中国房地产企业一季报透析

风月无边

　房企一季报透析

被腰斩的筹资净现金流成为A股房企最大的忧患，当外部输血衰竭和去存货速度下滑后，亮丽的销售成绩和利润率还能维持多久？
　　
　　■中国房地产报  宋振庆/文
　　
　　国际评级机构穆迪近期将超过六成的负面评级额度都送给了中国房地产商。穆迪认为，这些开发商在市场增速放缓和流动性收紧的背景下仍在试图继续扩张业务，这无异于一场对政策和市场的豪赌。
　　实际上，对港股上市的中资地产商来说，大部分都获得了不少的授信额度和新发了高息债，趁热打铁乃是合情之举，但对A股房企们来说，其情况反而恰恰被穆迪“歪打正着”。
　　观察已经全部出炉的A股房企第一季度报表，被腰斩的筹资净现金流成为最大的忧患，悬在它们头上的问号是，当外部输血衰竭和去存货速度下滑后，亮丽的销售成绩和利润率还能维持多久？
　　
　　去存货与短债隐忧
　　
　　尽管多数城市的成交量节节下滑，但A股房企的总销售状况却比去年同期更为理想。以Wind资讯统计的A股137家房企一季报中销售商品、提供劳务收到的现金来作评判标准，其总和为1195.25亿元，比去年同期的882.06亿元提高了35.5%。
　　另外，算上港股上市的中资地产商，一季度销售超过百亿元的有万科（000001.SZ）、恒大集团（3333.HK）、中海外（0688.HK）、保利地产（600048.SH）、万达集团、绿地集团这6家，而去年同期仅有万科一家销售超过百亿元。
　　不过，销售的理想并不代表存货去化的良好。要知道，2010年中期之后A股房企按季度的存货增幅呈下降趋势，由2010年三季度的8.47%下滑到2010年四季度的7.65%，尤其考虑到很多房企还在这段时间内大幅增加土地储备，去存货的情况其实还是相当理想的。但从A股房企一季报看，房企存货状况有些让人担忧，其总存货量激增到9865亿元，存货增幅迅速反弹到了9.08%，这还是在房企明显减少拿地的情况下发生的。
　　除了去存货的问题，房企们还存在短期债务问题。一季度A股房企的短期借款由年初的756.56亿元增至845亿元，增幅为12%；一年内到期的非流动负债由486.16亿元猛增至852亿元，增幅达75%。以此来观察，A股房企显然或主动或被动地在适当控制短期借款的增加，但不断到期的长期负债也会随时考验房企们的偿债能力。据统计，目前A股房企的平均净负债率已经达到了2007年以来的最高水位，而货币资金对短期借款加一年内到期非流动负债的覆盖率也由去年同期的169.68%下降到131.71%。
　　我们看到，A股房企开始加速销售、减少拿地、缩减开工以及压缩成本，以此来加大货币资金的储备和延缓现金的流出。截至一季度末，A股房企的货币资金总和为2235.08亿元，同比基本持平，而经营活动产生的现金流净额为-407.81亿元，同比有所缩窄，但同时也应该看到，由于经营性现金流出与流入的比例仍处于较高位，A股房地产企业的投资热情尚未消减。
　　
　　融资能力强者愈强
　　
　　从A股房企一季报情况来看，以贷款为主要融资来源的房企们压力陡增。A股137家房企的筹资净现金流由去年一季度的505.64亿元锐减至今年一季度的228.87亿元，足足下降了54.74%。银行压缩房地产贷款、提高贷款门槛的趋势在这方面得到了印证。
　　港股上市的中资地产商已经集体以发行各种形式的债券、银团贷款等方式解渴，但是A股房企除了银行贷款之外，几乎只有信托和私募两条路可走，再融资无从谈起。随着近期监管层对民间私募和信托行业的整治监察，A股房企更是雪上加霜。
　　当然，A股房企社会融资的整体压缩并非使每家房企都面临困境，大型商业银行提高房地产开发贷门槛的举动对于不同规模的企业影响迥异，大型房企显然获得了更多的资金支持。从筹资净现金流看，尽管整体下降幅度很大，但万科、保利地产、招商地产（000024.SZ）、金地集团（600383.SH）、华侨城A（000069.SZ）等一线房企同比却增幅不少，形成了一个“销售越多，获贷越多”的分化局面。
　　不过，即使是这些龙头房企，银行贷款也不是往日那样信手拈来。以万科为例，近日已经多次为各子公司的银行贷款进行担保，对外担保比例已经显著上升。
　　如果这种趋势继续延续——延续的可能性还相当大，这些龙头房企们凭借“销售+借贷”的资金优势，将兼并越来越多的“既卖不出去，也贷不进来”的中小房企。