[会计] 【推荐】房地产开发企业会计核算问题探讨 [复制链接]

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发表于 2008-6-15 09:56:37 |只看该作者 |倒序浏览

房地产开发企业会计核算问题探讨

[提要]本文就房地产开发企业会计核算的现状及特点进行了分析，并提出了完善房地产开发企业会计核算规范的对策。

1 房地产开发企业会计核算现状及特点

1．1房地产开发企业收入确认的复杂性

房地产商品的销售包括两种，一种是自行开发并销售，另一种是事先与买方签订合同，按合同要求进行开发。对于后者，应按照建造合同的标准进行收入的确认。而对于企业自行开发的房地产商品，由于其开发的周期较长，耗资巨大，其商品具有较高的价值性。这些特点决定了房地产商品销售往往采用预售、分期收款销售等多种销售方式。房地产商品销售的前提是首先取得预售许可证和销售许可证，在此基础上，一般要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节。因此，房地产收入的确认同其它的生产收入相比具有一定特殊性。《房地产开发企业会计制度》中规定以结算账单提交买方并得到认可作为房地产开发企业收入确认标准，该规定比较简单，宜于实际工作中的操作，但没有反映销售的实质，理论上不够合理；而《企业会计制度》和《企业会计准则——收入》中规定以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，理论上具有合理性，但要求会计人员具有较高的职业判断能力。在会计实务中如何运用这一标准则比较混乱，核心问题在于应在哪一环节确认为收入?其分歧的焦点集中在：商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移。

1．2房地产开发企业商品成本与售价的不配比性

首先，房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入短则一年两年，长则四、五年，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理；在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计人当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。

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