的处理方法：（一）差异值为±0．6％以内（含本数）的，购销双方不作任何补偿；（二）差异值为±0．6％以上（不含本数）至±3％以内（含本数）的，购销双方按购销合同约定的房屋单价多退少补；（三）差异值超过±3％以上（不含本数）的，购房者可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，房地产开发企业应在30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。
160、实行套内建筑面积售房，对分摊公共面积（如门厅、楼梯、过道等）部分，政府主管部门将如何把关？
    答：按“套内建筑面积”计价售房，由于交易面积中不包含“分摊共用建筑面积”，房地产开发企业有可能为了节省建筑成本而将作为“分摊共用建筑面积”的门厅、楼梯、公共过道等部分改小，政府主管部门应在设计图纸、报建、竣工验收和竣工测绘等方面严格把关，维护业主对“分摊共用建筑面积”甚至“不分摊共用建筑面积”的法定权益。
161、实行套内建筑面积售房，物业管理费的收取是否会改变？
    答：由于物业管理费标准是按“建筑面积”制定的，物业管理部门按“建筑面积”收取物业管理费, 实行“套内建筑面积”售房，售房合同及房地产证上注有“建筑面积”，因此，物业管理费收取没有改变。
162、按套（单元）计价的现售商品房，如何计价？
    答：按套(单元)计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。
163、按套（单元）计价的预售商品房，当出现面积差异时，该如何处理？
    答：按套(单元)计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
164、什么是房屋的基底面积？
    答：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。
165、什么是房屋的建筑面积？
    答：房屋的建筑面积是指建筑物各屋外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和。
166、什么是房屋的公用建筑面积？
    答：房屋的公用建筑面积是指建筑物主体内、户门以外可使用的面积，包括层高超过2.2米的单车库、设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出屋面有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机等。
167、房屋的公用建筑面积是如何分摊的？
    答：每户(或单位)应分摊的公用建筑面积按如下原则进行计算：(1)有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议进行计算；(2)如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊。即：每户应分摊的公用建筑面积=(应分摊公用建筑面积/各套(单元)建筑面积之和)×各套(单元)建筑面积。
168、购房的建筑面积包括哪些部分？
    答：房屋的建筑面积包括套内(单元)建筑面积和按规定应分摊的公用建筑面积两部分。
169、什么叫宗地？宗地号代表什么意思？
    答：宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。深圳市的土地，以宗地为基本单位统一编号，叫宗地号，又称地号，其有四层含义，称为：区、带、片、宗，从大范围逐级体现其所在的地理位置。如：B107—24这个地号表示福田区第1带07片第24宗地。
170、什么叫宗地图？什么叫证书附图？
    答：宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。
    证书附图即房地产证后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。
171、从事房产测绘的机构有哪些？
    答：深圳市目前从事房产测绘的机构是深圳市地籍测绘大队及中队。
六、产权登记类
172、什么叫房地产登记？
    答：房地产登记，是指由法律规定的机构将申请人的房地产权利登记于政府特定的簿册上，并颁发房地产权利证书的一种法律制度。它是加强房地产管理、保障房地产当事人合法权益的一项基本制度。
173、房地产登记主要记载哪些内容？
    答：房地产登记的内容包括土地使用权及地上建筑物的所有权与他项权利的登记，包括对房地产权利人、房地产权利性质、房地产权利来源、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、用途、价值、登记、坐标、形状等进行专门的记载。
174、房地产登记发证工作由哪个部门负责，如何受理？
    答：根据《深圳经济特区房地产登记条例》的规定，深圳市房地产主管部门即深圳市规划与国土资源局是特区房地产登记机关。登记发证工作具体由该局房地产业管理处及属下各分局房地产登记科负责，登记申请文件由各分局的产权办文窗口按规定进行受理。
175、有哪些情形的房地产不予或暂缓登记？
    答：有下列情形之一的，登记机关可作出暂缓登记的决定：(一)产权纠纷尚未解决的；(二)涉及违法用地、违章建筑事项，未经处理或正在处理之中的；(三)受理申请后发现申请文件需要修正或补正的；(四)发生《深圳经济特区房地产登记条例》第二十条第一款(二)、(三)、(四)、(五)项情形而需暂缓登记的(即房地产权利受到司法机关或市政府没收、查封等限制的)；(五)法律、法规、市政府规章规定应暂缓登记的其它事由。
176、房地产转让时，同时转让的有哪些权益？
    答：根据《深圳经济特区房地产转让条例》的规定，房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或其他公用设施所拥有的权益同时转移；房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。
177、怎样申请房地产登记？
    答：申请房地产登记，应当按照《深圳经济特区房地产登记条例》规定的时间向房地产所在地规划国土分局提交申请书及有关文件，经审查，申请人的申请符合规定的，登记机关应在规定时间内核准登记，并发给房地产权利证书。
178、房地产的登记种类有哪些，办文时间需多少天？
    答：房地产登记种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记和其它登记。其中初始登记办文时间为90天，转移登记办文时间为30天，抵押登记15天，变更登记办文时间30天。  
179、房地产登记的权利人名称是如何确定的？
    答：房地产登记的权利人名称根据如下办法确定：(1)企业法人，为该企业法人工商登记时的法定名称；(2)国家机关、事业单位，为该机关、单位的法定名称或政府确认的名称；(3)非法人组织，为该组织依法登记的名称或政府批准的名称；(4)个人，为合法身份证明上的姓名；(5)共有人，为各权利人的名称或姓名。
180、申请房地产登记，可否委托他人办理？
    答：申请房地产登记，申请人可以委托他人代理。由代理人办理申请的，应向登记机关提交经公证的委托书。
181、哪些房地产登记需由有关当事人共同申请？
    答：根据《深圳经济特区房地产登记条例》规定，房地产的买卖、抵押、分割、交换、赠与等房地产登记由有关当事人共同申请。
182、哪些房地产登记可由当事人单独申请？
    答：下列情形的房地产登记，当事人可以单独申请：(1)土地使用权或建筑物、附着物所有权的初始登记；(2)因继承或遗赠取得房地产的转移登记；(3)因人民法院已经发生法律效力的判决、裁定和调解而取得房地产权利的有关登记；(4)变更登记；(5)因土地使用年期届满的注销登记；(6)因房地产权利证书灭失、破损而重新申领、换领房地产证书等其他登记。
183、法律规定共同申请，一方当事人不配合，另一当事人该怎么办？
    答：根据《深圳经济特区房地产登记条例》的规定，应由当事人共同申请登记的，一方申请，另一方不申请或虽申请但不提供登记文件的，登记机关可责成不申请登记或不提供登记文件的一方限期办理登记手续。限期内仍不办理的，可处以一千元以上五千元以下罚款。登记机关经审查认为符合登记条件，可迳为登记。
184、采取欺骗手段骗取房地产登记的，应承担什么责任？
    答：根据《深圳经济特区房地产登记条例》的规定，利用欺骗手段获得核准登记的，由登记机关撤消核准登记，没收其非法所得，并处以非法所得一倍以下的罚款。情节严重构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任，造成他人损失的，应负赔偿责任。
185、什么情况下登记机关可以决定撤销全部或部分核准登记事项？
    答：有下列情形之一的，登记机关可以决定撤销全部或部份核准登记事项：(一)当事人对房地产不拥有合法权利的；(二)当事人在申请登记时隐瞒真实情况或伪造有关证件、文件，采取欺骗手段获准登记的；(三)登记机关审查有疏忽，核准登记不当的。
186、房地产登记中，土地的使用年期是怎样确定的？
    答：1988年1月3日之前政府无偿划拔用地仍按原规定执行，即：(1)住宅 50年；(2)教育、科技、医疗卫生、市政、公共建筑、交通、特殊用地 50年；(3)工业、仓储 30年；(4)商业、金融业用地 20年；(5)种植、畜牧、养殖业用地 20年。
    1988年1月3日之后、凡通过有偿方式与国土局签订了《土地使用权出让合同书》的土地，其土地使用最高年期按国家规定执行。即：（1）居住用地 70年；（2）工业用地 50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地 50年；（4）商业、旅游、娱乐用地 40年；（5）综合或者其他用地 50年。
187、什么叫“确权”？
    答：确权就是房地产登记机关对房地产权利的确认。即是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放权利证书等登记规定程序，确认某一房地产权利归属的过程。
188、《房地产证》主要记载哪些内容？
    答：现在所发的《房地产证》，主要记载业主所购房地产的房产与土地的有关内容。如权利人名称、身份证号；土地的权属来源、宗地号、土地等级、用途、使用年限；房地产的名称、栋号、房号、建筑面积、建购价款等。
189、未成年人是否可以作为权利人办理《房地产证》？
    答：未成年人可以作为权利人办理《房地产证》，但办理时须提交其监护关系证明和监护人身份证明，并在《房地产证》上备注其法定监护人姓名。由于未成年人为没有民事行为能力或限制民事行为能力的人，因此在处分该房地产时必须符合有关法律规定。
190、什么叫房地产初始登记？
    答：房地产初始登记是指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及其建筑物、附着物的所有权进行的第一次登记。
191、哪些情况应申请初始登记？
    答：（1）通过行政划拨或出让手续取得土地的，应在完成用地手续后三十日内申请土地使用权初始登记；（2）在取得土地使用权的土地上建造房地产和建筑物、附着物的，自取得建筑物、附着物竣工证明之日起六十日内应申请房地产初始登记。已办理初始登记的房地产增加面积的，增加部分应在竣工后六十日申请初始登记。
192、如何查证《房地产证》的真实性？
    答：可通过以下两种方法进行查证：（1）拿《房地产证》到市规划与国土资源局产权档案室（深南中路档案大厦10楼）查询，看是否已有登记记录，《房地产证》号、房地产坐落位置是否属实；（2）注意识别《房地产证》上所盖印章的真伪。自我市发放《房地产证》以来，共使用过以下几种印章：“深圳市人民政府房地产证专用章”（1989年10月20日前）；“深圳市房地产权登记处”印章（1989年10月21日—1991年8月16日）；“深圳市房地产权管理处”印章（1991年8月17日—1992年1月20日）；“深圳市房地产权管理处”钢印及“深圳市规划国土局房地产证专用章”。要注意印章的使用日期及字体。
193、查阅产权档案有什么规定？
    答：可以查阅房地产权档案的组织或个人为：（1）产权证书上记载的权利人；（2）依法行使有关权力的司法机关、行政机关工作人员；（3）受权利人委托代理房地产有关事务的律师及有关人员；（4）作为抵押权人的银行、拍卖行授权的工作人员。
    房地产权档案查阅地点：深南中路档案大楼十楼房地产权档案部。
194、什么情形属于房地产变更登记？
    答：下列情形属于房地产变更登记：(1)房地产使用用途改变的；(2)权利人姓名或名称发生变化的；(3)房地产座落名称或房地产名称发生变化的；(4)建筑物、附着物倒塌、拆除的。
195、申请变更登记应提交什么文件，办理变更登记时需缴纳什么费用？
    答：(1)《房地产变更登记申请书》；(2)房地产权利证书；(3)改变房地产用途的，应提交土地主管部门同意改变用途的批准文件及土地使用合同书，需补交地价的，还应提交付清地价款证明；改变权利人姓名或名称的，应提交行政主管机关批准的文件；个人的提交公安部门证明；企业法定代表人变更一般不需办理变更登记，待权属发生转移时，同时提交变更证明即可；(4)建筑物、附着物倒塌、拆除的应提交有关部门证明。
    变更登记每项交纳登记费20元。
196、哪些情况下需办理二级市场房地产转移登记？
    答：(1)向发展商购买的商品房(包括合法的合作建房、集资建房、拆迁赔偿房)；(2)企事业单位房改出售给本单位职工的福利房、微利房；(3)市、区住宅局出售的福利房、微利房。
197、购买二级市场商品房后，何时可以申请办理《房地产证》？
    答：根据《深圳经济特区房地产登记条例》第三十六条的规定，只有商品房项目办理了房地产初始登记后，小业主才能顺利地领取《房地产证》。也就是说，只有发展商按要求将商品房项目有关初始登记材料上报登记部门，按规定交纳有关税费并经登记部门按程序审批核准后，初始登记才算结束，小业主才能办证。因此，并不是发展商一提交商品房项目的资料后，小业主就可以申请办理《房地产证》。
198、如何办理二级市场转移登记手续？
    答：办理二级市场转移登记需提交下列资料：(1)《房地产转移登记申请书》；(2)身份证明；(3)房地产买卖合同；(4)付款发票和付清房款证明。
    办理二级市场转移登记一般由发展商统一办理，也可以自行到产权登记部门办理。
199、拆迁赔偿房如何办理《房地产证》？能否转让？
    答：拆迁赔偿的房地产，原则上按被拆房地产的性质进行登记发证。办理时应提交下列资料：(1)《房地产转移登记申请书》；(2)身份证明；(3)经规划国土部门或旧城改造办鉴证的拆迁赔偿协议书；(4)补偿与被拆迁房地产有差价的，差值部分应提交补差发票复印件及发展商出具的付清差价款证明。
    拆迁赔偿房的登记价，一般按新建房的建筑成本登记；补交差价的，差价计入登记价。
    拆迁赔偿房属于商品房地产的，发红皮《房地产证》，可以转让；不属于商品房的，发绿皮《房地产证》，不能转让。
200、集资房、合作建房如何办理《房地产证》？
    答：(1)集资建房、合作建房的，必须是经政府有关部门批准的，并办理了房地产初始登记的房地产才可以办理小业主的《房地产证》；(2)未经政府有关部门批准的非法集资建房、合作建房，必须经过有关部门处理并补交地价款，按规定办理房地产初始登记后，方可办理小业主《房地产证》；(3)经初始登记后的集资建房、合作建房提交下列资料后即可办理《房地产证》:《房地产转移登记申请书》；身份证明；集资建房或合作建房合同书或协议书；购房发票复印件；发展商出具的付清房款证明。
201、什么情况属于三级市场转移登记？
    答：凡房地产已办理二级市场产权登记并领取产权证后又发生转移的，称为三级市场转移登记。如房地产买卖、赠与、交换、继承，人民法院判决、裁定的强制性转移等等。
202、三级市场转移登记需提交什么资料？
    答：(1)《房地产转移登记申请书》；(2)转让、受让双方身份证明；(3)《房地产证》或其他产权证书；(4)房地产买卖合同。
203、拍卖的房地产过户需提交哪些资料？
    答：通过法院拍卖的需提交：(1)《房地产转移登记申请书》；(2)竞授人身份证明；(3)拍卖成交确认书、付清拍卖款证明；(4)法院判决、裁定或调解书、协助执行通知书；(5)原产权证书，人民法院在办案中未能收回原产权证的，需以法院名义在《深圳特区报》或《深圳商报》公告作废；(6)若所拍卖的房地产是行政划拔、减免地价的，需提交用地补充协议和付清地款证明。
    由业主自行委托拍卖行拍卖的需提交：(1)《房地产转移登记申请书》；(2)竞授人身份证明；(3)拍卖成交确认书、付清拍卖款证明；(4)原产权证书；(5)委托拍卖的公证书。
拍卖房地产过户税费按三级市场转让计算。
204、如何办理房地产交换？需缴纳哪些费用？
    答：房地产交换是指当事人将各自拥有的房地产相互转移给对方的法律行为。当事人双方签订换房协议公证书(福利房需原产权单位和房改审批部门的同意)，并提交房地产转移登记申请书、身份证明、原产权证书；对商品房交换的房屋有差价的，应当就差价部分按三级市场转让交纳税费。

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205、什么叫房地产赠与？如何办理过户手续？
    答：房地产赠与是指当事人一方将自己拥有的房地产无偿地转让给他人的法律行为。按《深圳经济特区公证条例》第十三条、第十八条等规定，赠与应在不动产所在地公证处办理赠与合同公证，并提交经公证的亲属关系证明书、房地产转移登记申请书、身份证明及原产权证书办理过户手续。境外当事人提交的证明材料按规定需经司法部认可的律师认证或我国驻当地大使馆(领使馆)公证。
206、如何办理继承的房地产登记？需缴纳哪些费用？
    答：需提交下列资料：(1)《房地产转移登记申请书》；(2)不动产所在地公证处出具的《继承权公证书》；(3)身份证明；(4)《房地产证》或其他产权证书。
    需交纳税费有印花税(税率为0.05%，双方交)，另每证另贴5元，登记费(个人50元，单位80元)。
207、什么叫房地产抵押？
    答：房地产抵押是指债务人或第三人(抵押人)以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人(抵押权人)提供债务履行担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押的一种形式，一般特指用所购房屋作为担保贷款购房的行为。
208、办理房地产抵押登记需提供哪些资料？
    答：(1)《房地产抵押登记申请书》；(2)房地产权利证书；(3)身份证明；(4)经公证的借款合同和抵押合同。
    非法人企业、组织的房地产抵押需提交其产权部门同意抵押的批准文件。
209、申请楼花按揭登记需提交什么资料？
    答：发展商提供该按揭项目的楼花备案资料，经登记机关审查后可办理楼花按揭登记。需提交下列资料：(1)《楼花抵押登记申请书》；(2)盖有“预售合同备案专用章”的房地产买卖合同书；(3)身份证明；(4)借款合同和按揭抵押合同(经公证)。
210、办理房地产抵押登记需缴纳哪些费用？
    答：抵押登记费按抵押价值的万分之一交纳，但每项最低不少于一百元。收费的币种原则上与抵押贷款的币种一致，但可按当天的外牌价结算成人民币计收。
211、为什么抵押登记要先缴纳土地使用费？
    答：根据深府［1997］136号文的规定，抵押人在办理房地产抵押登记之前应先向规划国土部门交纳土地使用费后方可办理。具体要求是：(1)抵押人属单位的，所有用途的抵押物都应交纳土地使用费后才办理抵押登记；(2)抵押人属个人的，其自用性质的住宅可以暂不交纳土地使用费，其它用途的抵押物亦必须先交纳土地使用费后方可办理抵押登记。
212、三级市场的房地产转让按揭，应如何办理抵押登记？
    答：有两种办法：(一)先由买卖双方签订《房地产买卖合同公证书》，办理受让方的《房地产证》，由受让方按房地产抵押登记的规定办理现楼抵押登记；(二)买卖双方签订《房地产买卖合同公证书》，同时提交按揭登记资料。
    产权登记部门先办转让，后办按揭登记(同时由一人操作完成，避免由时间差造成银行方面的损失)，转让及按揭登记完成后，领发已盖有抵押专用章的《房地产买卖合同公证书》。
213、已办理楼花按揭登记的房地产能不能办理《房地产证》？
    答：可以。已办理楼花抵押登记的房地产，原抵押(按揭)合同中如规定有楼花转现楼登记的条款，在完成初始登记后，并在已办理楼花转现楼抵押登记的前提下，可由银行代业主统一申办《房地产证》，并由银行领取。
214、哪些房地产不能办理抵押登记？
    答：(1)权属来源是限制抵押的(包括福利房、微利房、私人建房等)；(2)根据城市规划，市区政府决定收回土地使用权的；(3)司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；(5)权属有争议的；(6)法律、法规或市政府规定禁止抵押的；(7)除乡(镇)、村企业厂房等建筑物占用范围的集体土地使用权利依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权之外的其它集体土地使用权。
215、第三者担保的抵押登记应如何办理？
    答：第三者担保的抵押贷款在提交资料时，除按一般现楼抵押贷款提交资料外，还应提交第三者(通常是借款人)的有关身份证明，同时在房地产抵押合同中应明确写明抵押人与借款人。
216、土地来源属行政划拨或减免地价款的房地产能否办理抵押登记？
    答：凡土地来源属行政划拨或减免地价的企业土地，在未向政府缴纳地价或未缴足地价前，不能单独以土地进行抵押登记；若土地上的建筑物已合法登记，可以同意单独以房屋作抵押，在处分抵押物时，必须委托深圳市不动产拍卖行进行拍卖或变卖，不动产拍卖行负责扣发应补交的土地价款。凡行政、事业单位的房地产，不得擅自为企业提供抵押担保。
217、注销房地产抵押登记应提交什么资料？
    答：(1)抵押权人属金融机构的，应由金融机构出具注销抵押登记申请；(2)抵押权人属企业的，应由企业提交身份证明和出具注销抵押登记申请；(3)抵押权人属个人的，应由提交经公证的注销抵押登记申请并亲自到收文窗爱猫扑.爱生活件；(4)注销抵押应与申请注销的抵押物证件同时提交(即房地产证或房地产买卖合同书，办事人应有授权委托书、身份证等)。
218、双方共同购买已办理按揭登记的房地产，一方因故退出或转让，该如何办理登记手续？
    答：根据《中华人民共和国担保法》的规定，已抵押的房地产可以转让，但应由抵押权人、转让人和受让人三方签订有关的公证书，即签订将原抵押转移给新的受让方的协议；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
抵押转移给新的受让人的，要向登记机关同时提供房地产转让和现楼房地产抵押登记两套资料。登记部门先按转让办理，待新的受让人的《房地产证》打印后，同时办理抵押登记。
219、地下室、停车场及车位可否销售、抵押？
    答：地下室、地下停车场属于不能分摊的公共面积，其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，由房屋物业管理部门统一管理，不允许销售、抵押。
    在建筑报建和预售审批时已批准可以单独销售的地下室、停车场及车位可以销售、抵押。
220、已办理房地产抵押登记后，原合同内容变更的，如何办理登记？
    答：已办理抵押登记后，若发生变更抵押物，追加抵押物，变更抵押金额、币种或抵押期限等情况，应提交记载变更内容的抵押公证书、原抵押合同及借款合同公证书复印件，登记机关作相应的变更抵押登记。
221、什么叫分割房地产？
    答：分割房地产是指将总的房地产面积根据需要分割成若干份，在房地产登记上表现为《房地产证》的分证，即将一本《房地产证》分为几本《房地产证》，但总面积不发生变化。
222、如何办理分割房地产的《房地产证》？需要缴纳哪些费用？
    答：分割的房地产必须是能在实地分割清楚的，如按层登记的房地产分割为按套登记等。由分割人填写《房地产其它登记申请书》，分割后的房地产需要进行查丈的，还要申请查丈。
    该项登记仅需缴纳登记费。
223、商业用途的房地产业权合起来重新划分，该如何办理手续？
    答：同一权利人的多个商业用途的房地产，属于《房地产证》的合并或分割，应经过重新测量并办理变更登记手续；如属多个权利人的商业用途房地产，将分散业权合起来重新划分实际上是重新转让，应当办理转移登记。
224、被司法部门依法查封的房地产能否转让？查封期满六个月是否自动解封？
    答：被依法查封的房地产不得转让和抵押。《深圳经济特区房地产登记条例》规定，查封房地产或以其他形式限制房地产的期限，最长不得超过六个月。
    查封或限制六个月后未继续查封或限制的，登记机关可迳为注销查封或限制并予以公告。
225、安居房分为哪几种？
    答：安居房包括按规定出售或出租给国家机关、事业单位、企业单位职工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。
226、具备什么条件，才可以申请安居房的全部产权？
    答：购买了安居房且同时满足下列条件的业主，可到深圳市住宅局售房中心申请办理取得安居房全部产权手续。（1）已办理了《房地产证》（绿证）；（2）所购安居房无产权纠纷；（3）权利人和共有人与住宅局档案记录相符；（4）所购安居房不需补差。
227、未满足以上条件的，如何申请？
    答：凡未满足申请条件的，必须在办理相应手续后才能申请安居房的全部产权。（1）未办理《房地产证》的，到登记机关申请办理后，方可申请；（2）有产权纠纷的，需待纠纷解决后才能申请；（3）权利人和共有人与住宅局档案记录不相符的，需依据有关规定办理变更登记后方可申请；（4）按《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》需要补差的，补差后才能申请。
228、公房上市需要哪些手续？
    答：满足申请条件的业主到市住宅局售房中心领取并填写《申请取得安居房全部产权审核表》；获批准后，则可领取“深圳市人民政府住房制度改革办公室批复”；申请人凭批复及有关资料到房地产登记机关办理产权登记手续。
229、办理安居房换证或换证与转移登记同时进行产权登记的，需要提交哪些材料？
    答：办理安居房换证，所需提供的资料：（1）《深圳市安居房换证登记申请书》；（2）《房地产证》；（3）市房改办批复；（4）申请人身份证明。
    办理安居房换证与转移登记同时进行的，所需提供的资料：（1）《深圳市安居房换证登记申请书》、《深圳市房地产转移登记申请书》；（2）《房地产证》；（3）市房改办批复；（4）申请人身份证明，如转移时买方为单位的，还需提交企业法人营业执照复印件，非企业的提交单位成立批文和负责人任命书复印件，法定代表人证明、委托书，法定代表人、委托人身份证复印件；（5）经公证的《深圳市房地产买卖合同》。如属赠与、继承、交换情况的，则需先换证再进行转移登记。
230、办理安居房换证或换证转移登记同时进行产权登记的，需要缴纳哪些费用？
    答：安居房换证登记的，应缴纳以下税费：（1）按房改购买价计交1%的国有土地收益金；（2）登记费，个人50元，单位80元；（3）按登记价计交0.5‰的印花税及每本证贴5元印花票。
    安居房转让的，应缴纳以下税费：（1）销售营业税，按（销售价－原价）的5%，售方缴纳，国土部门代收；（2）城市建设维护税，按营业税税额的1%，售方缴纳，国土部门代收；（3）印花税，按销售价的0.05%，另每证贴花5元，双方缴纳，国土部门代收；（4）个人所得税，按所得额的20%，售方缴纳，国土部门代收；（5）登记费，个人50元，单位80元买方缴纳，国土部门收取；（6）契税，按销售价的1%，买方缴纳，国土部门代收。
    安居房转让优惠政策：（1）对个人购买并居住超过1年的，销售时免征营业税、城市建设维护税；(2)个人出售自用5年以上的，免征个人所得税。
231、安居房上市需不需要补差价？
    答：（1）1992年1月1日之后购买的准成本价、全成本价安居房，面积超过70平方米的，和1992年1月1日前购买的准成本价、全成本价安居房，夫妻双方户口都是在1988年6月10日以后调入深圳的，购买1988年6月10日后兴建的面积大于70平方米的安居房，不需补交差价即可获得全产权。（2）1992年1月1日之后购买的准成本价、全成本价安居房，面积小于70平方米的，和1992年1月1日之后购买并在1988年6月10日前竣工的安居房，需补差后获得全产权。
232、安居房可否办理抵押贷款？
    答：安居房不能办理抵押贷款，但可在“绿证换红证”后办理抵押贷款手续。
233、安居房可否赠与？如何办理？
    答：安居房不可赠与。待完成了公房上市手续，则视同商品房，可以依法赠与，手续等同商品房赠与手续。
完