浅析宏观调控对房地产市场价格的影响

阿斯兰

浅析宏观调控对房地产市场价格的影响
   
扬州环境资源职业技术学院资源科学系  徐 秋 生

摘要  几年来，我国房地产市场已初具规模，并承现出勃勃生机。过快的发展，制度的不完善，形成了不规范的市场。宏观调控的结果如何？拭目以待。利率的调整只能在短期内调整房价，必须加大廉价房的建设与供给，控制地方政府的短期行为。保护自住房的购买行为，建立房地产信息系统，加强市场管理力度。

关键词   调控    房地产价格    供求

我国房地产市场的形成以几年前住房分配制度改革基本完成为标志。想有个家，有个舒适宽敞的家是人们共同的追求。房地产业的发展不仅能为钢铁、建材、家具、家电、金融、保险等行业创造需求，而且能带来许多就业的机会，从而扩大整个社会的需求，因此在很多工业化的国家里，长期以来房地产业都是经济发展的支柱产业。因此，房地产业的有序发展关系到国计民生。
一、房地产市场价格影响因素分析
1.房地产价格构成分析
房地产开发成本的组成。房地产开发成本是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，就其用途来说，大致可分为三大部分。
（1）土地、土建、设备费用。这一部分费用是房地产开发成本的主体内容，大致占项目总成本的80％。其中最重要的是土地费用，由于土地的不同来源，其成本也是不同的。土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行，是否有预期利润的最主要经济指标。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目之前，都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估。土建、设备费用主要根据工程合同、工程预算以及工程进度支付，最终进行工程决算。
（2）配套及其他收费支出。主要包括水、电、煤气、大市政和公建配套费。房地产业产品的特性决定了房地产开发必须有这一类的费用支出，因为商品房要具备居住功能，通路、通水、通电、通煤气及排水是最基本的条件，另外，学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的居住条件。其他收费项目中有些虽然属于押金性质，如新型墙体材料费、档案保证金、绿化保证金等等，但由于种种原因，企业大多难以全部收回，有些甚至本息无归。这类收费项目的特点是种类繁多，标准不一，任意性很强。由于许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，并且未在法规上予以透明的合法化，所以标准普遍偏高，加重了开发企业的负担。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，且数额较大，一般占项目总投资的10－15％，房地产开发商通过各种途径，运用各种方法减少这部分费用支出，是降低开发成本的一项重要内容。
（3）管理费用和筹资成本。其中筹资成本是房地产开发成本的重要组成部分。房地产开发具有建设周期长、投资数额大，投资风险高等特点，因此光靠企业自有资金和预收房款不能满足资金要求，大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生利息支出。因此，如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本，体现经营成果将起到非常重要的作用。
从理论上看，房价由地价、建筑安装成本和利润组成。建筑原材料涨价，土地价格上升，直接影响房价的上升。在实际操作中，经济、政治、环境、人口、规划、心理等方面的社会因素也会直接影响房价的上涨。经济因素是宏观影响因素，它制约着整个房地产经济的发展和房地产价格水平。在经济因素当中主要包括社会经济繁荣程度、房地产市场的完善度和活跃度、供求关系、金融市场、货币价值、物价、工资及就业率、科学技术等。政治因素包括政局因素与政策因素两个方面。政局情况对房地产业的总体发展具有极大的影响。一个国家和地区的政治是否稳定，会直接影响人们置业的信心。因为房地产是不动产，人们一旦把资金投入进去，就需一定的时间才能收回投资。所以一般来说，政局稳定时，房地产价格就上升；反之，其价格则下降。稳定的政局与上涨的房地产价格是成正比关系的。环境因素对房地产价格影响是很显著的，这也是与其他商品的一个不同之处。环境因素是指房地产所在地段的自然条件和各种配套设施条件等因素。从住宅来说，人是其最终消费者，所以人口数量、分布、年龄和家庭结构及其增长情况，会直接影响着房地产的供需和价格。同城市、不同地区的城市规划目标，如交通布局、空中与地下开发管制等均有所不同。然而，城市规划在很大程度上左右着土地的使用功能，从而影响房地产的价格。心理因素是指人们对房地产市场价格变化的心理承受能力，或对价格的心理评估。心理因素对房地产价格的影响，主要是指房地产交易者对未来政局和经济前景的信心施于房地产行市的心理作用，对房地产价格造成的影响。

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