房地产项目的转让辨析

阿斯兰

房地产项目的转让与国有土地使用权的转让、合作开发房地产的概念既有联系又有区别。
房地产项目转让的术语并不是一开始就有的，在94年的城市房地产管理法中并没有房地产项目的转让这个概念，有的只是房地产转让的概念（包括房和地的转让）。
95年建设部的城市房地产开发管理暂行办法第18条开始有了房地产开发项目的转让这个模糊的提法，但仍然是土地使用权的转让这个概念的重申，不过在第二款规定了变更项目开发人的手续。这说明房地产项目的转让是基本上通过土地使用权的转让和项目开发人的变更二个行为组成的。
98年国务院的城市房地产开发经营管理条例第20条在房地产经营章明确提出了房地产开发项目的转让这个术语，明确了房地产开发项目的转让实质上是土地使用权转让的一种特殊形式，其本质要件是要符合土地使用权转让的要求。项目转让合同签订后到房地产开发主管部门的登记仅是备案手续，是项目转让合同的法定协助义务的履行行为。
但在行政管理上，项目转让合同签订后未在法定时间内备案的，视为擅自转让，根据02年建设部的《关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知》，按照房地产企业开发资质管理规定要受到资质降级或注销的处罚；按照城市房地产开发经营管理条例第38条的规定没收违法所得和并处5倍以下罚款。
房地产项目转让前提是存在项目，即立项已经批准。而单纯的土地使用权转让只是土地的转让，土地上并不存在项目即还未决定造什么。

天地一沙鸥

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