房地产会计工抵房问题

朱伯胜

A公司开发商品房，欠B公司50万元工程款，经双方充分协商，签订一份以商品房抵顶工程款的协议，协议规定A公司以一套商品房抵顶所欠B公司50万元工程款，但商品房并没有过户给B公司，待B公司找到购房者后，商品房直接过户给购房者。请问A公司的纳税义务发生时间是什么时候？如何取证？计税依据是什么？
第一：审查合同，若合同规定不管将来市场怎么变化，A公司只负责开具50万元的销售发票给B公司找到的购房者或B公司，具体款项数额或支付时间由B公司与找到购房者两者之间协商。那可按照《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》国税发[2006]31号，第六条关于开发产品视同销售行为的税务处理问题进行处理： 开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：  （一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；  （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；  （三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定
第二：审查合同，若合同规定随着市场的变化，A公司负责开具不定数额的销售发票给B公司找到的购房者或B公司，具体款项数额或支付时间由B公司与找到购房者两者之间协商。可按照《中华人民共和国营业税暂行条例》第九条：营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十八条：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。所以A公司的纳税义务发生时间是签订以商品房抵顶工程款的协议的时间，50万元视同销售不动产的预收账款。
注意：B公司在这两种下都不需要按销售不动产缴纳营业税。若B公司取得所得超过50万元，需按“服务业”税目中的“代理”项目缴纳营业税。

海蛎子

全是术语，怕是老人新号了