东莞地税纳税指引系列---销售不动产

阿斯兰

销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。

    纳税人和扣缴义务人：在中华人民共和国境内销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人。境外单位或者个人在境内发生应税行为而在境内未设有经营机构的，其应纳税款以代理者为扣缴义务人；没有代理者的，以受让者或购买者为扣缴义务人。

     销售不动产项目的征税范围：销售建筑物或构筑物，销售其他土地附着物，但以不动产入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税。对股权转让不征收营业税。

    纳税时间：为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款凭证的当天。

    纳税地点：纳税人销售不动产，应当向不动产所在地主管税务机关申报纳税。

    从事销售不动产的纳税人主要涉及如下地方税费：

    一、营业税

    以购买者支付给纳税人的全部价款和价外费用（含货币、货物或其他经济利益）为营业额，依5%税率计算缴纳营业税。

    单位和个人销售或转让其购置的不动产（个人销售住房除外）,以全部收入减去不动产的购置或受让原价后的余额为营业额。

    单位和个人销售或转让抵债所得的不动产的（个人销售住房除外）,以全部收入减去抵债时该项不动产作价后的余额为营业额。

    二、城市维护建设税

    以实际缴纳的增值税、消费税、营业税税款为依据计算缴纳。其中莞城、东城、南城、万江的适用税率为7%，其它各镇区的适用税率为5%。外商投资企业、外国企业和外籍个人（含港、澳、台同胞）暂不征收城市维护建设税。

    三、教育费附加

    以实际缴纳的增值税、消费税、营业税税款为依据计算缴纳，教育费附加的征收率为3%（以实际缴纳的增值税、消费税为依据计算的教育费附加在国税局缴纳）。外商投资企业、外国企业和外籍个人（含港、澳、台同胞）暂不征收教育费附加。

    四、企业所得税

    企业或经济组织的生产、经营所得和其他所得分别按如下办法缴纳企业所得税：

    （1）账务健全、能正确计算应纳税所得额的业户采取查帐计征办法纳税，法定税率为33%，但年应纳税所得额在3万元(含3万元)以下的暂减按18%税率计算缴纳；年应纳税所得额3万元至10万元(含10万元)的暂减按按27%税率计算缴纳。

    （2）账务不健全、不能正确核算应纳税所得额的业户采取核定应税所得率的方法纳税。应纳税所得税额=应纳税所得额 X 适用税率；应纳税所得额=收入总额 X 应税所得率或应纳税所得额=成本费用支出额/（1-应税所得率）X 应税所得率。房地产开发业应税所得率为12%。

    注：（1）外商投资企业、外国企业的生产、经营所得和其他所得缴纳外商投资企业和外国企业所得税。

         （2）2002年1月1日后新成立的企业的企业所得税，由国税部门负责征收管理。

    五、个人所得税

    1、对个人转让房地产的按每次转让的收入额依照规定减除财产原值和合理费用后的余额按20%税率征收个人所得税；对未提供完整、准确的财产原值凭证，不能正确计算财产原值的，按转让收入依2%征收率征收个人所得税。

    2、企业、经济组织和个体工商户支付给职工的工资、薪金以及支付给为其提供劳务的个人的报酬应依法扣缴个人所得税。工资、薪金个人所得税应纳税额=（收入总额-允许扣除项目-1600）X 适用税率。

    工资、薪金所得适用税率表，详见“纳税指引”--“查询税率”。   

    七、印花税

　凡在中华人民共和国境内书立、领受(包括在境外书立、境内使用)税目税率表列举凭证的各方，都应按规定缴纳印花税。纳税人按照税率表中的适用税率计算印花税。

    印花税税目税率表，详见“纳税指引”--“查询税率”。   

    注：1、凡与房地产开发企业订立的商品房购销合同，按“购销合同”税目贴花，对买卖双方分别按房价依万分之三税率征收印花税；
  
　　2、其他房屋购销合同按“产权转移书据”税目贴花，买卖双方分别按房价依万分之五的税率征收印花税；
  
　　3、属于无偿转让房地产的，当事人双方在书立产权转移时未标明金额的，对转让双方分别按评估核定价依万分之五的税率征收印花税。

    八、土地增值税  

　　对转让国有土地使用权、地上建筑物并取得收入的纳税人，按照房地产转让所取得收入的增值额部分依照有关规定征收土地增值税（详见纳税指引系列二十三）；对不能准确计算增值额的税务机关或代征单位按照0.5%的征收率征收土地增值税。

    九、房产税

    房产税的纳税人是房屋的产权所有人。产权属于国家所有的，由经营管理的单位缴纳；产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人缴纳；产权出典的，由承典人缴纳；产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。
  
    纳税人（不包括个人出租）能提供房产原值依据（如账簿、购房发票）的，房产税依照原值一次减除30%后的余值，依1.2%税率计算缴纳；纳税人（不包括个人出租）不能提供房产原值依据的，由房产所在地地方税务分局参照市地税局制定的指导计税价核定其计税依据，不再减除30%，依1.2%税率计算缴纳。个人出租房产，按取得的租金收入依4%的税率计征。

    凡在我省境内的中外合资经营、中外合作经营企业、外商独资经营企业应征收城市房地产税的房屋，自购买或新建落成之月份起，免征三年。
  
    十、城镇土地使用税

    以拥有土地使用权的单位或个人为纳税人。拥有土地使用权的单位或个人不在土地所在地的，以土地代管人或实际使用人为纳税人；土地使用权未确定或权属争议未解决的，以土地实际使用人为纳税人（不包括外商投资企业、外国企业和外籍个人）；土地使用权共有的，以共有各方分别为纳税人。按照纳税人实际占用的土地面积依不同的定额计算缴纳。

    各镇（区）应税土地每平方米的城镇土地使用税年平均单位税额为：

    1、城区（包括莞城、东城、南城、万江）石龙、虎门等镇为5元；

    2、常平、厚街、长安、樟木头、塘厦等镇为4.5元；

    3、寮步、大朗、桥头、横沥、东坑、茶山、企石、石排、石碣、凤岗、清溪、大岭山、黄江等镇为4元；

    4、中堂、望牛墩、高?、道?等镇为3.5元；

    5、麻涌、沙田、洪梅、谢岗等镇为3元；

    6、工矿区为5元。

    十一、车船使用税或车船使用牌照税

    凡在中国境内拥有并且使用车船的单位和个人为车船使用税或车船使用牌照税的纳税人。纳税人分别按车船的种类依规定的税额计算缴纳，纳税时间定于每年1月1日??12月31日。

十二、堤围防护费     
按全部营业（销售）收入的千分之一计算缴纳，除汇总缴交的企业，及金融、保险、供电、电信、邮政等行业按实际营业（销售）收入缴交堤围防护费，共缴费金额不受50万元上限限制外，年应缴费超过50万元的，按50万元征收。不便按营业收入额计征的个体工商户，每年每户按不低于30元计征。

    十三、有关房地产转让的减免税规定  

　　1、将土地使用权转让给农业生产用于农业生产者（包括农业、林业、牧业、水产业）的免征营业税。  
   
　　2、对我市机关、团体、部队、和企业事业单位，按照市人民政府制定的住房改革方案以不高于成本价、标准价出售给干部、职工的新旧公有住房取得的收入，免征营业税；对个人首次出售房改房取得的收入免征营业税、土地增值税，自住满五年以上的免征个人所得税。  

　　3、以土地使用权，建筑物或其他土地附着物投资入股、参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，免征营业税。  

　　4、个人以赠与方式无偿转让房地产的，免征营业税。  
   
　　5、个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免予征收营业税；个人自建自用住房，销售时免征营业税（个人住宅用地属于市区（包括莞城、附城、篁村、万江）的每户占地面积不超过50平方米，其它各镇每户占地面积不超过60平方米）。  

　　6、对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。  

　　7、以继承、赠与方式无偿转让房地产的，免征土地增值税。  

　　8、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向地方税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免征土地增值税；居住满三年未满五年的减半征收土地增值税。                       
   
　　9、房地产所有人将房地产赠与政府、社会福利单位、学校所立的书据及外商、华侨、港澳台同胞赠送房地产给国内单位书立的财产转移书据，免征印花税。  
   
　　10、个人转让自用达五年以上，并且是唯一家庭生活用房取得的所得免征个人所得税。

渔翁0

销售是整治个名的

渔翁0

我们是负责清理税务

渔翁0

学习是任务，是技压群雄

lifanjun

这个是东莞这边的纳税指引，不错，收藏了