[营销] 住宅定价方法（案例说明） [复制链接]

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电梯直达

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发表于 2011-6-25 18:29:17 |只看该作者 |倒序浏览

价格策略

--------【hhyy】多层项目

一、价格定位目标提要
1、销售目标
A、最大利润目标
B、市场占有份额目标
C、销售进度目标
2、市场竞争目标
3、项目品牌、企业品牌目标
任何一个项目，其开发目标均存在多元化特征，且不同时期目标侧重点可能有所变化，因此对价格定位有相应的要求。根据目标侧重点的不同，制定合理的销售价格极有利于项目开发目标的实现。
二、价格定位基础
根据本案市场竞争态势，本案采用随行就市的定价基础，即按照行业中同类物业的现行平均价格水平为基础来定价。此种定价法是为争取市场而对竞争对手的主动出击，与市场的需求、竞争对手的态势紧密相连，是最易被市场接受、最主动出击的定价方法。采取此方法，在很大程度上就是以竞争对手的价格为定价基础，以稍低于或相当于竞争对手的价格入市。由于竞争对手的现行价格已被市场所检验，而且也反映了本行业的集体智慧，如果另行定价，很难了解购买者对本案的价格反应。

三、竞争楼盘态势
1、金山板块及其他同类物业竞争对比表

项目名称	规划	总规模	面积范围	主力面积	平均价格	交房时间	工程进度	卖点	抗性
金山碧水三期B区	17—7F	31万M2	78---256	106--128	1833	2004年底	主体三层	社区规模大配套齐价格低	位置较偏
香江明珠二期	16—7F	186亩	86—280	160--280	2700	2004-01	封顶	紧临南江滨公园，户型独特	紧挨大桥噪音较大
金山明珠	15—7F 4—9F	65亩	110—244	125--158	2400	2003-12-31	单体落成	户型新颖，景观绿化精致。	南向朝金山大道。
金山明星	6-7F,4-7.5F 3-9F,5-11F	71亩	68—268	90--127	1985 电梯：2077	2004-05	外墙装修	户型多样价格相对较低	建筑密度大，配套少
北京金山	5—15F 5—11F	57亩	55—240	120--130	2500	2004年底	桩基完成	楼间距大空中花园面积大，3米层高	价格人相对较高
金山佳园	9—9、11	7万M2	100—154	100--120	2350	2004年底	地面二层	设观景电梯，入户空中花园。	项目地形狭长且沿街分布
百合苑	3--12F	----	126--300	149--158	2300	2004-05	外墙装修	得房率高物业费按多层价格收	户型单一交付时间长
武夷明珠	14—7F 4幢电梯房	7..9万M2	90—200	----	1968起	2004年底	打桩	紧临南江滨公园	----
滨江丽景 C区	5—9F 12—7F	348亩	62--216	97---125	2100	2003-08	主体三层	规模大，交通便捷临江看景	周边交通状况杂乱卫生状况差
康城	7—7F	104亩	87—210	87--120	1960	2004-03	部分封顶	价格相对较低	位置偏交通不偏周边环境杂乱
幸福城	5—12F 9—7F	7.1万M2	60—180	107--139	2000	2003年底	部分封顶	靠近森林公园价格适中	北峰是垃圾处理场区域形象不好
福光远东花园	5—7F	3万M2	38--150	101--106	1750	2003-09	已交房	价格低	绿化、配套简单

相关提要1：南江滨区域现有竞争楼盘主要是滨江丽景、金山碧水、金山明星等楼盘，各个楼盘在规模、位置等方面都优于本项目。其中金山碧水依靠规模大、配套齐、政府扶持、价格低的优势对本项目构成威胁。另外，滨江丽景占据有利的地理位置将分流本项目的部分客源。区域内竞争的结果将分散市场对本项目的注意力。
相关提要2：各个板块之间竞争激烈。“东扩南移”的城市发展战略造就了金山和东区两大热门板块；随后五四北板块异军突起，并带动了周边区域的发展，形成共同发展之势。这些新兴的板块都具有很强的市场号召力，众多可类比的项目构成对本案的多角度冲击。