房地产开发如何准确确认销售收入

武汉-狂人

一些房地产开发企业在进行年度所得税汇算清缴时，对销售收入具体确认理解不准确，还存在按照原税法规定预售收入的概念理解并判断确认销售收入，出现申报错误。《国家税务总局房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号，以下简称《办法》）第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，按不同结算方式分别在收到款项时或合同约定应收款项时确认收入。现结合文件进行说明。 　　取消预售收入的概念
　　按照新税法实施前房地产企业所得税法规定，开发产品完工前的收入为预售收入，完工后才按规定确认销售收入。而国税发〔2009〕31号文件规定，开发企业只要按照房地产销售相关规定与销售对象正式签订了《销售合同》或《预售合同》，不管开发产品是否完工，税收上均确认销售收入的实现。虽然会计核算方面存在预售收入或预收账款，但在企业所得税方面，只有完工前销售收入和完工后销售收入的概念，而不再有预售收入的概念。按照《办法》第三条规定，房地产开发经营业务包括土地的开发和建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
　　（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
　　（二）开发产品已开始投入使用。
　　（三）开发产品已取得了初始产权证明。
　　完工前销售收入仍要预计毛利额
　　虽然取消预售收入概念，但由于开发产品完工前发生的成本费用尚未结算，企业会计上无法计算产品成本，税收上也无法计算计税成本。因此，《企业所得税法》规定，对完工前确认的销售收入还是采取预计计税毛利额的方式计入当期应纳税所得额计算缴纳所得税。《办法》第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季度（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
　　如某房地产开发企业2008年取得开发产品完工前销售收入1000万元，当地省级税务机关确定的计税毛利率为15%。则当年预计成本为850万元，计税毛利额为150万元应计入2008年度应纳税所得额，按规定减除相关税费后缴纳企业所得税。如2009年开发产品完工，该部分的实际计税成本为800万元，则会计上在结转销售收入1000万元同时，确认成本为800万元，实现利润200万元。税收上允许减除2008年预计的计税毛利额150万元，其差额50万元计入2009年度应纳税所得额。
　　完工前销售收入可作为三项费用计算基数
　　按照《企业所得税法》规定，企业发生的广告费、业务宣传费和业务招待费是以当年实现的销售（营业）收入为计算基数的。房地产企业当年实际发生的广告费和业务宣传费，可以在不超过销售收入15%范围之内税前扣除，超过部分可以结转到以后年度扣除；企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。房地产企业在开发产品完工前，一般会要发生大量的广告费、业务宣传费以及部分业务招待费，如果取得预售账款需要预计计税毛利额，同时相应的三项费用又不允许税前扣除的话，势必会增加预售年度的应纳税所得额，加重房地产企业的资金负担。《办法》第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。因此，房地产企业可以按照税法确认的销售收入为基数，计算上述三项费用的当年扣除数额，按规定税前扣除。以上述举例为例，2008年企业完工前销售收入为1000万元，允许税前扣除实际发生的广告费和业务宣传费限额为150万元，业务招待费限额为5万元。但是，按照不重复计算扣除的原则，当企业会计上将完工前销售收入转为企业产品销售收入时，不得再重复计算该部分收入基数。
　　需要提醒注意的是，房地产开发企业在进行年度所得税汇算清缴填写申报表时，要将完工前的销售收入填入其他视同销售收入，将预计计税成本填入其他视同销售成本。这样，就可以将完工前的销售收入纳入三项费用的计算基数。因上述填表已经调增预计计税毛利额，因此，在填写其他调整预计计税毛利额时，要做相应的调减处理，避免重复计算计税毛利额。

幸运先生

销售收入具体确认理解不准确，还存在按照原税法规定预售收入的概念理解并判断确认销售收入

hua.total

一、未完工开发产品取得的收入（简称预售收入）
（一）预售收入的含义（三层含义）
1、预售收入是全口径收入。包括5方面的内容。
（1）预收账款贷方发生额
（2）定金、订金、保证金、诚意金（其他应付款二级科目）
问题1：定金是否要缴纳营业税？什么时间缴纳？（国税函〔1995]156号文件第18条）
问题2：提供其他营业税劳务，收到预收款项什么时候纳税？
国税发〔2003〕16号文件第五条（租金例外）
问题3：超市出售购物卡收取的款项如何处理呢？是否需要一次性计税？是否需要缴纳增值税？是否需要缴纳所得税？《增值税条例》第19条。

第一部分：房地产企业六大收入解析

一、未完工开发产品的税务处理问题
（一）预售收入的含义（三层含义）
（3）内部认购
说是内部认购，其实任何人都可以买。例如：税务局盖宿舍楼
（4)会员卡或会员费
山东某地产企业，搞所谓会员制售房，入会后缴纳2万元会费，以后可以抵顶房款。总局认为，这种形式属于变相的预售收入，应当征税。江苏苏州会员卡收取订金
（5）假借借款的形式（实际案例）
合同条款规定：①所借款项没有利息；②借款只能用于楼盘建设；③借款人享受开盘价80%优惠；④收款收据注明：购房集资款，并可以抵顶房款。
因此，稽查认定为预收定金性质，应缴纳所得税和营业税。
一、未完工开发产品的税务处理问题
（一）预售收入的含义（三层含义）
2、预售收入不区分合法收入和非法收入。
企业一定会声称自己的预售是非法预售不能征税。
未取得预售许可证，就进行预售是非法的。但是，税务机关不是预售许可的主管机关，也不去分辨，总之只要取得收入就要纳税。
（1）教育部门收取非法择校费（财税〔2006〕3号）
（2）虚开发票需要补缴税款么？（国税函【1995】415号）
（3）三陪小姐税收
（4）假按揭纳税。吹牛是否纳税呢？
案例：2006年房地产税务稽查过程中，某地产公司将预收款项打入老板个人账户，再以个人借款方式，将款项转入企业账簿。其隐瞒非法预售收入的行为，税务机关不坐视不理。
专题四：老板向公司借钱有税务风险么？（表格文件）
1、老板借给公司钱----对于税务稽查来说关注：①非法预售的征兆。是不是非法预售款项，假借老板个人账户；②个人所得税问题。如果排除第一种情况，是否有利息支出，企业有责任代扣代缴个人所得税。③企业所得税扣除存在不确定性。如果有利息支出发生，有可能在所得税前不能得到有效的扣除。如大连规定；即使能扣除也将遭遇“资本弱化”调整问题。
大地税函【2008】36号、冀地税函【2009】18号、浙江省的汇缴问答等，列举三个省三种答复，在总局没有统一明确说法情况下，咨询当地
2、公司借给老板钱----对于税务稽查来说需关注；①个人所得税风险：根据财税【2003】158号文件规定，一年内不归还又不用于企业经营的，要根据股息红利所得征收个人所得税，财税【2008】83号文件进一步做了重申；②企业所得税风险：如果企业对老板不收取利息，将可能遭遇关联方交易调整，缴纳企业所得税。
扩展到个人福利的个人所得税处理。
一、未完工开发产品的税务处理问题
（一）预售收入的含义（三层含义）
3、预售收入是收付实现制，不是权责发生制。（总结表格）
国税函〔2002〕172号（公允价值）
案例：拆迁房的产权调换在预售阶段是否按照全额计税（稽查报告原文）？
问题：营业税是否为权责发生制？（存在争议）国税函〔2007]768号
个人认为也是收付实现制，因为《营业税暂行条例实施细则》第28条规定：纳税人销售不动产或者转让土地使用权，采取预收款方式，其纳税义务时间为收到预收款的当天。而预售阶段没有明文规定要视同销售。这个问题要同税务机关沟通。（青地税发【2002】123号）
最近见过一个案子，以企业的意见胜利告终！
事实上，如果按照权责发生制，地产企业的预售收入压根就不应当征税。
在一项业务上，不能 采取双重标准，一会儿权责发生制，一会儿收付实现制！（预售阶段无视同销售）
一、未完工开发产品的税务处理问题
（二）预计计税毛利率
1、 国税发〔2003〕83号文件第二条表述为：利润率（意味着什么？）
2、国税发〔2006]31号文件表述为“预计计税毛利率”
3、国税函【2008】299号文件表述为“预计利润率”
4、国税发【2009】31号文件：预计计税毛利率。
关键点：1、预售阶段，是否允许扣除期间费用？
        2、预售阶段是否允许扣除税金及附加（包括预征的土地增值税）？
一、未完工开发产品的税务处理问题
（二）预计计税毛利率
1、毛利率同利润率的区别？
（1)利润＝销售收入－销售成本－期间费用－税金及附加
83号文件表述为利润，理解为已经扣除了费用和税金，不能再次扣除。很多地方都是这样理解的，包括北京地区。
1000万×15％＝150（万）计税
（2)毛利＝销售收入－销售成本
毛利是没有扣除期间费用及税金的，应当可以扣除。
1000万×15％－65.5－80＝4.5（万）
       两者待遇显然不同！
31号文件明确了可以扣除相关的期间费用税金及附加！
一、未完工开发产品的税务处理问题
2、预售收入预缴申报表的填报。
假设某地产企业2008年第一季度取得了预售收入1000万元，其他数据如上例，如何进行预缴纳税申报？
（1）国税函[2008]299号文件
（2）预计利润率的理解
（3）司长答疑（季度申报是否允许扣减税金及附加？）
  做错账目怎么样？
（4）预售收入季度申报是否允许弥补以前年度亏损？（税局逼我做假账）
（5）国税函【2008】635号文件：（四要素公式）
（6）如何严格按照会计制度做帐，年度申报形成后果、
（7）四要素公司分析。
一、未完工开发产品的税务处理问题
3、预售收入年度纳税申报表的填报。
假设某地产企业2008年取得了预售收入1000万元，当年发生开发成本600万元，该企业所在地区适用的预计计税毛利率为15%，2008年开发产品未完工 ，当年发生了管理费用10万元，销售费用20万元，开发项目贷款利息支出20万元，缴纳营业税金及附加55.5万、预缴土地增值税10万元。如何进行纳税申报？
（1）申报表第一行填列多少？
（2）申报表第三行如何填报？
（3）附表3第40行的填报。（纳税调减）
（3）附表3第52行应当如何填报？（纳税调增）
一、未完工开发产品的税务处理问题
（二）预计计税毛利率
4、外商投资企业是否允许扣除期间费用？
国税发〔2001〕142号文件第五条
93年以前，会计制度是全部成本法，就是企业全部发生的费用，全部都要分配到产品中去。
93年会计制度改革后，改为制造成本法，期间费用是不需要分配的。
外商投资企业的规定，实际上又回到全部成本法的老路上了！
新所得税法，将外资企业缴纳办法统一到31号文件的路子上来！
一、未完工开发产品的税务处理问题
（三）计入当期的应纳税所得额
31号文件及新31号文件均将预售收入纳税表述为“应纳税所得额”，意义重大，并且暗藏杀机。充分体现了同外商投资企业的区别。
1、内资所得税是实际征收：用“应纳税所得额”的称呼，意味着内资对地产预售收入征税，是实际征收，而非预征。
外资所得税：预征。国税发〔1995〕153号文件
2、内资所得税无多退少补的过程。
外资地产企业：对预征税款“多退少补”
3、内资地产企业：强调了按年度核算。
外资所得税：按照项目核算，打破了企业所得税按照年度核算的惯例。
一、未完工开发产品的税务处理问题
（四）计入当期的应纳税所得额
4、内资企业预售阶段缴纳的税款，是否可以退税？
例如：某企业取得预售收入1000万元，期间费用20万，税金及附加65.5万，应纳税所得额＝1000×20％－65.5－20＝114.5万，缴税：114.5×33％＝37.79（万
完工后：计算应纳税所得额为－50万，整体项目亏损。
形成的亏损是不能退37.79万预售收入税款的。
深一层次考虑：考虑土地增值税清算税款扣除的问题，目前是个难题！
一、未完工开发产品的税务处理问题
（五）预计计税毛利率的确认
一、未完工开发产品的税务处理问题
（五）预计计税毛利率
讨论：新毛利率的实施，对地产企业有什么影响？
1、2008年季度申报按照20%的预计计税毛利率缴纳税款，如果当年开发项目未完工，意味着年末将要退税或者抵税了。
2、 在非省会城市、尤其是其他地区，在预售阶段几乎就缴纳不了税款了。预售收入的预计毛利只是递减了营业税金及期间费用对现房销售收入的抵扣因素而已。
此规定，对地产企业来说是实质性利好消息。
二、预售收入和实际销售收入的结转
第九条：企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。（说明不是项目清算）
　　在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
（一）将预售收入结转为实际的销售收入
（二）将开发成本结转为销售成本
（三）计算预售收入的实际毛利额
（四）毛利额差额调整。
二、预售收入和实际销售收入的结转
（一）实际填列申报表
案例：
假设某地产企业2007年取得了预售收入1000万元，当年发生开发成本600万元，该企业所在地区适用的预计计税毛利率为15%，2008年开发产品未完工 ，当年发生了管理费用10万元，销售费用20万元，开发项目贷款利息支出20万元（期间费用合计50万元），缴纳营业税金及附加55.5万、预缴土地增值税10万元（合计65.5万元）。
2008年该开发产品达到完工标准，发生管理费用40万元，经过计算计税成本为600万元。两个年度分别如何进行纳税申报？
二、预售收入和实际销售收入的结转
（一）实际填列申报表
2006版预售加2008版现售。（因为今年结转的预售收入以前年度是按照旧版申报表进行填列的）
1、 未完工年度收入的确认（2006版申报表）
第一行：销售收入                                  附表四36行                        
第八行：税金及附加                               附表五17行                  
第九行：期间费用
第十四行：纳税调增
第十五行：纳税调减
调增：1000×１５％×３３％＝１５０×３３％＝49.5（万）
调减：６５.５×３３％＝２１.６１５（万）
二、预售收入和实际销售收入的结转
（一）实际填列申报表
2、达到完工年度的报表填列（2008版申报表）
第一行：销售收入                       附表三52行
第二行：销售成本
第三行：税金及附加                    附表三40行                  
第五行：管理费用
第十四行：纳税调增
第十五行：纳税调减
纳税调增：65.5×２５％＝１６.３７５万　　　　　　
纳税调减：１０００×１５％×２５％＝３７.５万
二、 预售收入和实际销售收入的结转
（一）实际填列申报表
2、达到完工年度的报表填列（2008版申报表）
分析：
①未完工开发产品缴纳的税款，并不是多交税款，而只是提前缴税。
② 2007年预计的150万毛利缴纳了税款49.5万元，2008年抵顶了税款37.5万元。即存在8%的税率差，对此国家税务总局不予考虑，企业吃亏了。
思考：经济特区的企业2007年税率为15%，2008年的税率为18%，如果2008年完工，是吃亏还是占了便宜？
二、预售收入和实际销售收入的结转
（一）实际填列申报表
3、外资企业以前年度预售08结转收入的衔接问题。
第三十八条   从事房地产开发经营业务的外商投资企业在2007年12月31日前存有销售未完工开发产品取得的收入，至该项开发产品完工后，一律按本办法第九条规定的办法进行税务处理。
意味着外资企业预缴的税款要换算为毛利，在附表三52行扣减。虽然外资企业以前年度实际缴纳的是税款，但是2008年度汇算清缴只能扣减毛利，而不能扣减税款。
思考：外资企业以前年度的期间费用如何处理？
二、预售收入和实际销售收入的结转
（一）实际填列申报表
4、本年度预售收入是否需要在附表三调减？
问题：当年预售收入季度预缴计算的毛利，如果当年度完工，是否允许在附表三52行扣减计算的毛利？
不允许。因为已经在主表34行加以扣减。
①以前年度预售收入确认的毛利：附表三52行扣减
②当年预售收入确认的毛利：       主表34行扣减
二、预售收入和实际销售收入的结转
（一）实际填列申报表
5、结转预售收入的时机
第三十五条   开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
思考1：及时性原则不是说当月达到完工标准，当月就要必须结转收入和成本，而是必须在第二年汇算清缴结束前结转收入和成本。
思考2：那么企业愿意在那个季度结转收入和成本呢？
结论：那个季度都不好，只能做资产负债表日后事项。
二、预售收入和实际销售收入的结转
（一）实际填列申报表
  5、结转预售收入的时机
结论：
如果不存在税率差，那么房地产企业预售收入缴税，只是时间差，在完工年度以前确认的毛利都运用纳税调减，全部转回，即：预售收入缴税不影响税款的入库。
但是，当计税成本为900万元时，情况发生了变化。
二、预售收入和实际销售收入的结转
（二）计税成本为900万时的分析
1、以前年度缴纳税款：
   应纳税所得额：1000×15%-65.5-30=54.5（万元）
   应纳税款：54.5×33%=17.985（万元）
2、会计利润=1000-900-65.5-40=-5.5（万元）
加：纳税调增65.5万
减：纳税调减150万
应纳税所得额=-90万元
3、整个项目汇总起来：
1000-900-65.5-40-30=-35.5（万元），即：整个项目亏损，但是亏损不给退税，只能用以后年度盈利弥补。如果地产企业为项目公司，则只能自认倒霉。
二、预售收入和实际销售收入的结转
（三）以下四种情况会引起前期多交税款，以后年度不能退税
A 实际毛利率小于预计毛利率造成不能退税。
B土地增值税清算款项无所得税收入与之相匹配。
    以上两项，目前尚无好办法解决。
C完工年度不能取得发票，造成以后年度无收入相配比。(争取追溯调整）如：吉林省2008年汇算清缴解答第六条的回答。
D由于不允许预提配套设施成本，造成后续成本无收入配比。
(二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。（第32条第二款）
二、预售收入和实际销售收入的结转
（四）什么时间将预售收入结转为销售收入比较合适？
第三十五条 开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择某一时日作为计税成本的结算时点，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
    1、如果第四季度结转：（预缴申报表的填列）
    存在将去年的毛利重复缴纳税款，压资金的情况。
    2、如果09年一季度结转（预缴申报表的填列）
依然存在这种情况。
   3、将如何应对呢？？？（关键点在预缴不调减）

天地一沙鸥

学习了，谢谢

玩具狼

好帖子，便宜还营养

海蛎子

这个挺使用的，怎么没人？

陈妞

很不错的帖子 谢谢

善德

杠杠好的贴，谢谢了

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DUDINGADU

两个人的帖子都很好.