地产企业未完工时三项费用，绝对堪称经历坎坷、饱经风霜。2009年，31号文出台之初，由于尚沉浸于老31的理念，例如福州国税在转发31号文的补充意见中规定，预售收入不得作为业务招待费、广告和业务宣传费的扣除基数，众多的基层税官对待三项费用的态度也是一棒打死，只要未完工，一律纳税调增，此种观点肆虐可以作为第一个阶段，老31号文的阴影尚存期。随着税务系统内部培训的频频，新31号的新理念渐渐在基层税务系统内部蔓延，但在尚未绽放成美丽花朵的时候，又遭遇了政策落地的问题，申报表不支持，根据国税函[2008]1081号，业务招待费、广告费和业务宣传费扣除限额的销售（营业）收入”均为附表一（1）第1行的“销售（营业）收入合计”数额，地产企业未完工时由于该行数字为0，所以申报表的不支持又引发了一波非常怪异的观点：由于申报表不支持，所以未完工阶段，三项费用不得扣除。这种说法非常之匪夷所思，申报表是形式，政策是内容，其关系如同盘子和佳肴，没有盘子固然无法入口，但终享受的是盘内之物。这可以称之为申报表发飙期。如今，新31号文已经过完两岁生日，越来越多的基层税局已经认同三项费用在未完工阶段的扣除，如何将该政策落实，这需要具体的申报表的填列技巧，笔者将实践中遇到的几种方法列示如下，供大家参考。
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| | | 文件号 | taxlawyerli点评 |
1 | 北京 模式 | 企业取得的销售未完工开发产品收入额，年度汇算清缴申报时填报在《企业所得税年度纳税申报表》（A类）第1行“营业收入”栏和附表一(1)《收入明细表》第4行“销售货物”栏及附表三《纳税调整项目明细表》第19行“其他”栏第4列“调减金额”。
| 京国税发[2009]92号 | 将未完工收入填入主表“营业收入”，会影响第13行利润总额，而很多地方的申报系统，利润总额需要和会计利润表中的利润一致，因此，此种方法并不具有普及性。
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2 | 沈阳 模式 | 41.房地产企业签订《房地产预售合同》所取得的收入可否做为计提业务招待费、广告费的基数问题？是否可扣除对应的营业税金及附加？
根据国税发(2009)31号第六条、第九条、第十二条的规定，可做为计提业务招待费、广告费的基数，对应的营业税金及附加也可税前扣除。
对符合条件的预售收入暂填入年报附表一（1）第十六行“其他视同销售收入”行，实现计提业务招待费、广告费；同时对应的成本暂填入年报附表二（1）第十五行“其他视同销售成本”行。
| 沈阳国税2010年企业所得税汇算清缴相关问题处理意见 | 辽宁地税曾发文辽地税发〔2010〕3号规定：“按照企业所得税纳税申报表规定，房地产开发企业预售未完工开发产品取得的收入不作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用税前扣除的基数。”很欣慰地看到沈阳国税没有与地税步调一致。沈阳国税的做法比较可取，但按该步骤操作时，如果其他视同销售成本填写为未完工收入*（1-预预计毛利率），则纳税申报表附表三第52行不用再填写！
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3 | 青岛 模式 | 第一步取得预售款时：
当年度取得的预售收入按照规定的计税毛利率计算得到的预计利润填入附表三第52行第3列。会计确认的预售款作为计算基础计算出的当年可以扣除的业务招待费和广宣费填列在附表三第40行第4列并特别注明“预售款项计算扣除金额”。
第二步预售款结转销售收入时：
完工年度会计处理将预售款结转为销售收入，按照本期结转的已按税收规定征税的预售收入乘以适用的计税毛利率填到附表三第52行第4列。同时，应当将已结转的预售收入作为计算基础对应计算出的不得扣除的业务招待费和广宣费填列到附表三第40行第3列并特别注明“预售收入结转前期已经扣除金额”，避免将预售收入重复纳入基数造成重复扣除。
| 青地税函[2010]2号； 青国税发[2010]9号 | 青岛的做法也比较可行。
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4 | 大连 模式 | “销售未完工开发产品取得的收入”计入年度纳税申报表附表八《广告费和业务宣传费跨年度纳税调整表》第4行“本年计算广告费和业务宣传费扣除限额的销售（营业）收入”。
| 大地税函[2009]77号 | 大连的填报方法也存在无法在申报系统中通过的问题，因为很多申报系统中附表八的第4行都是从前面表中自动生成。
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总结：四种模式下，比较而言，沈阳模式和青岛模式更具可操作性和普及型。最后一句话：黑猫白猫抓到耗子就是好猫，只要申报系统能通过，税额计算正确，你的方法就是最棒的！
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发表于 2011-5-23 14:47:40
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