房地产金融“创新”真相：房企资金链面临考验

风月无边

提要：房地产开发资金链面临考验。一方面，银行收紧信贷支持，资本市场基本关闭了IPO(首次公开募股)和发债融资的大门；另一方面，调控不断深化，商品住宅交易量下滑，房企回笼资金趋缓。
　　“人人都做房地产”?

　　商业银行理财产品发行如火如荼，一些理财产品借道信托等金融工具进入房地产开发，个人投资者也能分享房地产开发的丰厚利润，似乎远比炒楼更稳健、更安全。而开发企业也已对这类资金摆出夹道欢迎的姿态。

　　近日，银监会《关于逐月上报房地产信托业务风险监测表的通知》已经下发到各地银监局和各家信托机构。《中国建设报·中国住房》记者了解到，其中专门要求注明资金来源有无银行理财资金，如有还须填报具体金额。这可以视为监管层对此正式表达关注的标志。

　　一方面是房地产企业对金融创新的强烈渴求，另一方面则是众多短期资金以创新之名满足企业融资之实。在金融领域，监管与创新始终是一对难兄难弟。而这一次，在银根紧缩与严厉监管之下的房地产金融创新，又将走向何方？

　　“创新”频繁

　　近来在各类开发商聚会活动中，融资一定是核心话题之一。

　　房地产开发资金链面临考验。一方面，银行收紧信贷支持，资本市场基本关闭了IPO(首次公开募股)和发债融资的大门；另一方面，调控不断深化，商品住宅交易量下滑，房企回笼资金趋缓。

　　在严厉的监管环境中，房地产金融创新显得格外活跃。由于信托工具的创新能力极强，所以无论是投资方还是融资方，对这一工具都极其感兴趣。这也使得信托成为房地产金融创新中最值得关注的典型产品。

　　中国信托法律网研发总监王巍告诉记者，房地产信托业务非常复杂，这也是其屡见创新而监管力度一再加大的原因。

　　据了解，当前市场上投向房地产领域的信托业务至少包括三类，从具体交易对手来看最明确。

　　如果融资方本身就是房地产企业，从信托公司融得的资金，不管是以什么方式融得的资金，都应该视为房地产信托。融资方可能不是房地产企业，参与融资的企业可能是PE(私募股权基金)或其它机构，但所融得的资金实际用于房地产领域，也当视为房地产信托。同时，还有第三种情形，信托在很多时候实际上财务处理包括资金运用层面的意义，和它在法律层面的意义是分离的。在上市公司股票质押信托融资当中，有相当一部分资金是投资到房地产领域的。

　　开发商与信托公司之间也存在多个层面的合作空间：一是短期项目融资，比如做开发贷款；还有一种是做联合开发，开发公司出一部分钱，信托计划配一部分资金，共同做项目开发；还有一些更深入的合作，一些大型开发企业正在做的联合房地产基金。

　　“影子银行”魅影

　　金融创新究竟如何支持房地产开发？从接近央行高层的知情人士处，记者了解到，商业银行的理财产品就是这类金融创新的结果。同时，该人士也指出，这是典型的“影子银行”，已引起监管部门的高度关注。

　　在银行理财产品被创新出来之前，监管部门重点规范部分银行信贷业务表外化的做法。据介绍，之前为了规避监管，商业银行会在月末或季末将贷款打包卖给信托投资公司，信托投资公司则作为投资买进来。商业银行的月末季末报表中反映为资产方面的其它投资，而信托投资机构也没有将其反映在贷款里。去年，商业银行新增贷款不到8万亿元，而监测到的表外这一块就超过了2万亿元。

　　之后，还是为了规避监管，商业银行又创造出理财产品。据了解，今年1到3月份新发理财产品1万多只，续存的达到1.8万多只。仅商业银行的理财产品余额就超过了3万亿元，同比增长比例高达56%。同期，银行理财产品余额占企业和个人存款余额将近5%左右。

　　这些银行理财产品的运用凸现了金融创新支持房地产开发的通道。前述人士介绍了理财产品的两种主要运作方式：

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