土地增值税实务问题答疑连载之一：征税范围

南山主人

从即日起，逐期在个人博客南山主人林佳良http://blog.sina.com.cn/u/1823769415上发表各税种实务问题答疑，敬请关注。
一、征税范围

    1.土地增值税的征税范围是什么？
    答： 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。”
    根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第二规定：“条例第二条所称的转让国有土地使用权,地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。”
    第三条规定：“条例第二条所称的国有土地,是指按国家法律规定属于国家所有的土地。”
    第四条规定：“条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。
    条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。”
    第五条规定：“条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。”
    第六条规定：“条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。
    条例第二条所称个人，包括个体经营者。”
    2.未办理土地使用权证转让土地是否要缴纳土地增值税？
    答：根据《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函〔2007〕645号）规定：“土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。”
    3.房产所有人将房屋产权赠与直系亲属，是否缴纳土地增值税？
    答：（1）根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。”
    （2）根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第二条规定：“条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。”
    （3）根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定：“四、关于细则中“赠与”所包括的范围问题
    细则所称的“赠与”是指如下情况：
    （一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。”

4.个人转让住房是否缴纳土地增值税？

答：根据《财政部　国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）规定：“三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。”

    5.建造高级公寓，增值额未超过扣除项目金额的20%，是否缴纳土地增值税？

答：（1）根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第八条第一项规定：“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。”
   （2）根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十一条规定：“条例第八条(一)项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。”

    6.房地产开发企业将土地（房地产）对外投资或联营是否缴纳土地增值税？

答：一、根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定：“一、关于以房地产进行投资、联营的征免税问题
    对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。”
    二、根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定：“五、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题
    对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。”
    三、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第(一)款规定：“房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：
    1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
    2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

    7.合作建房如何缴纳土地增值税？

答：根据《财政部  国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）文件规定：“二、关于合作建房的征免税问题
    对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。”
    8.被兼并企业将房地产转让到兼并企业，是否缴纳土地增值税？
答：根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）文件规定：“三、关于企业兼并转让房地产的征免税问题
    在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。”
9.个人互换住房是否缴纳土地增值税？
答：根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）文件规定：“五、关于个人互换住房的征免税问题
    对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。”
10.地方政府要求房地产开发企业代收的费用是否缴纳土地增值税？
答：根据《财政部  国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定：“六、关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题
    对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。
    对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。”

海蛎子

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lifanjun

谢谢对土地增值税的税务答疑进行汇总

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